土地溢價率回升區域分化明顯 樓市全面回暖仍存變數

　　“目前的樓市只能說恢複了一點元氣，說小陽春有點牽強，起碼不像我們想象中那么堅挺。”

　　央行4月12日公布《2019年一季度金融統計數據報告》及《2019年3月末社會融資規模存量統計數據報告》，一季度住戶部門貸款增加1.81萬億元，其中短期貸款猛增4292億元創曆史新高，中長期貸款增加1.38萬億元。

　　同時，一季度社會融資規模增量累計8.18萬億元，同比大增2.34萬億元。值得注意的是，3月份單月新增社會融資規模2.86萬億元，比上年同期多1.28萬億元。

　　遠超預期的金融數據能否支持樓市全面反彈的結論?同策咨詢研究中心總監張宏偉表示：“社融的數據增加，某種程度上給房企在正常開發貸和融資需求上提供了積極的大環境，但樓市小陽春還很難說百分百確立。”

　　二線城市三月有所回暖

　　進入3月以來，二線城市土地市場有所回暖。數據顯示，二線城市三月除成交規模受2月份土地推出減少影響同比下跌外，其他指標均有所回升：土地出讓收金1784億元，同比上漲35.98%，成交樓面均價6111元/平方米，同比大幅上漲52.86%，平均溢價率24.76%，同比提高11%。

　　諸葛找房分析，3月份推出的地塊中部分地方政府對土拍政策進行了適度的調整，如降低起拍價，減少配建等，土拍政策有所放寬;同時房企因融資環境改善，參與拍地積極性也有所提高。

　　房企對二線城市的關注從土地成交占比的變化中也可見端倪。數據顯示，2019年一季度二線城市土地成交占比同比增加6個百分點，而三四線城市相應減少，可見二線城市仍為房企投資拿地的重心。

　　不過二線城市土地市場也存在分化，從成交情況看，合肥土地市場以118.13%的溢價率遙遙領先於其他二線城市;杭州、沈陽等城市土地成交規模回升，溢價率上漲，回溫顯現;而天津、武漢等城市雖然土地成交規模較大，但溢價率一直在低位徘徊，難談市場火熱。

　　十城限售令到期

　　作為國內最早出台限售令的城市，目前，廈門首批限售房源即可解禁入市。除此之外，包括福州、青島、廣州、徐水、長樂、常州、東莞、揚州、常德等九城的限售令也已到期。隨著一大批房源流動性的釋放，房地產市場是否將再度震蕩，成為無數人關注的焦點。

　　“在房地產市場調控工具箱中，限售是本輪調控中行政手段創新的方式之一。”昨日，恒大研究院副院長夏磊接受采訪時表示，與金融、土地、財稅等調控工具相比，限售在短期內對房地產成交量和價格有著較為顯著的影響，在市場過熱期能有效抑制投機、投資性需求，在市場高溫時起到迅速踩刹車的作用。

　　以廈門為例，在2017年3月25日新政出台之前，3月份廈門二手房成交量約為7000套，而4月份這一數據驟降至3830套。

　　58安居客房產研究院首席分析師張波表示，雖然限售政策的出台對打擊炒房起到了重要作用，但不可否認的是，市場可交易房源減少，在一定程度上利空准備購買存量房的剛需購房者。總的來看，限售政策在樓市調控中主要屬於輔助性“短效藥”，不可長期使用，否則對樓市長遠健康發展不利，過度行政化幹預還可能產生額外的不利後果。

　　據不完全統計，2017年3月份以來，已有48個城市出台年限不等的限售政策。除了目前已到期的10個城市外，4月份還有濟南、西安兩個熱點城市限售令即將到期。那么，未來這一政策會否延續?

　　在夏磊看來，從影響上看，由於當前房地產市場已回歸平穩，且住房交易進一步回歸理性，即便首批限售的商品房陸續上市流通交易，在其他調控政策仍嚴格執行的背景下，預計不會對市場產生較大影響。再從政策是否延續上說，目前房地產政策以“穩地價、穩房價、穩預期、防風險”為目標，更加強調因地制宜、精准施策。而地方政府有更大的調控自主權，預計將在平衡“穩增長、保財政和房價上漲”的壓力下，適度修正前期調控。部分城市在房地產市場進一步平穩的背景下，可能會選擇退出限售政策。

　　張波也表示，限售政策陸續退出會是大勢所趨，但熱點城市的退出節奏可能偏慢。

　　土地溢價率回升 區域分化明顯

　　一季度，全國土地市場呈現出新的變化。在全國300城整體土地供求規模縮減的背景下，一線城市宅地成交規模同比增長，部分熱點城市成交樓面價及溢價率回升現象突出，回暖跡象初顯;三四線城市住宅用地成交規模則明顯下降。

