十一月土地報告：一線核心城市土地成交下行

　　11月，全國土地市場走勢平穩，仍處於低位運行，其中深圳、武漢土地市場成交仍舊“遇冷”。與此同時，重點城市在供地上持續調控，尤其是對土地宗數、土地性質進行了調控。

　　政策上，在中央“房住不炒”的基調下，全國樓市穩定有降，總體邁進調控預設目標，2020年總體上將持續保持穩中有變的走勢。同時隨著“一城一策”的持續推進，局部熱點城市出現了政策上的邊際放松。

　　其中最引人關注的是佛山的政策。11月29日，佛山發布新規稱，本科以上首套房不受戶籍和個稅等限制。具體為：認定為優粵佛山卡A卡、B卡、C卡、T卡的人才，享受佛山戶籍人口購房政策;在佛山工作、具有本科及以上學曆或中級工及以上職業資格的人才，首套購房不受戶籍和個稅、社保繳存限制。

　　各地持續密集發布人才政策，人才專項租賃住宅用地供應也有所增加，亦有用於發展產業、完善基礎服務設施的產業用地供應。

　　一線核心城市土地成交下行 深圳集中供應限價地

　　土地供應方面，北上廣深推出土地面積分別為56萬平方米、131萬平方米、140萬平方米和116萬平方米，其中北京、廣州當月同比分別下降41.7%和21.7%;推出土地宗數分別為10宗、41宗、35宗和18宗，其中北京當月同比下降37.5%。

　　成交方面，北上廣深成交土地面積分別為19萬平方米、78萬平方米、26萬平方米和13萬平方米，其中北京、廣州當月同比分別下降72.2%和58.6%。成交宗數方面，上海為北上廣深中最多，共20宗，當月同比上升53.8%;北京、廣州各4宗，當月同比分別下降66.7%和60%。

　　土地出讓金方面，除深圳外，北上廣當月同比均呈現下降，分別為-59.7%、-26.7%和-48.8%。

　　住宅用地成交方面，上海共成交20宗地，總成交價合計100億元，成交土地均價1.28萬元/平方米，成交樓面均價6965元/平方米。而北京、廣州和深圳分別成交4宗、4宗和5宗，土地出讓金分別為133億元、89億元和128億元。

　　如果觀察土地價格走勢，可以看到北上廣的推出樓面均價分別為14516元/平方米、8771元/平方米和6735元/平方米，當月同比下降21.3%、21.6%和78.5%。北上廣深的成交樓面均價分別為27573元/平方米、6965元/平方米、10164元/平方米和22982元/平方米，其中上海當月同比下降39%。

　　在四大核心城市中，深圳的土拍局面顯得十分引人注目。

　　11月22日，深圳6宗宅地入市出讓，其中龍華1宗、光明2宗、坪山3宗、大鵬1宗，掛牌總價為131.67億元，最高限價總價190.89億元，總建築面積約77.6萬平方米，均采用“雙限雙競”的方式出讓。

　　參與拍地的企業包括華發、華潤、中海、龍光、平方米安、金茂、金地、五礦、金融街、電建、天健和安居集團12家房企。最終成交5宗，攬金127.5億元，另一宗坪山坑梓街道地塊流拍。

　　值得注意的是，在成交的5宗地中，2宗宅地以底價成交，127.5億元的總成交價並未達到最高限價。

　　1-5月，深圳共成功出讓9宗地塊，包括1宗商業用地、8宗工業用地，無住宅用地。但從6月份一次推出5宗住宅用地之後，深圳便開始持續批量推出住宅用地，分析人士指地價穩定運行仍是市場的主基調，政府對於穩樓價的壓力增大，深圳集中推出多宗限售價宅地在於穩定市場對房價的預期。

　　據深圳市土地房產交易中心數據顯示，11月深圳批售17個商品住宅項目，批售面積95萬平方米，環比10月上升111%。

　　市場持續低位運行 部分房企積極拿地

　　11月有部分房企大手筆拿地。中駿11月共斥資71.84億元競得兩宗地，分別位於廈門、南昌。其中廈門地塊以59.4億元競得，創下湖裏區新高。　

　　與之對應的卻是日漸冷清的土拍市場，其中武漢27日土拍再遇冷，78.6億元礄口宗關TOD地塊延期出讓。

　　於11月26日、27日，武漢計劃出讓10宗地，總起拍價達124.7億元。最終土拍收金僅20.59億元，7宗地出讓成功，遠洋、孝感錦宏、武漢光穀新城、湖北高投資產投資、湖北建工、武漢全景新地、湖北明想等各有所獲，另有2宗地流拍、1宗地延期出讓。

　　此次7宗成交的地塊中，5宗地為底價成交。而黃陂區P(2019)146號地塊因多房企搶奪遭熔斷，最終被孝感錦宏以熔斷價5.91億元競得，樓面價6026元/平方米，溢價率81.16%。

　　被延期礄口宗關TOD地塊，位於礄口區解放大道與建一路交叉口，土地性質為商住用地，出讓面積約為13.86萬平方米。

　　廣州亦有2宗地塊延期出讓，分別位於南沙區和天河區，總起價104億元，總出讓面積17萬平方米。

　　可以看到下半年底價成交、流拍和延期出讓的現象持續增多。業內人士認為，主要原因有兩方面：一是彈藥有限的情況下，房企拿地趨於謹慎，不貿然出手。除此之外，各城市加強了土地的調控，有意控制土地交易的節奏。預計今年全年供地目標的完成度不容樂觀。