今年一季度,雖然大型房企銷售數字仍在大幅增長,但真實的市場卻是,商品房銷售增速自去年四季度以來持續下滑。對於今年乃至明年的市場,多數業內人士持謹慎態度。
“2018,樓市多事之秋”。3月份的多場房企業績會內外,不斷傳出類似的訊息;到了4月,危機案例已然發生,華夏幸福資金鏈遭上交所十八問,恒盛地產債務交叉違約,還有一些不知名的小房企已經倒掉或退出。
另一邊,樓市調控還在持續收緊。4月24日,繼大連、沈陽之後,長春宣布5月2日起正式限售。中原地產研究中心統計數據顯示,4月單月,全國已發布超過16次各類型房地產調控。
“我們內部預判調控還會持續兩年。”4月20日,一家大型房企高管直言,房地產企業經過這么多年增長,很多公司的管理基礎還是很差,現在是過冬的時候,要苦練內功,提高周轉率,對沖融資成本上升,增強現金流。
資產證券化被視為房企融資的新熱土。4月25日,證監會、住建部聯合發布《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》(以下簡稱《通知》),進一步明確了住房租賃資產證券化的基本條件,為房企“打開了一扇窗”。
資金危機現端倪
相較於過去三年的“盛世”,2018年的樓市調整來得急速而猛烈。一波接一波的調控不斷收緊,更多的地方城市加入限購、限售的行列,讓開發商的銷售大大受限。
2018年最先傳出資金問題的是華夏幸福。4月13日,上交所就永續債、下屬子公司引入金融機構等問題,向華夏幸福發出問詢函,要求說明該類融資業務的可持續性。目前,華夏幸福已回複上述問題,並澄清了資金鏈緊張傳言。但房地產行業的“缺錢”陰霾,依然籠罩。
“金融持續去杠杆背景下,表外融資、非標融資受到極大限制,開發貸也有上浮了。”4月初,深圳一家大型地產商內部人士告訴21世紀經濟報道記者,甚至央企地產商也不例外。該人士稱,公司對今年的銷售和融資都持謹慎態度。
4月20日,陽光城執行副總裁、CFO吳建斌表示,從自己操盤的角度看,融資成本已經上浮了5%-10%。
最大的住宅開發商碧桂園,也在4月中旬緊急內部發文強調高周轉,以應對激烈競爭和成本上浮的局面;未雨綢繆的萬科,在2017年底把淨負債率降到了8.8%,並公布了350億融資工具的發行計劃。
一些房企已經發生了實實在在的資金危機。3月29日,知名豪宅開發商恒盛地產發布的2017年業績顯示,公司逾期未還的貸款本金及相關利息為人民幣 47.6億,同時還有一筆4億美元的優先票據出現違約,導致到2017年底,還有44.3億其他借款出現交叉違約。
4月3日,恒盛公告已償還4億美元優先票據本金,但利息尚未付清;其他交叉違約的借款也沒有和債權人達成相關協議。公告顯示,相較於234億的總借款、177億的流動借款,恒盛的現金及現金等價物只有20億,還款比較困難。
房企過冬“現金為王”
今年一季度,雖然大型房企銷售數字仍在大幅增長,但真實的市場卻是,商品房銷售增速自去年四季度以來持續下滑。對於今年乃至明年的市場,多數業內人士持謹慎態度。
“現在的限制政策短期內不會取消,調控常態化也不會改變。”4月20日,吳建斌表示,未來兩年,房地產公司要有足夠的資金儲備,讓自己“過好這個冬”,不然壓力是非常大。
他指出,最核心的是現金流管理,包括經營現金流和融資現金流。當融資環境出現了困局,必須要加強內生的管理。
從房企的資產負債表來看,左方為資產方,右方是負債權益方。目前開發貸、並購貸、抵押貸仍然存在,資產如應收款、收租資產、在建工程、商業資產等都可以做ABN、CMBS、ABS,還有商票付款、保理、信托、境外發債等也可以做。
“對房企來講,正常的銷售之外,可以把資產負債表進行分解、證券化,又能帶來幾百億資金”,吳建斌表示。
其中,租賃住房資產證券化受政策支持發展迅猛。據21世紀經濟報道記者統計,去年以來,保利地產、碧桂園等發行的住房租賃證券化產品已超過200億。
2022-02-15 09:59
2022-02-15 09:54
2022-02-15 09:52
2022-02-11 09:36