住房公積金處於房貸鏈底端 購房者呼籲盡快進行改革

　　在大多數人概念中，公積金是中國政府給居民購房和租房專款專用的一項福利，一方面擁有國家補貼，一方面享受遠低於商業貸款的利率，是居民房貸首選。

　　但現實中，各地公積金管理和使用政策存在較大差別，不少地區公積金因審批繁瑣複雜、放款慢、效率低為居民和開發商詬病。在房貸市場中，部分開發商和賣房者甚至明確拒絕公積金貸款，公積金貸款淪為房貸市場二等公民。

　　據住建部公布的最新統計數據，截至2017年11月底，全國住房公積金繳存總額12.3萬億元，提取總額7.2萬億元，繳存餘額5.1萬億元。如此龐大體量的住房公積金，放任其低效運轉將是對社會資源的極大浪費。如何提高使用效率，使其更好的用之於民，各界都在探索與試圖改革。

　　多地多位購房者表示，從政策上、利率上公積金貸款應該是個好東西，可買房時遇到的問題令公積金實際運用困難重重，並呼籲盡快進行公積金改革。

　　公積金處房貸鏈底端?

　　西安准備購房的李先生表示，雖然在事業單位工作，公積金福利待遇不錯，但並不會考慮公積金貸款，甚至不會選擇貸款，而是全家合力全款買房。

　　“西安的樓市一片大漲，絕對的賣方市場。很多新盤當天的去化率可以達到100%，開發商都有心照不宣的‘潛規則’，全款購房者有權優先選房，商業貸款者次之，公積金貸款可能會更次之。這基本上就決定了要想買好樓層好戶型，只能全款買房。甚至一些熱門盤的小戶型，即使是全款買房也需要搖號，貸款根本沒有購買資格。”李先生頗為無奈。

　　深圳去年購房的王先生也說，他沒有選擇公積金貸款，而是選擇了商業貸款。“我的公積金繳存金額比較低，一個月五六百。再加上申請比較複雜，感覺並不劃算。就索性直接選擇商業貸款。”

　　在二手房交易中，對公積金貸款的“歧視”更加明顯，北京某知名中介房屋經紀人稱，因為北京許多房屋交易環環相連，不少賣舊買新，對資金能否及時到帳要求較高。因為公積金貸款在流程、放款方面可能都存在一些不確定因素，有些業主會明確要求不允許公積金貸款或者優先考慮商業貸款和全款，甚至有些業主會要求用公積金貸款需要加價。

　　但有南部沿海某市銀行信貸人士表示，這種對公積金貸款的歧視非常態，也非普遍行為。他認為，對於購房付款方式有要求應該是對回款有一定的壓力，而對於正規的、實力雄厚的開發商來說，這種壓力應該可以控制，所有購房者無論采用何種購房方式都是平等的，樓市相對平穩是保證市場規范的基礎。

　　效率低部分因提取越多地方收益越少

　　一位石家莊的購房者向記者直言，公積金提取效率極低。他稱，“我去年申請提取公積金進行裝修，申請3個月才有回音，拿到錢裝修都結束了。”

　　前述房屋經紀人告訴記者，一些開發商和業主不希望購房者選擇公積金貸款根源就是因為公積金效率低。他解釋道：“公積金貸款流程複雜、放款周期長，直接拉長了房企回款周期，導致資金周轉率下降。因此，追求高周轉，規模快速擴張的房企對公積金貸款會產生抵觸情緒;對於資金回流有要求，比如急於換房的業主也會拒絕公積金貸款。”

　　他還指出，對於開發商來說，按揭貸款合作方一般都是有固定合作的商業銀行。商業銀行願意批給開發商額度，也是希望可以從中獲得大量優質客戶。所以開發商也希望客戶更多選擇商業貸款。

　　而對於公積金貸款效率低的原因，一位地方行政部門人員對21世紀經濟報道記者表示，制度上來說收入分配機制確實需要改進。各地具體情況不同，但面臨的問題類似。公積金產生的增值收益會上繳地方財政，屬於地方政府收益，而收益的多少與提取量直接相關，提取越多，公積金產生的收益越少。且目前公積金的管理屬於多頭管理，部委制定政策，出發點是滿足居民需求，而地方政府是實際執行人和受益人，從收益角度講，效率過高反而會降低收益，訴求存在矛盾。

　　該人士還指出，此前全國不動產登記信息沒有聯網，公積金部門系統也比較落後，工作人員查詢信息複雜、困難，而每年需要辦理公積金業務的居民數量龐大，公積金部門也確實超載運行。從居民、到部委、到執行機構，都在期盼著公積金制度改革，效率得以提升。

