大城市放寬或取消落戶限制擾動樓市
落戶放松:搶人還是搶房?
半年多前,北京上班族葛靖因低門檻吸引人才的“海河英才”計劃成功落戶天津。他的生活並沒有因此發生太多改變:他和妻子依舊在回龍觀地區租房,照樣一大早擠地鐵到中關村上班。只是,很快他在天津購入了一套房。
與他一樣,徹夜排隊落戶的人變成了天津各大樓盤裏的購房人,一度帶火了當地樓市。
有“天津故事”在前,更多人對近來大城市放寬或取消落戶限制的政策心存顧慮:落戶限制取消了,人才進來了,如饑似渴的樓市會不會又被熱錢盯上?被引入城市的,到底是人才,還是炒房客?
人才落戶短期帶動購房需求
葛靖在天津買的房產很快對外出租,用來補貼小兩口在北京的租金。“我這就算天津人才了?”他也有些恍惚。
作出這樣的選擇也實屬無奈。他在北京一家不錯的高科技企業上班,收入不錯、前景也不錯。但一線城市嚴格的落戶限制和不斷攀高的房價,讓他不得不把目光轉向周邊的二三線城市。“天津教育資源不錯,即使沒法落戶北京,也比回河北老家強。”他說了實話,這么做不為自己,而是為以後的孩子。
天津樓市隨之大熱。來自諸葛找房的數據顯示,此前每月僅幾千套新房成交量的天津,在政策發布的2018年5月已經飆升至9000餘套,此後的6月到8月更是突破了萬套以上。
根據國家發改委近日印發的《2019年新型城鎮化建設重點任務》,城區常住人口100萬到300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制;城區常住人口300萬到500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件,並全面取消重點群體落戶限制。這也意味著,全國更多城市或效仿天津。
“放寬戶籍制度一定程度上打破了限購門檻,也就意味著更多的人可以進入房地產市場,對一些住房供給本身不足的城市造成沖擊。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂說。在這一輪落戶政策寬松的背景下,近幾年部分二線城市紛紛出台了人才引進政策,短期吸引了一定購房需求。除了天津,西安在實施人才落戶政策後,落戶人口大增,房地產市場明顯好轉,房價也快速上漲。
70城或將放寬落戶
《任務》指出,要繼續加大戶籍制度改革力度,在此前城區常住人口100萬以下的中小城市和小城鎮已陸續取消落戶限制的基礎上,城區常住人口100萬-300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制;城區常住人口300萬-500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件,並全面取消重點群體落戶限制。超大特大城市要調整完善積分落戶政策,大幅增加落戶規模、精簡積分項目,確保社保繳納年限和居住年限分數占主要比例。
值得關注的是,上述關於落戶政策的表述,與此前的《國家新型城鎮化規劃(2014-2020年)》(下稱“《規劃》”)的表述有著很大的變化。《規劃》指出,合理放開城區人口100萬-300萬的大城市落戶限制,合理確定城區人口300萬-500萬的大城市落戶條件,嚴格控制城區人口500萬以上的特大城市人口規模。特大城市可采取積分制等方式設置階梯式落戶通道調控落戶規模和節奏。
分析來看,100萬-300萬人口的城市,表述從“合理放開”到“全面取消落戶限制”,300萬-500萬人口的城市,表述從“合理確定”到“全面放寬落戶條件”,500萬以上人口的超大特大城市,表述從“嚴格控制”到“大幅增加落戶規模”。總體來看,落戶政策正全面放寬。
在業內人士看來,放寬落戶條件有助於降低人口導入門檻、加快農民的市民化進程,預計會形成一波新的紅利,這其中就包括對於購房需求的提升。
根據上述《任務》,從人口上來看,哪些城市將具備放寬落戶的條件呢?
