負債豪賭房地產成發債漲幅292% 房企資金鏈或緊縮

　　2016年樓市的爆發性開局超出了所有人的預想，同時，在房企非理性的推動下，土地市場再度創造了曆史。究其原因，便是利好政策下帶來的預期影響，以及貨幣流動性持續寬松影響下帶來的低廉融資成本給予了支持空間。

　　對此，業內人士指出，上半年貨幣流動性持續寬松，但整體市場缺乏可投優質資產，以至大規模的資金借道進入房地產市場，地產行業成為吸收流動性的重要載體。在此背景下，房企獲得了大量資金，負債率大幅提高。而在去資產泡沫的宏觀導向下，房企融資渠道或將大幅收窄，房企資金鏈面臨緊縮，高杠杆下的資金風險將顯現。

　　熱潮 資金追捧 房企融資規模飆升

　　2016年寬松的貨幣政策，給房地產市場帶來了一片生機，成交市場持續活躍，庫存明顯下行。在此背景下，重點房企補庫存意願增強，催生大量融資訴求，在供需兩旺中，多方資金進入房地產市場。

　　WIND資訊數據顯示，截至8月1日，2016年房地產業發債816只，發債總額7588.12億元，是除金融業外發債最多的行業，較上年同期發債總額1934.73億元同比上漲292%。其中，僅7月發債支數就達125只。

　　在發債規模飆升的同時，銀行貸款規模也大幅增加。2016年上半年，上市房企銀行貸款規模較去年同期大幅增長158%，除一月份小幅低於去年同期外，其餘月份較去年均有較大增幅。其中，房地產開發資金來源中，個人按揭貸款迅猛攀升，2016年2月至5月，同比增速分別達30.40%、46.20%、54.70%和58.50%，而2014年4月至12月連續同比增幅為負。

　　在信托業務方面，數據顯示，2016年上半年，房地產信托成立342只，信托規模731億元，相比2015年同期，成立數量下降15.78%，但規模小幅上升5.39%。

　　對此，廣發證券房地產行業研究小組首席分析師樂加棟表示，商品房成交市場持續活躍，開發商在重點區域補庫存意願較強，配合資金成本端處於曆史低位的狀況，房企對於融資需求逐步走強。同時，上半年貨幣政策持續寬松，而整個市場缺乏可投的優質資產，導致大規模的低成本資金借道資產管理公司、基金公司等進入房地產市場，使房地產行業成為吸收流動性的重要載體。

　　在活躍的融資活動下，房企再度擴大自己的融資形式。據樂加棟介紹，僅2016年單月，其他債權融資規模達307.06億元，同比大幅增長512%，創下2014年以來單月債權融資規模新高。其中，碧桂園向境內合格投資者發行本金額為48億元和14.11億元的購房尾款應收賬款資產支持證券，募集資金主要用於集團日常營摺４送猓?组_股份董事會通過注冊發行資產支持票據的議案，擬非公開發行金額不超過12億元、期限不超過10年的資產支持票據。

　　擴張 負債豪賭 土地市場成交活躍

　　值得一提的是，本輪拿到“高价地”的房企，幾乎都是不惜負債累累去豪賭房地產的明天。如日前拍下蘇州最高溢價率318.86%地塊的景瑞地產，近日再度拍下杭州一幅土地。這意味著，在短短一個月內，景瑞在土地的並購擴張上投資近40億元，幾近其2015年總營業收入57.66億元的69%。然而，景瑞地產的營業利潤在2015年已進入虧損狀態，負債率高達83.59%。