去库存周期降至12个月 投资需求外溢三四线房价上涨

     据国家统计局最新数据，截至2月末，商品房待售面积70555万平方米，比去年末增加1015万平方米。全国去库存周期在2015年达到20个月的最高点后，经过两年的去库存，目前已经下降到12个月。

　　而据记者了解，农民工进城购房以及大量棚改带来的需求，成为三四线城市去库存的主力军，但因一二线城市投资需求外溢也带来价格上涨预期，部分库存周期超过20个月以上的城市，价格已先行上涨。

　　自2016年10月开始，一线城市以及部分热点二线城市出台严控政策，在楼市高烧得以降温的情况下，使得投资客转战三四线城市，导致房价节节攀升。

　　投资需求外溢

　　“广州周边三线城市江门，今年房价同比涨了大概50-60%。”老家在江门的一位购房者告诉记者，去年在深圳买不起的人眼看房价翻倍了，担心涨价就赶快回老家买，推高了价格。

　　上海易居研究院副院长杨红旭总结发现，从2015年楼市回暖以来，需求是层层外溢的，板块轮动，先是一线最先暴涨，然后外溢至二线，最后外溢到经济发布城市带的热点三四线城市。

　　在广东中山、惠州等三线城市，房价在一年多的时间内均已翻倍，有些区域甚至翻了两倍，而购买群体超过八成都来自于深圳、广州的投资需求。

　　佛山当地人士告诉记者，因为佛山仅局部限购，这引发外地客都来炒房，比如佛山市高明区，炒得房价半年升了两千多。一位在深圳工作的白领也向记者表示，佛山房价未大涨前，她近期准备前去买房投资。

　　近期全国多个城市的投资者都向记者咨询三四线城市投资买房的事，一位福建的投资客说，泉州从去年10月份开始已涨三五千一平米，主要是受到厦门炒房团的炒作影响，今年3月份又开始了新一轮的涨势，目前新市政府周边的楼盘大概在1.3万/平米左右。

　　山东一位投资者也告诉记者，他想投资老家蒙阴县的房子，即使记者力劝不要买也阻挡不了，他的理由是当地前年房价还只有四千多，现在涨到六千多了，股票不赚钱，担心货币贬值快，房子年年涨，不买房现在不知道投资什么，买房主要是用来抵御通胀。

　　据常州的投资者说，上海南京无锡苏州合肥的有钱人很多，当地房价几万都敢买，常州5000元/平米左右对他们来说非常便宜，都是一人买几套，投资等着涨价再卖。

　　一位南京投资客告诉记者，这段时间南京周边三线城市常有中介开着专车到南京来拉人去看房，到镇江首付5万能拿一套房。

　　“去年9月开始涨，到目前上涨10%左右。等着房价上涨30%就卖掉。”安徽蚌埠的一位投资客对记者说。

　　据中原地产最新报告，楼市投资外溢的现象相当明显，尤其是环一线城市的周边三四线城市，市场出现了热销。一些楼盘外来投资客超过六成，投资需求释放，拉动了销售数据的快速增长。

　　而投资需求外溢，也引发了多地调控。自3月以来，包括河北省涿州市、河北省保定市的涞水县、河北省张家口市崇礼区都加入了调控队伍，此前，河北省的三河市、大厂县、香河县、固安县、怀来县以及天津市下辖的武清区均在不同程度上加码了限购措施。

　　而长三角地区，浙江嘉善县、浙江杭州、江苏南京，以及安徽滁州，江西、南昌、赣州也开始出台限购限贷政策。

　　据报道，去年以来，嘉善楼市持续升温，嘉善作为嘉兴距离上海最近的县，受到上海住房购买力外溢等因素影响，购房热点区域主要集中在罗星街道和大云街道等高铁新城核心区域。

　　价格先行上涨

　　据国家统计局最新数据，截至2月末，商品房待售面积70555万平方米，比去年末增加1015万平方米。其中，住宅待售面积增加468万平方米，办公楼待售面积增加155万平方米，商业营业用房待售面积增加260万平方米。

　　2012年全国住宅（现房）去化周期为10个月，其后持续增长，说明库存压力增加，2015年达到最高点，20个月左右，经过两年的去库存，目前已经下降到12个月。目前去库存任务最重的，主要是商业用房。

　　业内人士分析，2月份短期库存再次上行，也与春节特殊月份有关。

　　北京中原地产首席分析师张大伟认为，整体看，住宅库存在持续降低多月后，又一次出现上涨，主要原因是三四线库存依然积压，而一二线的楼市调控则抑制了过于火爆的市场，库存也逐渐平稳。

　　两会总理报告上提出，因城施策去库存，目前三四线城市房地产库存仍然较多，要支持居民自住和进城人员购房需求。从去库存政策看，预期2017年整体三四线楼市政策将依然宽松。

　　记者查询多个省市统计数据发现，从去年下半年来看，去库存速度还是较为明显。