租賃住房10年後可按照新房出售 長租到底還玩不玩得動？

長租業務的浪潮本來已經被甩進寒冬。冷不丁的，昨日（9月3日），某省會城市出台了鼓勵租賃的新政。而鼓勵辦法也很有意思：房企將可售商品住房轉為租賃住房的，連續出租超過10年且終止租賃的，可按新房出售。

這是不是意味著，開發商的房屋可以隨意轉換其性質？開發商可以明目張膽的囤房子，待價而沽？租了十年房子的租客，萬一遇到開發商要賣房又該怎么辦？

長租市場一度被追捧到風口浪尖了，如今卻頻頻遭遇政策的調整，這不禁讓人懷疑，長租業務到底玩不玩得轉？

01

南寧市9月2日印發《南寧市培育發展住房租賃市場試點工作方案》，中心思想是：加大公共租賃住房建設力度，增加租賃住房用地有效供應，允許商業用房按規定改建為租賃住房，鼓勵和規范個人出租閑置房源，探索“城中村”改造產業用地建設租賃住房，搭建住房租賃服務監管平台等，同時，規范住房租賃市場秩序，並給予相關政策支持。

其中最引人關注的是，政策提出，引導房地產開發企業從單一的開發銷售向租售並舉模式轉變，支持房地產開發企業將持有的存量房源投放到租賃市場。房地產開發企業將可售商品住房轉為租賃住房的，可暫不辦理不動產登記手續；連續出租超過10年且終止租賃的，出售時可按照新建商品房辦理銷售和不動產登記手續，並按出售時稅收政策繳納相關稅費。

02

針對這一政策，南京房地產學會會長吳翔華發表了自己的觀點。

在中國，每個城市的市場差異非常大，並不是所有城市都需要發展租賃市場。個別城市，例如北上廣深確實存在租賃問題，租金高房源少，應該大量增加租賃供給。但絕大多數城市租賃不高，房源充足，發展租賃市場的主要任務是規范市場行為，而不是盲目增加供給。

南寧作為三線城市，本身流入人口並不多，租賃市場的土壤有限。在未來，類似這樣的城市一定會面臨租賃去庫存的問題。

這個政策看起來是在鼓勵開發商做租賃，但在一個租賃市場本身就需求不大的城市，開發商本就沒有必要自持房屋，當下賣掉換成利潤豈不是更好？

吳翔華認為，這條新政，把存量房轉成租賃或許目的在於去庫存式，但這種政策反而會鼓勵開發商囤積住房，十年後賣掉賺取差價。這就會帶來另一個效應，市場上可售房源變少，供應短缺。受供求關系影響，等到開發商可以把租賃房用以出售，價格必然成倍上漲。