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十一月土地報告:一線核心城市土地成交下行

澳门房地产网-房掌柜 2019-12-30 14:26:33来源:觀點地產網 
[摘要]11月,全國土地市場走勢平穩,仍處於低位運行,其中深圳、武漢土地市場成交仍舊“遇冷”。

  11月,全國土地市場走勢平穩,仍處於低位運行,其中深圳、武漢土地市場成交仍舊“遇冷”。與此同時,重點城市在供地上持續調控,尤其是對土地宗數、土地性質進行了調控。

  政策上,在中央“房住不炒”的基調下,全國樓市穩定有降,總體邁進調控預設目標,2020年總體上將持續保持穩中有變的走勢。同時隨著“一城一策”的持續推進,局部熱點城市出現了政策上的邊際放松。

  其中最引人關注的是佛山的政策。11月29日,佛山發布新規稱,本科以上首套房不受戶籍和個稅等限制。具體為:認定為優粵佛山卡A卡、B卡、C卡、T卡的人才,享受佛山戶籍人口購房政策;在佛山工作、具有本科及以上學曆或中級工及以上職業資格的人才,首套購房不受戶籍和個稅、社保繳存限制。

  各地持續密集發布人才政策,人才專項租賃住宅用地供應也有所增加,亦有用於發展產業、完善基礎服務設施的產業用地供應。

  一線核心城市土地成交下行 深圳集中供應限價地

  土地供應方面,北上廣深推出土地面積分別為56萬平方米、131萬平方米、140萬平方米和116萬平方米,其中北京、廣州當月同比分別下降41.7%和21.7%;推出土地宗數分別為10宗、41宗、35宗和18宗,其中北京當月同比下降37.5%。

  成交方面,北上廣深成交土地面積分別為19萬平方米、78萬平方米、26萬平方米和13萬平方米,其中北京、廣州當月同比分別下降72.2%和58.6%。成交宗數方面,上海為北上廣深中最多,共20宗,當月同比上升53.8%;北京、廣州各4宗,當月同比分別下降66.7%和60%。

  土地出讓金方面,除深圳外,北上廣當月同比均呈現下降,分別為-59.7%、-26.7%和-48.8%。

  住宅用地成交方面,上海共成交20宗地,總成交價合計100億元,成交土地均價1.28萬元/平方米,成交樓面均價6965元/平方米。而北京、廣州和深圳分別成交4宗、4宗和5宗,土地出讓金分別為133億元、89億元和128億元。

  如果觀察土地價格走勢,可以看到北上廣的推出樓面均價分別為14516元/平方米、8771元/平方米和6735元/平方米,當月同比下降21.3%、21.6%和78.5%。北上廣深的成交樓面均價分別為27573元/平方米、6965元/平方米、10164元/平方米和22982元/平方米,其中上海當月同比下降39%。

  在四大核心城市中,深圳的土拍局面顯得十分引人注目。

  11月22日,深圳6宗宅地入市出讓,其中龍華1宗、光明2宗、坪山3宗、大鵬1宗,掛牌總價為131.67億元,最高限價總價190.89億元,總建築面積約77.6萬平方米,均采用“雙限雙競”的方式出讓。

  參與拍地的企業包括華發、華潤、中海、龍光、平方米安、金茂、金地、五礦、金融街、電建、天健和安居集團12家房企。最終成交5宗,攬金127.5億元,另一宗坪山坑梓街道地塊流拍。

  值得注意的是,在成交的5宗地中,2宗宅地以底價成交,127.5億元的總成交價並未達到最高限價。

  1-5月,深圳共成功出讓9宗地塊,包括1宗商業用地、8宗工業用地,無住宅用地。但從6月份一次推出5宗住宅用地之後,深圳便開始持續批量推出住宅用地,分析人士指地價穩定運行仍是市場的主基調,政府對於穩樓價的壓力增大,深圳集中推出多宗限售價宅地在於穩定市場對房價的預期。

  據深圳市土地房產交易中心數據顯示,11月深圳批售17個商品住宅項目,批售面積95萬平方米,環比10月上升111%。

  市場持續低位運行 部分房企積極拿地

  11月有部分房企大手筆拿地。中駿11月共斥資71.84億元競得兩宗地,分別位於廈門、南昌。其中廈門地塊以59.4億元競得,創下湖裏區新高。 

  與之對應的卻是日漸冷清的土拍市場,其中武漢27日土拍再遇冷,78.6億元礄口宗關TOD地塊延期出讓。

  於11月26日、27日,武漢計劃出讓10宗地,總起拍價達124.7億元。最終土拍收金僅20.59億元,7宗地出讓成功,遠洋、孝感錦宏、武漢光穀新城、湖北高投資產投資、湖北建工、武漢全景新地、湖北明想等各有所獲,另有2宗地流拍、1宗地延期出讓。

  此次7宗成交的地塊中,5宗地為底價成交。而黃陂區P(2019)146號地塊因多房企搶奪遭熔斷,最終被孝感錦宏以熔斷價5.91億元競得,樓面價6026元/平方米,溢價率81.16%。

  被延期礄口宗關TOD地塊,位於礄口區解放大道與建一路交叉口,土地性質為商住用地,出讓面積約為13.86萬平方米。

  廣州亦有2宗地塊延期出讓,分別位於南沙區和天河區,總起價104億元,總出讓面積17萬平方米。

  可以看到下半年底價成交、流拍和延期出讓的現象持續增多。業內人士認為,主要原因有兩方面:一是彈藥有限的情況下,房企拿地趨於謹慎,不貿然出手。除此之外,各城市加強了土地的調控,有意控制土地交易的節奏。預計今年全年供地目標的完成度不容樂觀。

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责任编辑:陈洁

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