一、形勢分析:快速升溫後初顯新跡象
2016年房地產市場回暖基礎不穩,波動風險較大,分化趨勢嚴重。同時根據華房指數預測:在整體經濟趨勢沒有重大變化和沒有重要政策出台的前提之下,房價或將先升後降,在經曆較快上升後,2016年第二季度後有出現調整的可能。
總體來看,中國房地產市場1-4月快速升溫,但2016年5月份數據反映出房地產咝蟹啪彽男论E象。
本次總體回升主要是政策與制度激勵和市場預期變化引起的,波動分化是由於各城市不同的基本面及其對統一政策不同的反應,以及城市間市場聯動和傳染所導致的。5月出現增幅回落,既與前期剛需集中快速釋放有關,也與近期一些熱點城市房地產調控政策收緊有關。目前需要特別關注的問題是:
1、空間錯配持續加劇
一線和部分二線城市銷售热闹、價格暴漲,三、四線及以下城市庫存大量積壓。
2、潛在供給大幅增加
2016年1-4月,新開工面積增長21.4%,增速比一季度提高2.2個百分點,5月新開工面積增速與4月份相比盡管略微收窄,但依然保持著18%以上的同比增長率。在非重點城市庫存如此大的情況下,聯系到非重點城市投資增速高於重點城市,這一增速讓人擔心非重點城市在去庫存有限的情況,新庫存又在大量形成。
3、價格大幅上漲波動
一、二線部分城市房價和地價呈現非理性上漲。2016年上半年全國湧現205宗10億元的高總價地塊的“高价地”,主要集中在一線和部分二線城市,央企和國企占據了半壁江山。房地產市場“面粉”貴過“面包”,地價房價的過度上揚,帶來未來市場巨大的風險。
4、房企面臨信貸違約風險
首先,信貸增長波動較大,房企資金來源松緊失當交替頻繁。2016年2-5月,房地產開發資金來源中個人按揭貸款迅猛攀升,同比增速分別達30.40%、46.20%、54.70%和58.50%,而2014年4-12月連續同比增幅為負。其次,企業負債率創曆史新高。截至6月22日,2016年以來,房地產業發債規模超過4500億元,中國房地產協會發布的《2016中國房地產上市公司測評研究報告》顯示:房企淨負債率均值為96.09%,比2014年上升7.23個百分點。再次,三、四線及以下城市高庫存房企面臨資金鏈斷裂風險。尤其一些中小房企通過非正規金融融資面臨違約風險。
5、房地產投資後勁不足
房地產投資增加主要得益於房地產需求短期迅猛增長帶來房企到位資金快速增加。上半年經濟增速預計為6.7%,房地產投資回升貢獻明顯。在庫存壓力依然很大的情況下,隨著短期房地產需求釋放和貨幣政策回穩,房地產投資後勁將不足。2016年下半年,尤其是2017年,宏觀經濟增長將依然面臨動力不足的問題。
二、未來預測:市場將迎來一個短期調整
2016年下半年到2017年上半年,房地產市場可能會迎來一個短期調整期。持續的政策刺激與有力的制度變革的力度,決定調整幅度和時間提前或者延後,調整可能遲到,但不會缺席。市場分化將從“少數城市熱、多數城市冷”轉向兩極分化進一步加劇。東部城市、一、二線城市和經濟、交通、環境好的大都市周邊城市以及三線中心城市將升溫,其他三、四線及以下城市將持續較冷。如果分城施策執行不到位,2016年全年市場分化將加劇。2016年全年,庫存增加預計從三、四線以下城市繼續向二、三線城市蔓延,房價上漲從一、二線城市向三線城市擴散。
1、基於華房指數對房地產趨勢的預測
華房價格指數最新預測預警結果:在整體經濟趨勢沒有重大變化和沒有重要政策出台的前提之下,從2016年下半年至2017年第二季度的預測時間段內,房價增幅或將回落。另外,根據2016年1-5月34%的商品住宅銷售增長率,2016全年(按至少20%的增幅推算)全國商品住宅銷售面積有望達到曆年的最高水平,超過13.5億平方米。
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