樓市冰與火之現實劇出爐 防止房價大漲大跌成為基調

　　4月份，眾多美劇迷期待已久的《權力的遊戲：冰與火之歌》第八季上演，國內樓市也正演繹著一場冰與火的現實劇。

　　4月16日，國家統計局70城房價出爐，樓市“春天”在這些數據中得到清晰的驗證，其中尤以一二線最為明顯，部分三四線則陷入低迷、收縮。

　　市場分化之下，“因城施策”的調控也發生分化，在一些城市限售到期、“搶人”大戰爆發的同時，一些城市卻收緊了調控，各個城市間的調控節奏和具體措施都明顯不同，不過，“防止房價大漲大跌”成為基調。

　　樓市“一刀切”的時代徹底過去了。中國房地產市場和調控正在進入一個新的時期，城市之間的分化將是長久的趨勢，包括增量與存量市場均是如此。增量市場將發生在二次城市化的城市群和都市圈;一線城市等普遍已進入存量市場，開發商運營進入深水區。

　　房地產市場總體平穩

　　國家統計局4月16日發布數據顯示，3月份，70個大中城市中，新房價格環比上漲的城市數量為65個，相比2月份的57個有明顯增加。

　　易居研究院根據統計局數據測算，從價格看，3月份，70個大中城市新建商品住宅價格指數環比上漲0.6%，同比上漲11.3%，漲幅較2月份均有所擴大。

　　“這說明隨著3月份小陽春行情的到來，市場交易有所上升，價格也有所反彈。尤其是部分城市高價樓盤密集入市，也容易帶來同比價格的反彈。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說。

　　值得注意的是，3月份，全國70個大中城市新房價格均保持了同比正增長，這也意味著70個城市的房價均超過了去年同期水平。

　　不過，國家統計局城市司高級統計師劉建偉在解讀數據時表示，3月份，各地繼續堅持因城施策、一城一策，保持政策的連續性，房地產市場總體平穩。

　　多面城市與市場

　　4月16日，國家統計局3月70城房價數據顯示，一二線和強三線城市全面回暖，一線熱度明顯上升。

　　70大中城市中有65城新建商品住宅價格環比上漲，是2018年11月以來的新高。2月為57城;此外，70城房價全部同比上漲，全部超過去年同期水平，一線城市同比上漲4.2%。

　　環比數據顯示，丹東漲幅1.9%領跑全國;一線城市中，北京新房價格有所回暖，廣州則領跑新房漲幅。上海、深圳環比微跌。北上廣深分別漲0.4%、跌0.1%、漲0.8%、跌0.3%。

　　統計數據似乎並不能反映一線城市市場的熱度。以深圳為例，上周末，深圳豪宅大盤半島城邦四期開賣在即，多名意向購房者趕往銷售中心。備案價格顯示，四期新房9.2萬/平方米起，而三期二手房最高報價高達17.5萬/平方米，在政府限價政策下，深圳再次出現了豪宅套利機會。

　　中國(深圳)綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁表示，“從去年第四季度的後兩個月，一二線城市就開始出現利率下調，包括一些限制性政策也出現了松動。部分城市樓市開始向上走”。

　　在統計局公布的房價數據中，贛州、韶關是為數不多的3月新建商品住宅價格環比下跌的三四線城市。

　　以贛州為例，去年住宅成交283萬平米，同比增幅32.8%，目前不足30萬平米的存量，去化周期不到兩個月。但根據中指院數據，去年12月份贛州房價已現疲態，在連漲11個月後變成下跌，跌0.09%，均價為7925元/平方米。彼時起章貢區、南康區、贛縣區均出現明顯回調。

　　而韶關的房價已連續兩個月下跌。2月韶關環比跌0.1%，1月份則是環比微漲0.5%。

　　三四線城市的疲態在房企財報中亦有顯現。如萬科計提南充項目存貨跌價准備1.5億元，綠城計提浙江紹興諸暨市綠城廣場項目0.09億元。

　　中原地產首席分析師張大偉認為，個別三四線城市房價下跌，並不能斷言三四線樓市已經出現全面下挫。現階段，三四線樓市還運行在高位，但分化的情況已經出現，“有些區域市場的確熄火了”。

