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40家房企前9月融資6130億 創新型融資方式拓寬渠道

澳门房地产网-房掌柜 2019-10-15 10:38:00来源:房掌櫃 整理
[摘要]搶奪“現金流”之戰,不止於銷售端的打折賣房,還有融資端的籌錢規模暗戰

  搶奪“現金流”之戰,不止於銷售端的打折賣房,還有融資端的籌錢規模暗戰。

  目前,在境內外融資環境全面收緊的情況下,無論是大型房企還是小型房企,均面臨融資難,融資成本持續上漲的狀況,超過10%以上的境外債融資已不再是行業個例。

  根據同策咨詢研究院監測數據獲悉,2019年前9個月,40家典型房企總計融資6130億元,相當於2018年前11個月融資體量。境內銀行貸款、公司債、其他債權融資均有不同程度波動,融資渠道繼續緊縮,融資成本上行較為明顯。雖然9月份房企融資金額有所回暖,但房企仍面臨著融資艱難的困境。房企應采取多元化的創新型融資方式,以拓寬融資渠道。

  房企融資需求強烈

  2019年9月份,同策研究院監測的40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計689.56億元,環比上漲87.25%。

  另據監測數據不完全統計,2019第三季度95家典型房企融資額為3187億元,同比增長11.6%,環比增長0.85%。主要是7月上旬房企抓緊窗口期積極融資,單月融資額出現反彈,達到1646億元,僅次於1月份;8月份、9月份在融資環境收緊的影響下,房企融資持續低迷,單月融資規模降至770億元左右,處於年內低位。

  無獨有偶,從上述40家典型房企年內融資波動來看,相對於月均680億元至880億元之間的水平而言,僅有3月份突破1000億元,5月份和8月份均為融資低穀,月均融資額不足370億元。

  比如,華夏幸福子公司九通投資與中信信托有限公司簽訂《永續債權投資合同》,擬通過信托計劃項下的信托資金向九通投資進行永續債權投資,投資金額為40億元人民幣;金科股份在9月份進行了19筆銀行貸款融資,融資金額達到81.92億元,占比9月份境內銀行貸款融資總額超50%。

  “房企幾乎把所有的融資工具都用了,但仍沒達到預期。”有房企高管表示,現在融資環境並不好,成本上升得也非常快,現如今,融資成本已經從過去的8%左右直接上升到10%以上,甚至有些企業已經達到13%。更重要的是,融到的錢大部分都用來償還舊債,並未用於拿地新增投資,不少主管融資部門的房企高管壓力都非常大。

  “三季度房企融資意願強烈。一類是確實缺錢,沒有錢拿地,如果借不到錢,就只能戰略收縮;一類是融資到手後,等待地價降到合理范圍,果斷出手補倉,尤其是現在到四季度這個階段。” 同策研究院總監張宏偉在接受采訪時表示,對於企業來說,能融到錢就算不錯了。

  境外債券融資較為活躍

  值得注意的是,9月房企境外債券融資較為活躍。克而瑞研究中心的統計數據顯示,9月95家典型房企的融資總額為1124.48億元,環比上升45.3%,同比上升17.2%。具體的融資方式來看,境內債權融資565億元,環比上升17.1%;境外債權融資額399億元,環比上升49.1%。

  對於9月房企融資反彈的原因,同策研究院總監張宏偉對表示,繼5月銀保監會發布23號文整治房地產融資亂象後,7、8月份,監管部門又密集發布了多條收緊政策嚴控房企融資,8月當月房企融資大幅下滑,可能前面積壓的審批到9月有一些釋放出來。但從5月以來整體看,融資趨勢是呈現一點點下滑的,畢竟政策監管起作用,而個別月份的波動也很正常。

  克而瑞研究中心則認為,在經曆政策風波影響後,9月房企調整好境外的融資節奏後進行融資,進行境外融資的房企數量也較8月份增長較多。此外境內債權融資上升低於境外,也由於境內債權融資持續受調控影響,增長相對較小。與此同時,9月房企發行了65億元的永續債,而8月這一數值為0,也是9月融資上漲的原因之一。

  融資成本明顯上漲

  籌到錢不易,找到便宜的錢更為不易。

  自2018年開始,融資能力已經成為房企競爭的關鍵因素。房地產融資分化顯著,最高利率比最低利率之間的階差竟高達15.4%。公司債利率波動非常大,其中有的企業利率能做到5%以下,但是以國企、央企、大型房企為主,但也有極個別的民營房企將融資成本控制在5%以內,比如龍湖集團。

  9月9日,龍湖集團成功完成8.5億美元10年期債券發行定價,最終發行收益率為4.064%,票息3.95%,實屬近期市場罕有。據記者了解,此次交易創造了近兩年來中國民營房地產企業首筆10年期發行、中國房地產企業最大規模10年期發行、中國民營房地產企業10年期發行最低票息和發行收益率以及中資BBB區間評級民企最大規模10年期發行等記錄,亦是龍湖融資曆史上的裏程碑式交易。

  綜合來看,萬科、華潤、中海、龍湖等房企的融資成本趨近於一條水平線,但更多擴張型中型房企融資成本多在10%以上。據同策監測數據來看,第三季度,公司債融資利率最高,尤其是美元債,融資利率8.95%以上的全部都是美元債,有3筆美元債融資利率在10%以上,從全年來看,融資利率超過15%的美元債券依然存在。

  另據《2019年三季度中國房地產市場總結與展望房企融資》顯示,從單個企業的融資成本來看,今年前三季度,有55%的房企的發債成本較2018年全年下降,45%的房企融資成本較2018年全年上升,融資成本上升的企業多數成本增幅相對較大,從而拉高了房企整體的發債成本,這些房企大部分屬於擴張性以及中小型房企。

  正如上述報告所示,2019年前三季度,房企境外發債的成本8.00%,較於2018年全年上升了1.17個百分點。2018年以來境外債的發債成本便一直居高不下,特別是2018年10月份到2019年7月份之間境外發債成本均在7.50%以上,而2019年多數企業迎來償債高峰期,即使成本走高,企業也不惜代價進行發債。

  (文章整理自證券日報、券商中國)

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责任编辑:陈洁

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