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長短並舉化解“高价地潮”風險 保障中國樓市健康發展

来源:  中國證券報 澳门房掌柜  2016-07-27 09:06:35
[摘要]自2004年8月31日,經營性用地供應開啟“招拍掛”,以“價高者得”的核心原則,讓開發商們“搶地”至今

  自2004年8月31日,經營性用地供應開啟“招拍掛”,以“價高者得”的核心原則,讓開發商們“搶地”至今,國內土地市場經曆了四輪驚心動魄的“高价地潮”:即全國樓市第一輪普漲的2007年、金融危機後擴大內需的2009年、樓市經曆2年回調(2011-2012年)後的2013年,以及2016年。

  “高价地”頻現,直接推動周邊房價上漲及市場對未來房價上漲的預期。同時,從2010和2013年兩輪“高价地”看,地價和房價相互攀升,加劇樓市泡沫擔憂,倒逼緊縮政策出爐,從而導致樓市大起大落。此輪“高价地潮”,資金炒作、避險投資、資產配置等特性非常突出。據悉,近期國資委已約談央企,住建部和國土部也在醞釀應對政策,南京、蘇州、合肥等熱點城市也推出了“熔斷”、配建保障房、嚴格出讓金繳交時間等,或意味著二線樓市政策將會收緊,企業也將面臨財務風險。同時,2013-2015年誕生的“高价地”項目,平均開發周期21個月,遠慢於非高价地項目。近三年總價高价地的前20位,4塊未動遷,9塊未開工。由此,此輪“高价地潮”也無法緩解樓市供求矛盾。

  筆者認為,應對“高价地”風險,短期內有效的選擇就是完善土地“招拍掛”出讓模式,“定配建、競地價”是一個可行的探索。在該模式下,每一宗土地出讓前,按照建築面積,政府可以規定一定比例的保障房(公租房或安居房)配建規模,並交由政府分配,然後再將地塊投入“招拍掛”市場。一方面,根據供求情況適當調整配建比例,緩減住宅市場供求關系;另一方面,定配建導致開發成本上升,降低開發商對市場前景過分樂觀的預期,拍地時不會肆無忌憚地舉牌。

  同時,開發商之所賭性十足,就在於產品設計上能夠“拉高拍低”,即用少量空間提高普通住房的容積率,並擠壓普通住房的公共配套,騰出更多的空間來做高溢價豪宅、別墅,借助豪宅投資熱潮來實現增值收入。因此,筆者建議在土地出讓規劃條件中,明確單體建築限高和限低,在源頭上壓縮樓市投機炒作的空間,並明確中小戶型普通住房在總套數供應中的比例。同時,提高出讓金交付的時間門檻,如開發商必須在一個月之內付清出讓金。

  對國企和央企頻繁制造“高价地”,一方面,在長期預算約束不夠硬化,追求規模業績的激勵下,特別是當前國企承擔“穩增長”先遣部隊角色的情況下,再考慮到當前的宏觀經濟金融形勢,要客觀看待國企和央企制造“高价地”的必然性;另一方面,正如媒體近期“三評樓市變局”中指出的,央企國企搶“高价地”,與國有企業改革重組過程中爭取賬面好看、掌握主導權密切相關,這也是客觀現實。因此,不管是單方面禁止,還是約談,效果都是暫時的。

  從長期看,抑制國企央企搶“高价地”,一方面要以發展實體經濟,挖掘創新增長動力,專注國計民生為導向,加快推進國企和央企改革。在房地產領域,國企和央企要逐漸退出競爭市場,業務要向城市一級土地開發、舊城改造、城市基礎設施建設集中;另一方面,貫徹2015年12月中央經濟工作會議提出的加快推進房地產業兼並重組。非房地產主業的央企要清理整頓房地產業務,限期完成退出。此外,要淡化對於央企和國企經濟績效考核,強化社會和民生考核。

  此外,還要控制地方政府“炒地”行為。“去產能”和“去杠杆”背景下,地方政府過去仰仗的制造業、平台投融資受到很大影響,去年很多熱點二線城市工業增加值近乎零增長或負增長。樓市“穩投資、穩財政”的貢獻空前放大,地方政府土地依賴也在放大,有意無意放縱地市火熱。因此,要加速推進中央轉移支付和債務置換,補充地方財政實力,並夯實公共財政投融資機制,讓地方政府在“短板”公共服務建設上激勵相容。在此基礎上,加快推進農業轉移人口市民化和公共服務全覆蓋,讓外來人口紮根下來,建立內需驅動增長的長效機制,逐步實現公共財政對土地財政和樓市稅收的替代。

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责任编辑:刘艳

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