買房必須註意定金性質 立約定金對合同起擔保作用

定金是我國《擔保法》明確規定的債權擔保的壹種形式，依其性質和效力通常可分為成約定金、證約定金、違約定金、解約定金和立約定金。最高人民法院 《關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若幹問題的解釋》第115條規定：“當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的壹方拒絕訂立主合同的，無 權要求返還定金；收受定金的壹方拒絕訂立主合同的，應當雙倍返還定金。”

立約定金對合同起擔保作用

所謂立約定金，為保證主合同的訂立而簽訂的從合同。立約定金生效的時間和效力較其他種類的定金是較為特殊的，它從性質上講雖然是從合同，但是它 並不依賴於主合同的生效而生效，它的生效是獨立的，並且是在主合同成立之前就成立的。其效力的發生與主合同是否發生法律效力沒有關系。立約定金的上述特點 是由它的作用所決定的，即立約定金的主要作用就是保證主合同的簽訂，當其所擔保的定約行為沒有發生時，違反承諾的當事人就要受到定金處罰，立約定金也就由 此發揮擔保作用。值得註意的是，成立立約定金的擔保合同中應當對與主合同相關的重要內容，例如合同標的、價格、質量、履行期限等內容進行明確約定。

現實中存在這樣的現象，開發商是在沒有取得《商品房預售許可證》的情況下與購房者簽訂《認購書》並約定立約定金的，並且在《認購書》規定的期限 內由於仍然無法取得《商品房預售許可證》而無法與購房者簽訂正式的商品房買賣合同；或者由於開發商在與購房者簽訂商品房買賣合同時對雙方在簽訂《認購書》 時承諾的條件進行了變更，購房者無法接受這種變更，從而導致購房合同無法簽訂。在上述兩種情況下，購房者可以依據《認購書》中的立約定金條款要求開發商向 其支付雙倍定金。

《認購書》中的立約定金條款實際上是壹把雙刃劍

購房者在簽訂帶有這種條款的《認購書》時應當謹慎行事，應當事先對所要購買的商品房相關狀況以及開發商所提供的購房合同示範文本(包括補充協 議)有壹個充分的了解，同時在《認購書》中還應當對房屋價格、交付日期、違約責任等重要內容予以明確。在條件允許的情況下，購房者可以直接與開發商簽訂正 式的商品房買賣合同，以避免在與開發商簽訂正式商品房買賣合同時由於某些條款達不成壹致而無法簽訂合同，從而損失掉先前向開發商交付的定金。定金是我國 《擔保法》明確規定的債權擔保的壹種形式，依其性質和效力通常可分為成約定金、證約定金、違約定金、解約定金和立約定金。最高人民法院《關於適用〈中華人 民共和國擔保法〉若幹問題的解釋》第115條規定：“當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的壹方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金；收 受定金的壹方拒絕訂立主合同的，應當雙倍返還定金。”