智能化聯合辦公將成市場新寵兒 客戶群體日趨多元化

　　在共享經濟發展浪潮中，中國的聯合辦公行業經曆了快速發展的3年。從2015年起步，最高峰時聯合辦公企業多達3000家。在經曆了野蠻生長之後，聯合辦公行業迎來洗牌期，目前市場上形成品牌規模的公司不足10家，如WeWork、夢想加、優客工場等。

　　洗牌的背後，則是中國龐大的市場。iiMedia Research(艾媒咨詢)的報告預測，2018年中國聯合辦公行業市場規模將突破600億元，到2022年規模有望突破4100億元。

　　高力國際的統計數據顯示，隨著租戶對辦公空間靈活性的要求日益增強，聯合辦公空間將保持每年30%的增長率，到2030年，30%的辦公空間將會是聯合辦公空間，跨國公司或將成為聯合辦公空間的主要用戶。

　　面對日趨激烈的市場競爭，企業如何才能擁有可持續的競爭力，成為行業領軍者?在夢想加創始人溫夢飛看來，持續的智能科技研發投入、源源不斷的創新能力以及健康運營的能力才是基業長青的“法寶”。

　　正如溫夢飛所言，有些是賺錢的事，有些是值錢的事。“夢想加更看重產品未來的價值，把產品變成長期的、值錢的事。”

　　聯合辦公市場正在發生裂變

　　進入2018年，聯合辦公頭部品牌陣營逐漸清晰，市場競爭開始加劇，各大企業為了搶占市場份額，開始快速擴張、並購，布局更多一線和新一線城市。其中接連不斷行業重組、並購一時引發諸多媒體關注。深挖這輪“並購潮”的背後原因，不難看出，一方面，是市場“優勝劣汰”遊戲規則下的必然發展結果;另一方面，也從側面說明行業中大多品牌缺乏自主產品開發能力，無法形成差異化門檻，即便合並後成為所謂的“最大規模”眾創空間，其實質也只是擁有“更多數量”的合作空間場地而已，依舊沒有鑄立出強有力的品牌護城河。

　　近日，援引知情人士的消息稱，日本軟銀正就出資150至200億美元收購WeWork多數股權進行談判，投資資金很可能來自軟銀願景基金(Vision Fund)。如果談判達成，這不僅是日本軟銀成立以來最大的一筆投資，更是全球科技企業初創領域最大的單筆投資。

　　中國本土的聯合辦公空間品牌夢想加也加快了融資和擴張步伐。一批大知名的資本公司向夢想加拋來橄欖枝。2018 年8月，夢想加獲得由⾼高瓴資本、General Atlantic 美國泛大⻄西洋投資集團領投，愉悅資本、鷗翎投資(Ocean Link)、M31 資本、險峰長青跟投的 1.2 億美金 C 輪融資，此輪融資創造了國內聯合辦公及辦公服務行業最大單筆融資記錄，夢想加也成為辦公服務領域唯⼀一完成 C 輪融資的品牌。

　　溫夢飛告訴記者，夢想加打造了完整的一體化的服務產品體系“OaaS (Office as a Service，辦公即服務)”，隨著產品日趨標准、完善，健康運營模式得以驗證，在保持所有單店健康盈利的情況下，夢想加開始不斷刷新布局擴張速度：僅2018 年上半年，簽約面積即為過去三年的五倍。從今年6 月開始，北京、成都則以接近一周一個新空間的速度陸續落地開業，成為兩地最大規模的聯合辦公空間。

　　截止 8 月，夢想加已在北京、成都、上海、杭州、西安等城市核心商圈布局運營了40 多個空間，總面積達30萬平方米，平均入駐率達95%以上。

　　目前國內聯合辦公品牌同質化競爭嚴重，企業單打獨鬥步履艱難，合並是大勢所趨。今年4月12日，Wework中國宣布並購裸心社;優客工場更是在今年1月3日、3月9日、3月26日和5月2日、10月17日連續並購五個聯合辦公品牌。

　　客戶群體日趨多元化

　　聯合辦公的的廣義定位包括眾創空間、孵化器、聯合辦公，但這三者的性質卻不盡相同。在2016年以前，人們對三者並不能進行很好的區分，很多企業也經常以三種不同的身份出現在市場。在發展過程中，行業開始走向細分化，一種以新型孵化器的形態呈現，如優客工場;一種是與國際聯合辦公模式接軌，類似WeWork、夢想加。

　　優客工場的創始人毛大慶曾擔任萬科企業集團高級副總裁，他充分發揮了其資源整合能力，調動政府資源、孵化器資源、供應商資源，構建了升級版的創新型孵化生態。

　　而以夢想加為代表的企業，從創業之初便瞄准了“辦公服務”。“這是非常大的根基差異。”溫夢飛表示，夢想加的商業模式是提供優質的辦公服務，為客戶解決辦公體驗上的後顧之憂，小的創業團隊、大公司的團隊都是辦公者，這些團隊可以在聯合辦公空間裏和諧共處。

