國內商業地產供給現正持續增加 泡沫破滅風險已隱現

　　近幾年來，百貨商場關店倒閉的現象越來越普遍。萬達、百盛、天虹等國內主要的百貨公司，都宣布了關閉旗下部分虧損門店。這些現象不僅發生在三四線城市，在一線城市也很常見。

　　上海一位商業地產項目投資人士透露，其日前調研的位於上海浦東的一商業廣場，2010年開始招租，到2015年業主就逐步停止續約物業租賃合同，清理所有租戶，到今年4月就僅剩下沃爾瑪一家租戶。造成這一結果的原因主要是：第一，周邊人口環境和消費水平不能充足地支撐這個商場;第二，周邊已經有幾個發展較成熟的商場;第三，租金過高，運營管理可能有問題;第四，該項目對面就是一個檔次低一點的大賣場，周邊人群以拆遷居民、外來人口為主，消費更集中於此類商場。這可能是大量倒閉商場的一個縮影。

　　市場對於商場關店現象早已見怪不怪。大家多把造成這一現象的主要原因歸結為“宏觀經濟疲弱”“電商沖擊”等。但事實上，這只是原因之一，甚至不是最主要的原因。商業地產面臨的主要困境在於其本身的供需矛盾突出。

　　相比於住宅，商業地產整體庫存高企、去化周期長、泡沫更大是顯而易見的。

　　從統計數據看，2015年全國住宅、辦公樓和商業用房這三類物業的待售面積即庫存分別為45248萬平方米、3276萬平方米、14664萬平方米，根據過去5年的銷售測算，這三類物業的去化周期分別為21個月、46.5個月、54.3個月。也就是說，辦公、商業用房去化周期分別是住宅的2.2倍和2.6倍，兩者的去化壓力遠大於住宅。

　　中國商辦物業的總量明顯過剩，在2010年和2013年，商辦物業經曆了兩輪躍進，多數時候，商辦物業的開發投資增速要遠大於住宅物業的開發投資增速。過去十多年中，我國商服用地一直占據房地產出讓的30%上下，這同社會的真實需求很不匹配，從銷售上看，商業地產占比只有10%。

　　之所以商業地產會出現如此極不匹配的情況，有大致兩個主要原因：第一，地方政府熱衷於打造樣板工程，尤其是二三四線城市大規模打造城市新核心，樂於建設摩天大樓和商業中心以躋身“金融中心”和“國際大都市”之列;第二，住宅用地供給受政策限制，商業用地則不受限，地方政府傾向於增加非住宅用地的出讓以避免“政府靠賣地推高房價”的輿論。

　　上個月初，國務院辦公廳正式公布《國務院辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》。其中提到，允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地。這從側面表明，政府意識到，商辦類物業庫存確實更為嚴重，住宅、辦公、商業等土地供應本身存在嚴重的結構失衡。

　　日前，中國工商銀行內部下發了《關於加強個人商用房貸款風險管理的通知》，規定個人商用房貸款首付比例由過去的50%調整到70%，商住兩用住房的首付由45%調整到50%。對於這一調整，需要注意的是，一方面是銀行在自身不良和壞賬壓力下的調整動作，另一方面說明銀行可能提高了對商住房泡沫破滅風險的預判。

　　在庫存高企的情況下，商業地產的新增供給還在持續增加。數據顯示，在去年全國30個大中城市中，有近1300萬平方米零售項目入市，預計今年有1800萬平方米的零售物業開業，同比增長38.5%。

　　值得注意的是，除了一線城市外，二三四線城市盡管源以及商業氛圍遠比不上一線城市，但是商業項目的供給同樣充裕。從區域上看，大城市周邊的三四線城市商業地產泡沫會更嚴重，風險更大。類似北京周邊的燕郊和廊坊，上海周邊的昆山、太倉等，此類區域的商業地產項目偏多。

　　總體而言，商業地產泡沫破滅的風險是存在的，尤其是一些專業市場的商業地產項目，很容易出現跑路、資金鏈斷裂等風險。