　　溢價率方面，一季度全國300個城市住宅用地平均溢價率為14.6%，較去年同期下降7.6%，較去年四季度提升8.1%。從重點城市來看，一季度尤其是3月份，合肥、重慶、杭州等熱點城市宅地市場現明顯回暖，成交樓面價及溢價率均出現不同程度回升。

　　據媒體報道，3月下旬以來，全國住宅地塊合計成交55宗，溢價率低於20%的只有17宗，有19宗溢價率超過40%，其中5宗溢價率超過100%。

　　張宏偉坦言，樓市表現差異性仍然很大，長三角、珠三角土地市場已經出現回暖，但天津、武漢等城市還出現流拍，廣大中西部市場也仍然在調整中。

　　中原地產首席分析師張大偉則認為，3月份成交的無論是二手房還是新房，肯定在4月15日還沒有完成貸款。歸根結底還是先信貸增加、後樓市升溫。房地產企業也感受到了這一點，拿地的意願在明顯加強。

　　樓市全面回暖仍有變數

　　在今年前兩個月住戶部門短期貸款減少3億元、中長期貸款增加9195億元的基礎上，3月份單月短期及中長期貸款增加顯著。

　　“一般中長期貸款跟房地產是密切相關的。從研究的結論來看，住戶部門貸款中，住房貸款占中長期貸款的70%～80%。而短期貸款用途比較多，不能簡單判定與房地產有關。”張宏偉指出。

　　事實上，一季度重點城市新房成交面積整體同比下降，直到3月份，熱點一二線城市才有所回暖。

　　據中指數據系統初步估算，2019年一季度，50個代表城市新建商品住宅月均成交面積2355萬平方米，同比下降4.4%。

　　進入3月，由於房企推盤意願明顯加強，同時在規劃利好以及部分城市政策微調帶動下，購房者預期有回溫跡象，市場成交規模隨之回升，50個代表城市新建商品住宅月均成交面積環比增長近七成，同比增長6.3%。

　　但即使3月份有些回暖，也未必符合想象中的小陽春。張宏偉分析，例如廈門，主要是因為年前限簽的原因，有些成交後置到春節後網簽，導致3月份成交數據回升;而類似武漢、南昌等城市，則是郊區剛需盤去化較好、市中心高價盤賣不動;一線城市上海也有此類情況，賣得好的也是限價樓盤，其他項目也認*率一般。

　　“由此分析，一季度以來銷售較好的項目多少有些特殊原因。即便是杭州萬人搖號的項目，也都有價格方面原因，開發企業資金面緊張，為了加速回款，不管是主動還是被動選擇以價換量。剔除這類因素的話，其實市場銷售並不樂觀。”張宏偉認為。

　　房企融資環境略有寬松

　　數據顯示，在融資環境略有改善和資金需求不減的背景之下，一季度房企密集融資，整體融資成本繼續降低。

　　同策咨詢研究院發布報告稱，2019年一季度房企融資總額創新高，40家典型上市房企僅3月單月融資總額突破千億大關，輕松超越今年1月創造的近一年新高後，再次創出16個月新高。

　　張宏偉分析，一方面，春節過後房企的融資環境有所改善，企業發債金額有所增加，另一方面也允許企業借新還舊緩解資金面壓力，但是原則上一些杠杆例如拿地配資仍然被嚴控，目前來看還是一種正常合理的類似“定向寬松”的表現。

　　也有市場人士認為，當前房企融資環境只能談得上“略有寬松”，且2019年起企業進入償債高峰期，各方面資金壓力仍較大，這也是全國土地市場未能持續全面回溫的原因。

　　上海易居研究院專家委員會主任龐元指出：“小陽春行情是否可以持續，關鍵看今年4月和5月的表現。近期的樓市數據，部分是支持這個判斷的，部分則是不支持的。從市場參與的策略角度看，包括個人購房者、開發商和其他市場參與主體，既要研究房地產微觀和宏觀數據、金融貸款和城市發展數據，又要研究各類政策調整背後的信號意義，這樣才可以形成精准的市場判斷和更優的策略安排。

　　張大偉則認為，核心還是看信貸政策的寬松程度，另外最典型的指標是認房又認貸的標准是否會變化，還有非普通住宅的認定標准。這幾項政策一旦變化，市場將出現明顯反彈。

    (房掌櫃整理自證券日報、中國網財經、每日經濟新聞、中國證券報)