　　用戶只需要打開手機微信輕輕一掃，就能打開智能門禁、預約會議室、打印需要的文件，連接投影儀、攝像頭、遠程會議設備，還可以掃一下智能咖啡機上的二維碼，輕松喝上一杯熱騰騰的咖啡。

　　對於一線城市和新一線城市的辦公者來說，解決辦公樓租金、裝修、辦公設施采購成本攀升，想要兼顧成本支出以及優質辦公環境的平衡成為最大的痛點。溫夢飛表示，“聯合辦公強調的是共享，可以更好地整合資源，把人的體驗和資源連接起來，讓大家不會每天為上下班打卡、邀請訪客登記來回溝通、搶會議室、遠程會議設備接駁繁瑣等問題困擾，大幅度提升辦公體驗。”

　　與傳統的寫字樓租賃模式相比，聯合辦公具有明顯的成本優勢。“越到大規模擴張階段，越能達到邊際成本降低的效益。” 溫夢飛說，目前可做到前期營建周期、成本較企業自行營建投入節約40%以上。

　　夢想加可以提供各種辦公解決方案，工位可以從幾個到幾千個，可以服務互聯網公司、事務所，也可以服務各種工作室。夢想加將集設計、運營與智能於一體的整套體系輸出給合作方，並從中獲得盈利。

　　最初，聯合辦公的入住者更多是創業者和小企業。而在系統日趨完善和穩定之後，夢想加具備了服務更大體量客戶的能力，提供專屬的定制需求。

　　如今，入住夢想加的大企業團隊越來越多，累計已入駐包括中糧、百度、蔚來汽車、亞洲航空、滴滴、OPPO、快手、Airbnb等近 1000 個團隊，吸引國際知名的聯想、美團、用友、寶盾門業等大企業成為企業會員。

　　其中，2017 年 9 月開始陸續開業的十多個空間全部開業，一個月即實現 100%滿租。此外，夢想加智能辦公體系已逐步應用至遍布全國超過10萬平方米的眾創空間，並與富士施樂達成戰略合作，通過富士施樂廣泛的渠道向更多企業提供智能辦公服務。

　　智能化聯合辦公將成市場“新寵兒”

　　在新經濟周期之下，聯合辦公行業逐漸回歸理性，智能化聯合辦公模式將成為市場的“新寵兒”，大數據驅動、智能科技、萬物互聯將是未來企業的競爭砝碼。越來越多企業正在打造升級版用戶體驗的智能科技聯合辦公空間。

　　WeWork成為軟銀的新目標，與軟銀的戰略布局方向密切相關，軟銀正圍繞AI和物聯網進行大量投資布局，而這兩個方向都將與聯合辦公直接交彙。

　　而夢想加在創立之初，便攜帶了“互聯網+智能科技”的基因。從2015年成立以來，夢想加在智能辦公應用方面不斷完善和優化，突破了傳統聯合辦公的概念，通過互聯網技術讓當前的共享辦公空間進行全面升級，打造成為中國領先的智能化共享辦公空間。

　　溫夢飛表示，智能化+優質服務體驗的共享辦公正在成為企業的剛需。夢想加三分之二人員屬於產品體系研發人員，70%的支出用於研發人員開支。過去幾年，夢想加投入了上億元資金，辦公場景產品持續進行迭代升級，給用戶提供更極致的體驗。

　　“夢想加所有的核心產品原創度達到100%。”溫夢飛說，門禁、智能會議室、雲投影、雲打印、用戶端、管理界 面等產品全部都是自主研發，在系統穩定後，便能兼容很多新技術，如人臉識別系統等。

　　以夢想加的第一款智能產品、獲得創新專利的二維碼門禁為例，自2015年開發出智能門禁起，夢想加智能產品體系已整合了20多款智能硬件產品，遍及空間每個角落。一個用戶ID可以連接所有資源，涵蓋了互動使用、空間管理等多種功能，並與線上管理平台銜接。

　　在智能化聯合辦公空間中，不同辦公區域、會議室、流動工位的使用權限都可以根據使用者的需求身份進行劃分;由智能網絡無線連接的打印、會議屏幕等辦公設施，也實現了遠程、無線的流動辦公體驗;咖啡機等消費也可以通過智能整合至會員權限中。空間與人通過智能形成互動，構建了“用戶體驗為本”、“應需而動”的服務體系。

　　夢想加打造的OaaS體系，於2016 年正式對外發布。2017年5月，升級為3.0版。該體系將辦公室從單一性質的物理空間升級成為複合性質的服務，在聯合辦公行業中是突破性的創新。

