房地產市場分化加劇 因城施策或將是下半年政策主線

　　今年上半年，當一二線城市迎來了一輪樓市“盛宴”時，大多數三四線城市感受到的卻是“冰火兩重天”。記者了解到，由於庫存高企，以及購房需求面臨著被“抽血”和“截流”的雙重困境，三四線城市就像是“夾心層”一樣，去庫存仍然前路漫漫。業內人士認為，基於這種分化格局，地方政府因城施策促進房地產市場平穩發展，將是下半年樓市政策主線。

　　城市分化愈演愈烈

　　近日，中國社會科學院發布中國住房2016年中期報告稱，全國房地產目前出現嚴重分化，一線城市和部分二線城市房價迅猛增長，但是三四線城市房價上漲較慢，甚至是負增長。

　　尤其值得關注的是，部分熱點二線城市，取代一線城市成了上半年房價上漲的“急先鋒”。據統計，5月份，廈門、合肥、南京新房環比漲幅均超過4%，相比之下深圳新房環比漲幅只有0.5%，二手房連續2個月沒有上漲。

　　土地市場上，熱點二線城市“高价地”頻現。中原地產研究部統計數據顯示，2016年以來，二線城市成為高价地出現最多的區域，其中最主要集中在南京、蘇州、合肥等幾個城市，而這些城市恰好是房價上漲最迅速的城市。

　　作為典型的中部二線城市，安徽合肥算得上是全國樓市的一匹“黑馬”。據報道，今年春節後，合肥新房、二手房價格一路飛漲，出現了一房難求的局面。5月份，合肥九區均價為11049元/平方米，環比大漲11.43%，同比上漲35.1%。一時之間，合肥被業界評價為“樓市新四小龍之首”。

　　有分析指出，下半年重點二線城市仍是房企爭奪焦點，市場熱度可能向武漢、鄭州、成都、重慶等二線城市不斷傳導。

　　相比之下，三四線城市仍在去庫存的泥潭中“掙紮”。中國指數研究院的報告顯示，一二線城市商品住宅庫存壓力已基本釋放，三四線庫存仍相對較高。根據重點城市可售面積及出清周期數據，一二線熱點城市平均去化時間已經降到8.5個月以內，而多數三四線城市去化時間仍超過15個月，如湛江、叱恰⒔?幍瘸鞘卸唐趲齑嫒セ瘯r間在20個月以上。

　　從國家統計局公布的5月份數據來看，唐山、丹東、嶽陽等三四線城市房價集體下跌。有分析人士認為，很多三四線城市，尤其是東北和中西部的三四線城市仍然面臨價格下調壓力。

　　國信證券分析師董德志認為，房地產市場的結構性庫存問題可能非但沒有減緩，反而日益嚴重了。

　　三四線城市被“抽血”和“截流”

　　三四線城市去庫存為何總是“在路上”?從需求側來看，這主要是因為三四線城市面臨著被上“抽血”和被下“截流”的雙重困境，購房需求總是顯得不溫不火。

　　董德志認為，由於中國住房需求轉移單邊性的特點，一線城市居民一般不會去二線城市買房，二線一般不會去三線買房。三四線城市居民需求被嚴重透支和轉移，這意味著未來房地產去庫存會更加艱難。

　　多位房地產業內人士表示，一方面，隨著高速公路、高鐵的日益發達，以及省會城市聚集了優質教育資源，大量具有較強購買力的人群選擇到省會買房。而且，在經濟下行背景下，一二線城市由於財力相對雄厚，可以進行更多的基礎設施和公共投入來吸納消費人群，三四線城市的樓市購買力被進一步“抽血”。

　　另一方面，國家新型城鎮化戰略中，“就近城鎮化”是重要組成部分。就近城鎮化過程中，一些小城鎮也開發了較高品質的房地產項目，使得原本流向縣市的購買力被“截流”。

　　在湖南南部某縣，一家本地開發商在多個鄉鎮布局商品房建設。其中一個鄉鎮的項目計劃建設4期共3000多套商品房，目前已建成1500多套，70%的房子已經銷售出去。而該開發商在縣城的項目早在2013年10月建好，今年上半年還剩下200多套沒有賣完，去化壓力顯得更大。

　　記者看到，這家開發商建設了以往在鄉鎮少見的電梯房，周邊的步行街、大型超市、公園、學校、地下停車場等配套齊全，項目品質可以和縣城相媲美。幾位購房農民表示，現在鄉鎮生活和工作條件很好，離老家近，因此不會考慮去縣城安家。

　　雙重擠壓下的需求不足，導致三四線城市去庫存壓力難減。記者在湖南多個地級市和縣城采訪了解到，當前的商品房去化周期普遍達到2至3年。部分地區樓盤的資金鏈緊繃，開發商進一步拿地和開發的意願大幅降低。以郴州市為例，今年以來供地量大幅減少，1至5月城區出讓14宗土地，相比去年同期的50宗減少了3/4，而且這14宗土地中絕大多數是工業和倉儲用地。