　　且目前市場真正“熄火”的城市，多具有一些共同的特點，即缺乏經濟支撐、人口外流等“城市空心化”的特征。相比之下，很多三四線城市樓市運行仍然良好，比如部分位於都市圈的三四線城市，以及具有產業、資源等優勢的三四線城市。

　　調控新階段

　　市場分化之下，“因城施策”下的調控也表現出明顯的差異性。

　　據了解，作為國內最早出台限售令的城市，目前廈門首批限售房源即可解禁入市。除此之外，福州、青島、廣州、徐水、長樂、常州、東莞、揚州、常德等九城的限售令也已到期。

　　開年以來，杭州、深圳等地接連放松人才落戶政策，新一輪的“搶人”大戰上演，而根據這些城市的樓市政策，落戶即可購房，實際上間接突破了限購。

　　與此同時，一些城市卻收緊調控。

　　4月以來，北京、深圳、長沙、合肥等地陸續出台樓市收緊政策，以整頓房地產市場，遏制投資炒作。

　　4月15日，國管公積金出台新政，對二套房貸款實行“認房又認貸”，二套房首付比例調整為最低六成，最高貸款額度由80萬元降至60萬元，貸款期限不超過25年。

　　深圳、合肥、長沙也先後公布樓市收緊政策，規范商品房銷售行為。整治“樓霸”、查處“哄抬房價”等行為。

　　張大偉認為，穩地價、穩房價、穩預期是今年中國房地產政策的關鍵，“三穩成為最關鍵的政策方向。穩定其實是雙向調節，大漲肯定不是穩定，但暴跌也同樣不是穩定”。

　　宋丁也持同樣的觀點，“目前政策的放寬十分謹慎，既不能讓樓市出現一路上漲，同時也不能夠出現下跌，要始終保持在窄幅波動的格局裏。”

　　同時宋丁表示，樓市政策會逐步走向碎片化，不同的城市間分化也會進一步加劇，過去一刀切的時代已經結束。現在不單是城市之間，甚至是城市的不同片區之間，政策的分化差異都會特別大。

　　諸多業內人士也認同，中國房地產市場和調控正在進入一個新的時期，城市之間的分化將是長久的趨勢，包括增量與存量市場均是如此。

　　增量市場將發生在二次城市化的城市群和都市圈。隨著“收縮型”城市人口流出到二次城市化的城市群和都市圈，未來的城市規模將逐漸向外延拓展，隨之而來的住房需求是增量市場的主力。

　　貝殼研究院研究顯示，在房地產市場經過了多年的高速發展之後，一線城市和部分二線城市，由於土地資源的稀缺性，城市可開發空間逐步縮小，壓縮了新房市場的空間，二手房交易量逐步上升，市場進入存量房時代。

　　多家機構的調研顯示，目前四個一線城市全部進入了存量時代，二手房銷量遠超一手房。在這些城市，開發商存量運營進入了深水區。

　　記者的調查顯示，開發商在一線城市的運營業務主要包括購物中心、寫字樓、長租公寓、物流倉儲、產業園區等，在這些存量市場，運營能力將成為開發商們競逐的焦點。

　　樓市“小陽春”或難以持續

　　張大偉認為，這一輪的樓市“小陽春”能走多遠，核心還是看信貸政策的寬松程度，最典型的指標是認房又認貸的標准是否會變化，這個政策不變市場波動不會大，這個政策一旦變化，市場將出現明顯反彈。過去一年，很多城市房價的確明顯下調了。而且低迷的成交量下，積蓄了不少需求。

　　據了解，在央行貨幣政策委員會召開的2019年第一季度例會上，“把好貨幣供給總閘門”的提法重新出現。會議提出，穩健的貨幣政策要松緊適度，把好貨幣供給總閘門，不搞“大水漫灌”，同時保持流動性合理充裕，廣義貨幣M2和社會融資規模增速要與國內生產總值名義增速相匹配。

　　多位樓市專家表示，在央行表態要把好貨幣供給總閘門，不搞“大水漫灌”，去年下半年以來的信貸寬松小周期已經結束，樓市的小陽春或難以持續。

　　(房掌櫃整理自央廣網、 21世紀經濟報道、同花順財經)