　　OaaS體系由獨立開發的智能化辦公系統、功能性與標准化並重的空間設計產品以及依托大數據和智能平台實現的精細化運營產品三者組成，可應用於線下、線上及空間與人的連接三個部分，在多個維度發揮出重要作用，從而使科技連接空間與人成為現實，打造舒適、高效、開放的企業辦公服務體驗。

　　“智能科技具有很大的延展空間，從最初的智能門禁，到一個ID連接後台所有設備，再到整體智能輸入，我們在聯合辦公空間裏驗證了很多綜合場景。” 溫夢飛說，“將‘以物為本’的傳統辦公服務向‘以人為本’的未來辦公服務升級變革，我們相信這是辦公IoT(物聯網)真正的未來。同時，我們將科技基因加之地產模式，從移動互聯、大數據的視角，進軍PropTech(房地產科技)領域，並從辦公空間、辦公樓宇、綜合辦公服務等層面創造更多智能化辦公場景，創造更加高效、高性價比的辦公體驗。”

　　不久以後，當你走進會議室時，系統會自動判定開會的人已到達，燈光自動亮起來，顯示屏自動進入會議狀態，玻璃自動切換成半透明，進入隱私模式。這樣的開會體驗是不是很酷?

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　　據標准排名城市研究院發布的《2018年中國聯合辦公活力指數報告》顯示，中國正在成長為世界上最大的聯合辦公市場。2014年，在雙創政策的鼓勵下，全國掀起創業高潮，聯合辦公也在資本的助推下迎來爆發式發展。到2018年，國內聯合辦公場所數量急劇增長，並成為促進創新創業發展的新高地。

　　預計到2022年，中國聯合辦公市場規模達到4092.18億元，工位規模達到1315萬個，面積規模1.17億平方米，市場規模達75.4億元。《報告》根據公開數據整理顯示，截至2018年9月底，中國聯合辦公平台數超過300家，布局網點數超6000多個，總體運營面積達1200萬平方米，提供工位數達200萬個。

　　標准排名城市研究院院長謝良兵表示，雙創和共享經濟的蓬勃發展帶動了中國聯合辦公的高速發展，國家工商總局的數據顯示，截至2018年3月，我國各類市場主體總量超過1億戶(其中企業超過了3100萬戶)，5年增加了70%以上。

　　聯合辦公行業合並趨勢顯現

　　中國的聯合辦公行業不到十年時間，從2010年的起步發展期到2015年-2016年的野蠻生長期，再到如今的大洗牌時期，聯合辦公行業出現了優勝劣汰的趨勢，獲得資本支持的企業明顯減少;尤其是在2018年第二季度，聯合辦公整體品牌數量增速放緩，但絕對增量相對可觀，行業的市場資源、資本、業務等越來越向頭部企業集中。

　　同時，行業的合並潮加速，頭部力量逐步顯現。這意味著，小型的聯合辦公空間運營商將面臨淘汰或被兼並的命運。2018年上半年已經發生了多起並購事件，諸如2018年1月份，優客工場全資收購洪泰創新空間;3月份，優客工場宣布與無界空間合並，並收購Wedo聯合創業社;7月份，優客工場與Workingdom進行合並，與愛特眾創達成並購合作意向; 10月17日，優客工場又與方糖小鎮對外發布了合並的新聞。

　　聯合辦公布局開始向二三線城市下沉

　　目前而言，除了在北京和上海這種聯合辦公市場相對成熟的城市，聯合辦公空間在城市的布局十分分散。比如深圳和廣州，在城市中只運營一個聯合辦公空間的聯合辦公品牌有很多。而上海和北京這樣的城市中，只運營一個聯合辦公空間的聯合辦公品牌非常少。

　　《報告》還顯示，在聯合辦公企業的城市布局方面，一線城市北京、上海、深圳共占據78%的聯合辦公運營商數量。在聯合辦公租金水平上，北京以384元/平方米/月高居榜首。樣本聯合辦公運營商在全國城市布局的比例上，上海高居首位，達到30%，而北京也占據了29%，深圳為19%，西部城市成都達到5%，成為聯合辦公第四城。

　　與此同時，聯合辦公布局開始向二三線城市下沉，以重慶為例，據戴德梁行統計，目前重慶已有雷格斯、德事商務中心(TEC)、夢想加、俠客島、MFG等超過10個知名聯合辦公品牌入駐，布局面積超過12萬平米。以全國布局了35個城市的優客工場為例，作為全國布局最廣、城市最多的運營商，其觸角已經伸向了襄陽、開封、拉薩等三四線城市。

　　(房掌櫃整理來源自光明網、新華網)