住建部發布的《2017年城鄉建設統計年鑒》顯示,城區人口超過500萬的城市有北上廣深等一線城市,以及重慶、天津、成都、南京、武漢等二線城市。城區人口在100萬-500萬的城市近70個,其中300萬-500萬人口的城市分別有西安、沈陽、哈爾濱、昆明、鄭州、杭州、濟南、青島、大連、長春、太原等;100萬-300萬的城市分別有太原、長沙、蘇州、石家莊、南昌、汕頭、南寧、福州、無錫、合肥、東莞、烏魯木齊、貴陽、洛陽、徐州、廈門、唐山、寧波、邯鄲、蘭州、臨沂、淄博、常州、溫州等。
人才引進新政刺激效果分化
落戶放寬意味著人可以進來,人進來就勢必會帶來購房需求——眼下房地產市場如饑似渴,重磅政策一出,一向靈敏的開發商就嗅出新的生機。
“我們也知道政策是為了城市發展,但目前還是只看到了政策有推動房地產市場的可能。”石家莊一知名樓盤銷售對記者說。一個月前,石家莊出台“零門檻”落戶政策。石家莊此舉也被解讀為調控松綁。世聯行發布數據顯示,2019年年初,石家莊整體可售面積約620萬平方米,去庫存“壓力山大”。
在業內看來,這類政策也將對城市群發展有較為明顯的導向作用,“尤其會影響成渝、哈長、長江中遊、北部灣、中原、關中平原、蘭州西寧、呼包鄂榆等城市群的規劃力度。”易居研究院研究總監嚴躍進說,從後續成長性來看,長江中遊以及關中平原或是後續可以重點關注的區域。換句話說,這些有望成為房企未來重點進軍的區域。
如何平衡房地產開發和城鎮化水平、人才需求和穩定樓市的關系,考驗著不同城市的管理者。
“對基本面較好的二線城市會帶來利好。”許小樂認為,對於部分仍有購房社保繳納年限的城市,其購房需求短期內可能會有所增加;而經濟基本面略差、人口吸引力不足的城市,影響相對較弱。常住人口300萬至500萬的大城市,全面放寬落戶條件,並全面取消重點群體落戶限制的新政,將使得濟南、青島、杭州等城市迎來利好,而西安、鄭州等城市落戶政策門檻已經很低,人口引進紅利已在2018年被消耗掉一部分。
此外,對於超大城市和特大城市,雖然要求加大落戶規模,但對於北京和上海來說落戶將依舊困難,需求難以短期內釋放。“深圳、南京、武漢等城市,人口仍有流入空間,長期來看會對其房地產市場產生利好。”許小樂說。
警惕投資客借政策落戶購房
事實上,此前已經有不少城市放寬了落戶限制。中原地產統計顯示,在2019年發布各種人才引進與落戶政策的城市已經超過50個,從力度與數量來看,刷新曆史紀錄。特別是二三線城市,人才引進與落戶政策井噴。
4月3日,杭州發布《關於貫徹落實穩企業穩增長促進實體經濟發展政策舉措的通知》,其中指出“全日制大學專科及以上人才在杭工作並繳納社保的,可直接落戶”。此前,杭州的落戶政策要求,45周歲以下本科人才及35周歲以下專科人才,在杭居住滿一年及以上並連續繳納一年以上的社會保險(不含補繳)。
值得關注的是近期石家莊出台的“零門檻”落戶政策。3月18日,石家莊發布新政稱,全面放開城區、城鎮落戶,民眾僅憑居民身份證、戶口簿就可向落戶地派出所申請戶口遷入市區、縣(市)城區和建制鎮,配偶、子女、雙方父母戶口可一並隨遷。
僅憑居民身份證、戶口簿就可以落戶,可以說基本是“零門檻”,在吸引人才方面,石家莊可謂拿出了最大的誠意。此外,包括杭州、南京、西安、武漢、鄭州、天津、長沙、成都等城市都已執行了寬松的人才落戶規定。
落戶政策在爭奪人才的同時,也變相降低了購房門檻。眾所周知,多數城市的限購政策,多以戶籍為衡量標准。大多數城市的購房標准都是本地戶籍可購房兩套,外地戶籍可購買一套。
張大偉表示,人才政策變相地降低了限購門檻,將人才吸引來之後,推向本來就供需結構緊張的房地產市場,這明顯帶來了房地產市場的上漲預期。“大部分城市沒有做好吸引人才後如何留住人才的准備,簡單的吸引只能導致房地產市場波動,甚至有可能出現炒房客借助人才政策在不同城市落戶購房的可能性。”
(房掌櫃整理自新京報、北京日報)
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