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15000元/㎡起拍!松山湖5萬㎡商住地9月11日開拍!

澳门房地产网-房掌柜 2019-09-11 10:43:11来源:房掌櫃 黄子欣
[摘要]9月11日上午10:00,東莞迎來9月“土拍潮”的首宗商住地,占地面積50017.36㎡,18.7億元起拍

9月11日上午10:00,東莞迎來9月“土拍潮”的首宗商住地,占地面積50017.36㎡,18.7億元起拍,終次報價區間為234110 ——234610萬元。

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房掌櫃發現這宗地的來頭可不小,首先,該地塊位於禁地令的“松山湖”,說到這裏,很多房企都為之一振;其次,這宗地的“陪嫁”條件可不少,其中比較吸人眼球的是需以9500元/㎡帶裝修的定價出售35000㎡人才住房給管委會;最後也是最關鍵的一點,就是扣除“人才住房+公共設施+商業用房”,起拍樓面價最低23927元/㎡起,最高不超過30848元/㎡。

“恐怖”樓面價由來

一般而言,樓面地價=宗地成交價/(計容總建面-配建面積)。不過,對於松山湖這宗地卻有點複雜,皆因地塊需要定價出售35000㎡人才住房給管委會,還要配建7900㎡公共設施,實際對市場銷售的只有82143.4㎡。另外,宗地還需要自持商業用房5年(3%≤X≤5%)。於是,就出現了以下幾種情況:

1.扣除“人才住房+公共設施+商業用房”,若商業自持面積為3%,則起拍樓面價23927元/㎡,最高樓面價29864元/㎡;

2.扣除“人才住房+公共設施+商業用房”,若商業自持面積為5%,起拍樓面價24715元/㎡,最高樓面價30848元/㎡。

3.若忽略人才住房、商業、公共設施等,則起拍樓面價15000元/㎡,最高樓面價約為18722元/㎡。

前面2組情況,宗地起拍價2萬起,最高樓面價達3萬/㎡,著實嚇壞人。要知道,松山湖在售均價也不過3萬/㎡左右,面粉已貴過面包。

但嚴格來看,扣除“人才住房+公共設施+商業用房”是十分簡單粗暴的。人才住房以9500元/㎡帶裝修售價定量出讓,最終回款也有超3億;商業用房自持5年也有租金收入,5年之後也還能出售受益,不能簡單剔除。最終,宗地的實際可售樓面價會比上述結果低得多,具體需要拿地後結合著數據來算。

地塊概況

此次入市的商住地(編號為2019WG029)位於松山湖大學路與環湖路交彙處西南側,占地面積50017.36㎡,容積率為1.0<R≤2.5,計算可得出最大建築面積為125043.4㎡,綠地率≥35%,建築密度≤30%,地塊最高只能建100米的建築。

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地塊起拍總價187566萬元,限價總價234110萬元,將采取“限價+競商業自持年限+終次報價”方式進行競拍,終次報價區間為234110 ——234610萬元。

附帶條件:

①自持商業用房5 年,總建面3%≤商業建面≤總建面5%

②執行裝配式建築政策要求

③無償移交幼兒園、社區衛生服務站、社區中心等公共配套設施(建築面積約 7900 平方米)

④向管委會限價9500元/㎡帶裝修出售35000㎡人才住房

⑤競得方需在松山湖注冊公司開發建設該地塊

⑥土地還要求對自持的商業用房集中配置,自持經營,在自持年限期間需整體登記、整體抵押,不可分割登記、分割抵押,不得辦理銷售手續。

值得注意的是,地塊要求在2022年10月11日前竣工,若閑置滿2年且未開工,政府有權無償收回!

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责任编辑:黎燕霏

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