住建部約談六房企摸底樓市 下半年政策或現重大調整

　　據界面新聞記者拿到的一份住建部下發的《關於邀請參加房地產形勢座談會的函》顯示，7月18日上午，住建部部長陳政高親自主持，邀請萬科、融創、恒大、碧桂園、保利、綠地六家房企董事長與會，對2016年樓市進行摸底。

　　今年上半年，房地產政策密集出台，主力“去庫存”，此番約談，不僅是對之前政策效果的評估，對下半年乃至明年的政策走勢也有著重要參考作用。

　　上半年，持續的利好政策，來源於中央“去庫存”的定調，也刺激了部分城市房價暴漲。梳理下來，2月份是政策頻出的月份，一個月出台了5條新政，其中4條是金融領域。

　　包括，首套房首付比例最低可20%、營業稅優惠政策、調整職工住房公積金賬戶存款利率、契稅新政，這些新政是從金融領域給房地產市場松綁。

　　到了3月份，松綁政策一以貫之。3月13日，國稅總局局長王軍表示，營改增將涉及“個人二手房交易”;5月1日，階段性適當降低住房公積金繳存比例政策，凡住房公積金繳存比例高於12%的，一律予以規范調整，不得超過12%。

　　2015年11月10日，習近平在中央財經領導小組第十一次會議上表示“要化解房地產庫存，促進房地產業持續發展”。

　　盡管2015年以來，決策層多次出台救市政策，央行也多次降息降准，樓市整體呈現複蘇的態勢。但商品房庫存仍持續增加，並創下曆史新高。

　　2015年末，商品房待售面積71853萬平方米，比2014年11月末增加2217萬平方米;其中，住宅待售面積增加1155萬平方米，三四線及中西部地區城市成為了去庫存重災區。

　　在去庫存的大背景下，各地政府也“各顯神通”。

　　3月28日，遼寧省沈陽市頒布去庫存的“新22條”，鼓勵在校生和新畢業生買房，學生買房免契稅。

　　4月22日，黑龍江省人民政府發布《關於全省房地產去庫存的指導意見》提出，鼓勵房地產庫存較大的市縣對購買首套普通商品住房者給予補貼，特別是對農民和農民工進城購房要給予補貼或貸款貼息。

　　5月，吉林省推出了“一城一策”政策，以求在2到3年時間，使地區庫存量處於合理的水平，給其下屬各市分派去庫存任務。

　　值得關注的是，雖方式、力度有所區別，但鼓勵農民進城買房幾乎成了各地去庫存的“標配”。

　　此次座談會後，北京房協秘書長陳志分析稱，住建部選擇此時約談企業，表明此前調控政策又來到了十字路口。比如去庫存、鼓勵農民工買房，初衷是好的，但政策有些一刀切了。

　　當然，持續的政策利好也讓一些二線城市的樓市火熱起來，在長三角地區的合肥、南京、蘇州，都在此輪政策潮中沖到了風口浪尖。

　　數據顯示，截至5月30日，合肥庫存套數16198套，181.8萬平方米，庫存面積同比下滑63.9%;南京庫存套數24625套，302.5萬平方米，同比下滑53.9%;蘇州則以23908套、388.8萬平方米的庫存，同比下降了49.6%。

　　市場過度火熱也讓當地政府緊急出台政策“降溫”，蘇州南京相繼出台“土地熔斷”機制，合肥則推出了限貸、提高土地競買保證金以及縮短繳納時間的對策。

　　但是，這樣的政策是否是長久之計也遭到外界質疑，在不久前結束的南京土拍中，8幅限價地塊，7幅遭遇流拍，這顯然不是當地政府想要看到的結果。

　　下半年，決策層的調控思路會否發生重大變化，是否還會有新的政策出台?同時，一些已經實施的政策是否會出現調整，這些都牽動著整個市場，同時也考驗著執政者的智慧。

　　據中國資金管理網報報道 “規格很高!”接近住建部的人士說。住建部參會人士除陳政高外，還有中紀委駐住建部紀檢組組長石生龍、住建部副部長陸克華、住房改革與發展司司長王悅(音)春、房地產監管司司長高志勇等。

　　融創中國董事長孫宏斌、保利地產董事長宋廣菊都參與約談。恒大、萬達方面尚不知曉。企業的訴求則是“希望行業能更市場化”，上述人士說。

　　“陳部長原來想開個小型座談會，後來覺得說不透，就改為一家家約談。”熟悉內情的人士透露，陳政高最關心的是企業對下一步市場有什么判斷，有什么政策建議。“主要就是這兩方面話題。住建部現在代表國務院在做政策，每個人都安排了40分鍾時間。下一步估計要聽取央行和其他銀行的意見。”

　　就在此前上海虹口涼城板塊的一塊純宅地拍出了6.7萬元/平米的樓板價，一舉刷新的上海市中心的拍賣價格，成為本年度的單價高价地。該地塊未來的銷售價格，至少要10萬元/平米以上，價格之高，引起廣泛關注。

　　但與此同時，大多數人卻忽略了，就在兩天前，距離這宗地塊不遠的寶楊碼頭也成交了一塊地，底價成交，樓板價5046元/平。兩者相距不足14公裏，這地的價格卻不到涼城高价地的十分之一啊!

　　要知道，寶楊碼頭是去往崇明島的交通要道，位置也不太差，可就是這樣一塊地為何是這種結局呢?

　　寶楊碼頭的這宗地塊，用途是商辦、港口碼頭用地、餐飲旅館業用地。而“宅地遭人哄搶，商用項目遇冷”，這種情況最近在上海似乎很普遍。而這背後，有數據就顯示，上海的商辦市場庫存消化周期已經高達4.5年，去化壓力很大。

　　以北京為例，近兩年來潛在供應量很大。交易管理網上僅顯示入市未銷售項目，但拿地未開工項目、開工未入市項目的體量很大。在土地供給數量上，已經足夠支撐城市的發展和功能調整。但供應結構存在很大問題，即工業、園區過多，商辦、寫字樓過多，另外還有大量被用於投資的類住宅項目入市。“而低總價的純住宅越來越少，地價越來越高”。

　　有銀行貸款部經理稱，對於商鋪來說，行裏並沒有明確規定說不批貸，要綜合考慮開發商實力和貸款人資質。但執行層面，對於遠郊商業，基本不會批，因為遠郊商鋪的回報率低，風險又不可控。據透露，這些商業項目，有的交房手續不完備，原本應該是交了房開發商就放貸，但在此之前開發商先將房產抵押出去做了高利貸，因此銀行就不可能再給小業主批購房按揭貸款。

　　高地價造就“豪宅遍地”，企業去化周期拉長，一旦遭遇市場轉向，行業將面臨不能承受之重。“低利率倒逼出了房子的金融屬性，最合理的方式或是通過貨幣政策調整，保價、減量，讓行業不溫不火。”

　　北京房協秘書長陳志分析，住建部選擇此時約談企業，表明此前調控政策又來到了十字路口。“比如去庫存，鼓勵農民工買房，初衷是好的，但政策有些一刀切了。”