土地溢價率回升區域分化明顯 樓市全面回暖仍存變數

　　“目前的樓市只能說恢複了一點元氣，說小陽春有點牽強，起碼不像我們想象中那么堅挺。”

　　央行4月12日公布《2019年一季度金融統計數據報告》及《2019年3月末社會融資規模存量統計數據報告》，一季度住戶部門貸款增加1.81萬億元，其中短期貸款猛增4292億元創曆史新高，中長期貸款增加1.38萬億元。

　　同時，一季度社會融資規模增量累計8.18萬億元，同比大增2.34萬億元。值得注意的是，3月份單月新增社會融資規模2.86萬億元，比上年同期多1.28萬億元。

　　遠超預期的金融數據能否支持樓市全面反彈的結論?同策咨詢研究中心總監張宏偉表示：“社融的數據增加，某種程度上給房企在正常開發貸和融資需求上提供了積極的大環境，但樓市小陽春還很難說百分百確立。”

　　二線城市三月有所回暖

　　進入3月以來，二線城市土地市場有所回暖。數據顯示，二線城市三月除成交規模受2月份土地推出減少影響同比下跌外，其他指標均有所回升：土地出讓收金1784億元，同比上漲35.98%，成交樓面均價6111元/平方米，同比大幅上漲52.86%，平均溢價率24.76%，同比提高11%。

　　諸葛找房分析，3月份推出的地塊中部分地方政府對土拍政策進行了適度的調整，如降低起拍價，減少配建等，土拍政策有所放寬;同時房企因融資環境改善，參與拍地積極性也有所提高。

　　房企對二線城市的關注從土地成交占比的變化中也可見端倪。數據顯示，2019年一季度二線城市土地成交占比同比增加6個百分點，而三四線城市相應減少，可見二線城市仍為房企投資拿地的重心。

　　不過二線城市土地市場也存在分化，從成交情況看，合肥土地市場以118.13%的溢價率遙遙領先於其他二線城市;杭州、沈陽等城市土地成交規模回升，溢價率上漲，回溫顯現;而天津、武漢等城市雖然土地成交規模較大，但溢價率一直在低位徘徊，難談市場火熱。

　　十城限售令到期

　　作為國內最早出台限售令的城市，目前，廈門首批限售房源即可解禁入市。除此之外，包括福州、青島、廣州、徐水、長樂、常州、東莞、揚州、常德等九城的限售令也已到期。隨著一大批房源流動性的釋放，房地產市場是否將再度震蕩，成為無數人關注的焦點。

　　“在房地產市場調控工具箱中，限售是本輪調控中行政手段創新的方式之一。”昨日，恒大研究院副院長夏磊接受采訪時表示，與金融、土地、財稅等調控工具相比，限售在短期內對房地產成交量和價格有著較為顯著的影響，在市場過熱期能有效抑制投機、投資性需求，在市場高溫時起到迅速踩刹車的作用。

　　以廈門為例，在2017年3月25日新政出台之前，3月份廈門二手房成交量約為7000套，而4月份這一數據驟降至3830套。

　　58安居客房產研究院首席分析師張波表示，雖然限售政策的出台對打擊炒房起到了重要作用，但不可否認的是，市場可交易房源減少，在一定程度上利空准備購買存量房的剛需購房者。總的來看，限售政策在樓市調控中主要屬於輔助性“短效藥”，不可長期使用，否則對樓市長遠健康發展不利，過度行政化幹預還可能產生額外的不利後果。

　　據不完全統計，2017年3月份以來，已有48個城市出台年限不等的限售政策。除了目前已到期的10個城市外，4月份還有濟南、西安兩個熱點城市限售令即將到期。那么，未來這一政策會否延續?

　　在夏磊看來，從影響上看，由於當前房地產市場已回歸平穩，且住房交易進一步回歸理性，即便首批限售的商品房陸續上市流通交易，在其他調控政策仍嚴格執行的背景下，預計不會對市場產生較大影響。再從政策是否延續上說，目前房地產政策以“穩地價、穩房價、穩預期、防風險”為目標，更加強調因地制宜、精准施策。而地方政府有更大的調控自主權，預計將在平衡“穩增長、保財政和房價上漲”的壓力下，適度修正前期調控。部分城市在房地產市場進一步平穩的背景下，可能會選擇退出限售政策。