9月11日上午10:00,東莞迎來9月“土拍潮”的首宗商住地,占地面積50017.36㎡,18.7億元起拍,終次報價區間為234110 ——234610萬元。
房掌櫃發現這宗地的來頭可不小,首先,該地塊位於禁地令的“松山湖”,說到這裏,很多房企都為之一振;其次,這宗地的“陪嫁”條件可不少,其中比較吸人眼球的是需以9500元/㎡帶裝修的定價出售35000㎡人才住房給管委會;最後也是最關鍵的一點,就是扣除“人才住房+公共設施+商業用房”,起拍樓面價最低23927元/㎡起,最高不超過30848元/㎡。
“恐怖”樓面價由來
一般而言,樓面地價=宗地成交價/(計容總建面-配建面積)。不過,對於松山湖這宗地卻有點複雜,皆因地塊需要定價出售35000㎡人才住房給管委會,還要配建7900㎡公共設施,實際對市場銷售的只有82143.4㎡。另外,宗地還需要自持商業用房5年(3%≤X≤5%)。於是,就出現了以下幾種情況:
1.扣除“人才住房+公共設施+商業用房”,若商業自持面積為3%,則起拍樓面價23927元/㎡,最高樓面價29864元/㎡;
2.扣除“人才住房+公共設施+商業用房”,若商業自持面積為5%,起拍樓面價24715元/㎡,最高樓面價30848元/㎡。
3.若忽略人才住房、商業、公共設施等,則起拍樓面價15000元/㎡,最高樓面價約為18722元/㎡。
前面2組情況,宗地起拍價2萬起,最高樓面價達3萬/㎡,著實嚇壞人。要知道,松山湖在售均價也不過3萬/㎡左右,面粉已貴過面包。
但嚴格來看,扣除“人才住房+公共設施+商業用房”是十分簡單粗暴的。人才住房以9500元/㎡帶裝修售價定量出讓,最終回款也有超3億;商業用房自持5年也有租金收入,5年之後也還能出售受益,不能簡單剔除。最終,宗地的實際可售樓面價會比上述結果低得多,具體需要拿地後結合著數據來算。
地塊概況
此次入市的商住地(編號為2019WG029)位於松山湖大學路與環湖路交彙處西南側,占地面積50017.36㎡,容積率為1.0<R≤2.5,計算可得出最大建築面積為125043.4㎡,綠地率≥35%,建築密度≤30%,地塊最高只能建100米的建築。
地塊起拍總價187566萬元,限價總價234110萬元,將采取“限價+競商業自持年限+終次報價”方式進行競拍,終次報價區間為234110 ——234610萬元。
附帶條件:
①自持商業用房5 年,總建面3%≤商業建面≤總建面5%
②執行裝配式建築政策要求
③無償移交幼兒園、社區衛生服務站、社區中心等公共配套設施(建築面積約 7900 平方米)
④向管委會限價9500元/㎡帶裝修出售35000㎡人才住房
⑤競得方需在松山湖注冊公司開發建設該地塊
⑥土地還要求對自持的商業用房集中配置,自持經營,在自持年限期間需整體登記、整體抵押,不可分割登記、分割抵押,不得辦理銷售手續。
值得注意的是,地塊要求在2022年10月11日前竣工,若閑置滿2年且未開工,政府有權無償收回!
學校生態資源富饒 缺乏大型商業配套
拍賣地塊與松山湖中心小學僅一路之隔,東北側毗鄰安華香蜜松湖和松湖美景花園,周邊還有曉月湖花園、錦繡山河、翡翠松山湖等成熟小區,除了安華香蜜松湖和松湖美景花園,地塊周邊幾乎都是學校和工業園,地塊周邊的生活娛樂配套卻不夠完善,距離最近的大型商業配套要去到3公裏外的萬科生活廣場。
該地塊教育配套資源豐富,除東莞理工學院、廣東醫科大學和東莞職業技術學院等大學外,地塊10公裏以內還聚集了松山湖中心小學、三星小學、黃草朗學校、大朗第一中學、大嶺山中心小學等一系列學校。
此外,地塊毗鄰大學路、環湖路、迎賓路等多條交通要道,周邊還有珠三角環線高速、莞佛高速和甬莞高速三大高速圍繞,距離珠三角環線高速入口不到3公裏(開車約5分鍾),交通十分便利。據悉,周邊還規劃有地鐵5號線的松木山站(未確定)。
該地塊臨近松山湖景區,建成後的高層洋房可環視整個松山湖湖景和華為的歐洲小鎮,擁有著市區難以匹配的景觀資源。
也正是憑借這樣的地理位置,再加上松山湖是政府扶持的國家級高新科技產業園區,該地塊一入市就引起社會各方的關注,不難預測,房企間又會有一場腥風血雨。
住宅稀缺 人才房集聚
正因松山湖坐擁8平方公裏自然水源,42公裏親水湖岸線的天然生態景觀,短短13年間,松山湖以黑馬的姿勢躋身進東莞豪宅片區板塊,保利、嘉宏、瓏遠、光大等房企重點布局松山湖。
2012年,東莞出台了《關於限制我市四大園區新增商品住宅項目的通知》,松山湖首當其沖,不再增加商住地後,原本規劃中的商住地都被建成人才房用地。期間,松山湖也有少數商住地入市,但都建成松山湖園區產業配套的人才公寓。
在33個鎮街(園區)中,松山湖屬於東莞極少數鎮區的樓市最不活躍,住房供應告急。
目前,松山湖有安華香蜜松湖、星城翠瓏灣、3號別墅、松湖碧桂園天鑽、保利松湖18、松湖悅府等樓盤在售,以洋房為主,均價在16000-38000元/㎡不等。
2022-02-15 09:52
2022-02-11 09:36
2022-02-11 09:35
2022-02-11 09:35