國內銷售端出現拐點 房地產市場投資增速恐繼續下探

　　隨著銷售數據不可避免的下滑，今年以來全國房地產投資增速“觸底反彈”的局面，很可能只是“曇花一現”。

　　今年4月以來，全國熱點城市的房地產銷售陸續出現降溫。這種效應傳導到投資端，已經使得前5月全國房地產投資增速由前4月的7.2%降至7.0%，出現今年以來的首次下滑。

　　多數機構認為，隨著市場需求的透支性釋放和熱點城市政策的收緊，未來的市場銷售恐難再度升溫。因此未來房地產投資增速有可能繼續下探，甚至降至全年5%以下的水平。

　　與此同時，雖然經濟增速的承壓正在凸顯房地產業的作用，但在供需關系轉變、行業紅利消退的大背景下，房地產業在宏觀經濟中的地位或將弱化。

　　投資增速將放緩

　　受益於去年以來的信貸、稅收等政策刺激，房地產市場出現明顯升溫。根據國家統計局的數據，今年1-2月，全國房地產銷售面積同比增長28.2%，銷售額增長43.6%，增速比去年12月的6.5%和14.4%出現大幅提升。到今年4月，兩者的增速達到高峰，分別為36.5%和55.9%。

　　進入5月，由於北上深等一線城市和蘇州、南京等熱點二線城市出台調控政策，整體市場開始降溫，全國房地產銷售增速有所下降。

　　其間，房地產投資增速也表現出同步的變化。數據顯示，2015年全年，全國房地產開發投資增速降至1.0%的曆史低位，到今年1-4月，該增速就迅速回升到7.2%，創最近13個月的新高。1-5月，該指標又降至7.0%。

　　房地產開發投資是供應端的重要指標，包括房屋建設工程、土地開發工程的投資額以及公益性建築和土地購置費等的投資。上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進向21世紀經濟報道記者表示，投資數據和銷售數據存在一定的互動關系。在銷售業績大增的情況下，房企的投資熱情就開始上升，主要體現在，拿地規模開始增加，且對於高溢價有更大的承受能力。

　　他同時表示，一般來說，銷售端向供應端的傳導，大概會有3個月的滯後期。但今年的政策利好十分明確，且房企補倉的意願強烈，所以兩者出現同步也很正常。

　　但在機構看來，銷售增長已出現放緩，並可能影響到房地產投資的變化。中泰證券指出，隨著個人按揭貸款和預售賬款在房地產開發資金來源中占比越來越高，房地產投資增速的變化將更大程度地取決於銷售增速的變化。

　　該機構的判斷為，銷售端已經出現拐點。除前期需求透支性釋放以外，還有政策層面的因素，隨著中央對於“去杠杆”政策的啟動，以及熱點城市出台調控政策，一線城市成交量出現同比下滑，而且帶動二、三線城市增速下滑。

　　中泰證券認為，未來半年銷售增速將持續回落。房地產的投資增速也會有所下滑，預計全年地產投資增速為4%，而年末單月同比增速將可能降至2%。

　　廣發證券持有同樣的觀點，該機構認為，本輪市場銷售周期性的高點已過，下半年行業整體成交同比升幅將繼續放緩。預計全年全國商品房銷售面積15億平方米，同比增長17%;金額11.4萬億元，同比增長30.4%。 投資方面，預計全年房地產開發投資額10萬億元，同比增長4.9%。