二手房才是北京樓市風向標 一手房多在郊區且分佈散

據《21世紀經濟報導》，一直以來，房地產行業內的普遍認知是：一手房是樓市風向標，二手房是樓市晴雨錶。一手房的價格波動、成交情況會對二手房市場起到領漲或引跌的作用，且一般新盤價格有浮動，其周邊的二手市場一定會相應有所調整。

21世紀宏觀研究院認為，如今的北京樓市，二手房已經成為市場的主導，即樓市的風向標。

具體原因如下：第一，2008年開始，北京二手房住房交易總量就超過了新房交易量，且根據21世紀宏觀研究院的測算，這一趨勢已逐步形成，預計2014年，北京二手房交易占全部交易量比重將超過60%。

第二，北京四環內幾乎已經無地可供，城區沒有多少專案，一手房多在郊區，且專案分佈分散，很難代表整個北京樓市走向，而二手房覆蓋所有的城區和板塊。

第三，借用網路語言來講，一手房市場是“B to C”業務。開發商在樓盤銷售中處於強勢地位，對開盤時間和價格操作能力較強，只要開發商的資金問題無礙，市場下行時，可以捂盤不開，一手房成交量和開發商的銷售策略息息相關。

但受不斷飆升的高地價、限價等因素的影響，只要開發商的資金問題無礙，一手房的房價只會是在一定空間內穩步上漲，且不完全受市場影響。

相反，二手房市場是“C to C”業務，也就是說二手房交易雙方是平等的個體，其最終成交價格是基於市場預期以及買賣雙方通過平等的討價還價方式達成，是小業主對小客戶市場博弈的結果，更能體現市場預期。

第四，在北京樓市的調控格局下，一手房市場產品類型更為多樣，除了商品住房，還有自住房、限價房、經濟適用房等，一手房市場受政策性住房的影響較大，一段時間的成交量上漲、價格下跌或因自住房等相關政策性住房的集中簽約。

北京二手房市場有回暖跡象

據21世紀宏觀經濟研究院瞭解，北京市二手住宅經歷了5、6月份的成交穀底、在進入7月份後逐步回暖。

8月，北京市二手住宅網簽8405套，環比增加4.3%，與去年同期相比下降24.4%，延續了7 月的回升態勢，成交量達到今年4月以來的最高水準。

這一趨勢也繼續保持到9月，9月上半月，北京市二手住宅網簽量為3543套，較8月同期微增0.28%。

21世紀宏觀研究院認為，從當前的市場形勢判斷，未來一段時間內，北京市二手住宅成交量回升的趨勢將繼續持續。

首先，近期雖然成交量有所回升，但成交價格仍在低位穩定，在此窗口期，無論是剛需還是改善性需求均具有相對較高的入市意願；其次，繼北京市首套房貸市場出現利率九折優惠後，近期交通銀行、建設銀行針對首套房的貸款利率也出現不同程度的下調，且不排除未來信貸政策進一步鬆動的可能性；此外，房地產市場即將迎來傳統銷售旺季“金九銀十”，購房需求或受此影響進一步增加。

以二手房為風向標的北京樓市，可以通過二手房市場表現和數據瞭解北京樓市總體情況和後續走勢。二手房的掛牌價，業主入市情況、成交面積意向等數據，對一手房的銷售定價、策略、產品定位乃至於土地區域供應會有巨大價值。