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土地溢價率回升區域分化明顯 樓市全面回暖仍存變數

来源:房掌櫃  整理 澳门房掌柜  2019-04-16 15:26:40
[摘要]“目前的樓市只能說恢複了一點元氣,說小陽春有點牽強,起碼不像我們想象中那么堅挺。”

  “目前的樓市只能說恢複了一點元氣,說小陽春有點牽強,起碼不像我們想象中那么堅挺。”

  央行4月12日公布《2019年一季度金融統計數據報告》及《2019年3月末社會融資規模存量統計數據報告》,一季度住戶部門貸款增加1.81萬億元,其中短期貸款猛增4292億元創曆史新高,中長期貸款增加1.38萬億元。

  同時,一季度社會融資規模增量累計8.18萬億元,同比大增2.34萬億元。值得注意的是,3月份單月新增社會融資規模2.86萬億元,比上年同期多1.28萬億元。

  遠超預期的金融數據能否支持樓市全面反彈的結論?同策咨詢研究中心總監張宏偉表示:“社融的數據增加,某種程度上給房企在正常開發貸和融資需求上提供了積極的大環境,但樓市小陽春還很難說百分百確立。”

  二線城市三月有所回暖

  進入3月以來,二線城市土地市場有所回暖。數據顯示,二線城市三月除成交規模受2月份土地推出減少影響同比下跌外,其他指標均有所回升:土地出讓收金1784億元,同比上漲35.98%,成交樓面均價6111元/平方米,同比大幅上漲52.86%,平均溢價率24.76%,同比提高11%。

  諸葛找房分析,3月份推出的地塊中部分地方政府對土拍政策進行了適度的調整,如降低起拍價,減少配建等,土拍政策有所放寬;同時房企因融資環境改善,參與拍地積極性也有所提高。

  房企對二線城市的關注從土地成交占比的變化中也可見端倪。數據顯示,2019年一季度二線城市土地成交占比同比增加6個百分點,而三四線城市相應減少,可見二線城市仍為房企投資拿地的重心。

  不過二線城市土地市場也存在分化,從成交情況看,合肥土地市場以118.13%的溢價率遙遙領先於其他二線城市;杭州、沈陽等城市土地成交規模回升,溢價率上漲,回溫顯現;而天津、武漢等城市雖然土地成交規模較大,但溢價率一直在低位徘徊,難談市場火熱。

  十城限售令到期

  作為國內最早出台限售令的城市,目前,廈門首批限售房源即可解禁入市。除此之外,包括福州、青島、廣州、徐水、長樂、常州、東莞、揚州、常德等九城的限售令也已到期。隨著一大批房源流動性的釋放,房地產市場是否將再度震蕩,成為無數人關注的焦點。

  “在房地產市場調控工具箱中,限售是本輪調控中行政手段創新的方式之一。”昨日,恒大研究院副院長夏磊接受采訪時表示,與金融、土地、財稅等調控工具相比,限售在短期內對房地產成交量和價格有著較為顯著的影響,在市場過熱期能有效抑制投機、投資性需求,在市場高溫時起到迅速踩刹車的作用。

  以廈門為例,在2017年3月25日新政出台之前,3月份廈門二手房成交量約為7000套,而4月份這一數據驟降至3830套。

  58安居客房產研究院首席分析師張波表示,雖然限售政策的出台對打擊炒房起到了重要作用,但不可否認的是,市場可交易房源減少,在一定程度上利空准備購買存量房的剛需購房者。總的來看,限售政策在樓市調控中主要屬於輔助性“短效藥”,不可長期使用,否則對樓市長遠健康發展不利,過度行政化幹預還可能產生額外的不利後果。

  據不完全統計,2017年3月份以來,已有48個城市出台年限不等的限售政策。除了目前已到期的10個城市外,4月份還有濟南、西安兩個熱點城市限售令即將到期。那么,未來這一政策會否延續?

  在夏磊看來,從影響上看,由於當前房地產市場已回歸平穩,且住房交易進一步回歸理性,即便首批限售的商品房陸續上市流通交易,在其他調控政策仍嚴格執行的背景下,預計不會對市場產生較大影響。再從政策是否延續上說,目前房地產政策以“穩地價、穩房價、穩預期、防風險”為目標,更加強調因地制宜、精准施策。而地方政府有更大的調控自主權,預計將在平衡“穩增長、保財政和房價上漲”的壓力下,適度修正前期調控。部分城市在房地產市場進一步平穩的背景下,可能會選擇退出限售政策。

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责任编辑:黎燕霏

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