土地資源日益緊缺 特大城市向存量地尋發展空間

　　此次改革前，廣州市設有市“三舊”改造工作辦公室。改革後，市“三舊”改造工作辦公室與市有關部門統籌城鄉人居環境改善的職責合並，成立新的城市更新局。越秀、海珠、荔灣、天河、白雲、黃埔這六個中心城區也成立類似的區級城市更新局。

　　彭澎認為，成立更新局的一大理念就是要把城市有限的存量土地資源進行提升、擴容，實現更加集約化的發展，這也是今後大城市國土管理的思路。過去廣州等珠三角 大城市一直喊用地指標不夠，甚至找粵北一些地區買土地指標，現在只能向存量土地要效益。這樣一來，難度進一步加大，所以要對一些政策進行調整，進一步整合 資源。

　　“對廣州這樣的特大城市來說，不要再走外延式擴張的老路，而應該著眼於內涵式的提升，這也是城市更新局成立的一個重要價值。”彭澎說，以後城市發展的重心將從外延擴大轉移到內部的調整上。

　　向存量要空間

　　不唯廣州，包括上海、深圳等城市在內，大城市已經紛紛將未來城市發展的主要空間瞄准了存量土地。

　　例如，5月1日開始實施的《上海市城市更新實施辦法》提出，在符合區域發展導向和國家規劃土地法規要求的前提下，允許用地性質的兼容與轉換，鼓勵公共性設施合理複合集約設置;在地區整體空間對建築高度不敏感的地區，允許高度適度提高，緊湊建設，以高度換開放空間等。

　　8月初，正在內部征集意見的深圳《城市更新條例(草案稿)》顯示，其在維持“政府引導，以市場化運作為主，充分發揮資源市場化配置作用”主導機制的同時，對申請強制征收和售賣的規定也進行了相應調整。

　　去年7月，國土資源部會同住建部挑選了14個大城市，其中包括北京、上海、廣州、深圳等一線城市進行劃定城市邊界的試驗。目前14個城市開發邊界的劃定工作已經取得初步成效。

　　今年5月《中共中央國務院關於加快推進生態文明建設的意見》提出，要科學確定城鎮開發強度，提高城鎮土地利用效率、建成區人口密度，劃定城鎮開發邊界，從嚴 供給城市建設用地，推動城鎮化發展由外延擴張式向內涵提升式轉變。嚴格新城、新區設立條件和程序。也就是說，未來大城市尤其是超大城市的用地規模將得到嚴 格控制。

　　劃定城市邊界後，城市的土地利用效率將明顯提高。中原地產首席市場分析師張大偉對《第一財經日報》分析，未來大城市新增的土地將不斷減少，更多的將是存量土地的再升級再改造。隨著土地供應的減少，未來新供應的土地中，低容積率的土地將越來越少，土地容積率也會隨之提高。

　　張大偉稱，對一線大城市來說，隨著新增土地的減少，土地的價格會越來越貴，一線城市的房價會更加堅挺。另一方面，由於存量土地改造的成本更高，因此未來一線城市中心城區的房價也可能隨之走高。