　　各地改革進度不一

　　上述地方行政部門人士表示，去年以來，各地已經不斷進行系統升級，努力實現全國聯網。今年以來，相信很多地區公積金辦理效率已大大提升。

　　珠海一位股份行信貸業務人士表示，傳統來說公積金貸款主要有兩種模式，一種是公積金個人住房委托貸款，一種是公積金貼息貸款。對於業務量不太大的銀行，一般只有公積金委托貸款，也就是普通的公積金貸款或者混合貸款，需要等公積金到賬後銀行發放貸款。這種模式在過去效率比較低。

　　此外公積金貼息貸款是在公積金貸款放貸輪候期內，由銀行先行向公積金借款人發放商業性住房貸款，公積金貸款貼息，待公積金貸款發放後再歸還銀行。該業務人士表示這種貸款方式效率比較高，但一般只有四大行和業務量很大的本地城商行、農商行可以做。

　　“在銀行申請商業貸款一般2-3個工作日就可以告知審批結果，公積金貸款在過去一般需要一周左右。但是去年以來珠海公積金管理中心不斷在升級系統，現在已經實現了和銀行系統的實時對接，省略了銀行代為審批、收集資料，交由公積金中心再審批的中間環節，銀行只需要對自己簽署的資料進行背書，一般隔日就能得知公積金審批結果，放款也更加快捷。”他稱。

　　剛剛用公積金買房的深圳市民李先生表示，他選擇了商業貸款轉公積金貸款，即為了效率先申請商業貸款，商業貸款發放後再申請轉為公積金貸款。“沒想到因為額度問題商業貸款排隊排了三個月才放款，公積金貸款從申請到放款只用了不到一個月。”李先生稱。

　　他認為，目前住房公積金個人住房貸款利率為3.25%，遠低於商業銀行個人住房貸款利率。以深圳的標准，夫婦兩人可以申請最高額度100萬的公積金貸款，如果期限20年，利息可以節省20多萬，購房者應該最大限度的利用好公積金貸款。

　　但華北某市市民告訴記者，目前公積金效率依然較低。尤其在公積金提取方面，往往需要多次往返開具各種證明和材料。放款時間不定，提取比例也有限制，還希望更加便捷、惠民。

　　前述地方行政人士指出，隨著部委出台《關於維護住房公積金繳存職工購房貸款權益的通知》，各地打擊開發商對於公積金貸款的歧視行為，一方面房地產市場將更加規范，另一方面公積金制度改革相信也會逐步深入和推進。

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　　公積金貸款額度主要取決於首付款與房屋總價、貸款最高限額、建築面積、月收入與月繳存額、賬戶餘額與貸款人年齡、繳存基數等因素。

　　1.最高貸款額度≤房屋總價-首付款，各地都有最高限額，並且個人和夫妻額度不同，比如廣州公積金貸款最高額夫妻100萬，個人60萬。

　　2.有城市以月收入、月繳存額作為公積金貸款額度評估的標准。

　　以北京為例：

　　最高可貸額度=(家庭月收入-北京市基本生活費標准)/申請貸款年限的每萬元貸款月均還款額。

　　3.有些城市公積金中心在評估貸款額度時會以借款人公積金賬戶裏的餘額和借款人年齡作為參考標准，但各地計算公式有差異。

　　上海：賬戶餘額<12500元、月繳費金額>780元時，貸款額度=賬戶餘額X40

　　廣州：貸款額度=賬戶餘額×8+月繳存額×到退休年齡月數

　　4.有城市會以建築面積作為公積金貸款額度的評估標准之一。

　　以北京為例：

　　套型建築面積≤90平方米的首套房，房貸最高限額120萬

　　套型建築面積>90平方米的住房，房貸最高限額80萬

　　需要注意的是，不同城市公積金貸款額度影響因素會有差異，具體還要咨詢當地公積金中心。

　　公積金貸款額度不夠怎么辦?

　　1.申請組合貸款

　　以北京為例，假如購買一套200萬的房子，公積金能申請到的最高額度為120萬，除去首付款60萬，還剩20萬的差額，這20萬可以向銀行申請組合貸款，需要注意的是並不是所有銀行都接

　　受組合貸款，並且組合貸款涉及到公積金中心和銀行等多個機構，審批周期在3個月以上，著急付房款的購房者要考慮到時間的問題。

　　2.申請商業貸款，用公積金餘額沖抵房貸

　　申請商業貸款成功後，可以申請提取公積金用於償還商貸月供，不過這樣的話利息就比單純的公積金貸款更高，如果貸款的年限較長，購房者需要承擔更多的經濟壓力，這一點需要注意。

    （房掌櫃整理來自21世紀經濟報道、聊城中公教育）