40家房企前9月融資6130億 創新型融資方式拓寬渠道

　　搶奪“現金流”之戰，不止於銷售端的打折賣房，還有融資端的籌錢規模暗戰。

　　目前，在境內外融資環境全面收緊的情況下，無論是大型房企還是小型房企，均面臨融資難，融資成本持續上漲的狀況，超過10%以上的境外債融資已不再是行業個例。

　　根據同策咨詢研究院監測數據獲悉，2019年前9個月，40家典型房企總計融資6130億元，相當於2018年前11個月融資體量。境內銀行貸款、公司債、其他債權融資均有不同程度波動，融資渠道繼續緊縮，融資成本上行較為明顯。雖然9月份房企融資金額有所回暖，但房企仍面臨著融資艱難的困境。房企應采取多元化的創新型融資方式，以拓寬融資渠道。

　　房企融資需求強烈

　　2019年9月份，同策研究院監測的40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計689.56億元，環比上漲87.25%。

　　另據監測數據不完全統計，2019第三季度95家典型房企融資額為3187億元，同比增長11.6%，環比增長0.85%。主要是7月上旬房企抓緊窗口期積極融資，單月融資額出現反彈，達到1646億元，僅次於1月份;8月份、9月份在融資環境收緊的影響下，房企融資持續低迷，單月融資規模降至770億元左右，處於年內低位。

　　無獨有偶，從上述40家典型房企年內融資波動來看，相對於月均680億元至880億元之間的水平而言，僅有3月份突破1000億元，5月份和8月份均為融資低穀，月均融資額不足370億元。

　　比如，華夏幸福子公司九通投資與中信信托有限公司簽訂《永續債權投資合同》，擬通過信托計劃項下的信托資金向九通投資進行永續債權投資，投資金額為40億元人民幣;金科股份在9月份進行了19筆銀行貸款融資，融資金額達到81.92億元，占比9月份境內銀行貸款融資總額超50%。

　　“房企幾乎把所有的融資工具都用了，但仍沒達到預期。”有房企高管表示，現在融資環境並不好，成本上升得也非常快，現如今，融資成本已經從過去的8%左右直接上升到10%以上，甚至有些企業已經達到13%。更重要的是，融到的錢大部分都用來償還舊債，並未用於拿地新增投資，不少主管融資部門的房企高管壓力都非常大。

　　“三季度房企融資意願強烈。一類是確實缺錢，沒有錢拿地，如果借不到錢，就只能戰略收縮;一類是融資到手後，等待地價降到合理范圍，果斷出手補倉，尤其是現在到四季度這個階段。” 同策研究院總監張宏偉在接受采訪時表示，對於企業來說，能融到錢就算不錯了。

　　境外債券融資較為活躍

　　值得注意的是，9月房企境外債券融資較為活躍。克而瑞研究中心的統計數據顯示，9月95家典型房企的融資總額為1124.48億元，環比上升45.3%，同比上升17.2%。具體的融資方式來看，境內債權融資565億元，環比上升17.1%;境外債權融資額399億元，環比上升49.1%。

　　對於9月房企融資反彈的原因，同策研究院總監張宏偉對表示，繼5月銀保監會發布23號文整治房地產融資亂象後，7、8月份，監管部門又密集發布了多條收緊政策嚴控房企融資，8月當月房企融資大幅下滑，可能前面積壓的審批到9月有一些釋放出來。但從5月以來整體看，融資趨勢是呈現一點點下滑的，畢竟政策監管起作用，而個別月份的波動也很正常。

　　克而瑞研究中心則認為，在經曆政策風波影響後，9月房企調整好境外的融資節奏後進行融資，進行境外融資的房企數量也較8月份增長較多。此外境內債權融資上升低於境外，也由於境內債權融資持續受調控影響，增長相對較小。與此同時，9月房企發行了65億元的永續債，而8月這一數值為0，也是9月融資上漲的原因之一。

　　融資成本明顯上漲

　　籌到錢不易，找到便宜的錢更為不易。

　　自2018年開始，融資能力已經成為房企競爭的關鍵因素。房地產融資分化顯著，最高利率比最低利率之間的階差竟高達15.4%。公司債利率波動非常大，其中有的企業利率能做到5%以下，但是以國企、央企、大型房企為主，但也有極個別的民營房企將融資成本控制在5%以內，比如龍湖集團。

　　9月9日，龍湖集團成功完成8.5億美元10年期債券發行定價，最終發行收益率為4.064%，票息3.95%，實屬近期市場罕有。據記者了解，此次交易創造了近兩年來中國民營房地產企業首筆10年期發行、中國房地產企業最大規模10年期發行、中國民營房地產企業10年期發行最低票息和發行收益率以及中資BBB區間評級民企最大規模10年期發行等記錄，亦是龍湖融資曆史上的裏程碑式交易。

　　綜合來看，萬科、華潤、中海、龍湖等房企的融資成本趨近於一條水平線，但更多擴張型中型房企融資成本多在10%以上。據同策監測數據來看，第三季度，公司債融資利率最高，尤其是美元債，融資利率8.95%以上的全部都是美元債，有3筆美元債融資利率在10%以上，從全年來看，融資利率超過15%的美元債券依然存在。

　　另據《2019年三季度中國房地產市場總結與展望房企融資》顯示，從單個企業的融資成本來看，今年前三季度，有55%的房企的發債成本較2018年全年下降，45%的房企融資成本較2018年全年上升，融資成本上升的企業多數成本增幅相對較大，從而拉高了房企整體的發債成本，這些房企大部分屬於擴張性以及中小型房企。

　　正如上述報告所示，2019年前三季度，房企境外發債的成本8.00%，較於2018年全年上升了1.17個百分點。2018年以來境外債的發債成本便一直居高不下，特別是2018年10月份到2019年7月份之間境外發債成本均在7.50%以上，而2019年多數企業迎來償債高峰期，即使成本走高，企業也不惜代價進行發債。

　　(文章整理自證券日報、券商中國)