我們在2015年中預測“一線房價翻一倍,三四線漲不動”,隨後一線房價暴漲,三四線去庫壓力仍大。7月26日政治局會議提出抑制資產泡沫。近期新華社連續3日評樓市變局。
投資要點:
政治局會議提出抑制房市泡沫,房地產調控擔憂再起。
近日,樓市政策面消息不斷:新華社連續3日評樓市變局,7月26日,政治局召開會議,指出降成本的重點是增加勞動力市場靈活性、抑制資產泡沫和降低宏觀稅負。市場關於新一輪調控政策預期又起,政策似乎在“去庫存”“穩增長”與“防泡沫”“降成本”之間面臨抉擇。
中央政府是房地產宏觀調控主體。
1)自1998年房改以來,中國的房地產市場經曆了迅猛發展,階段性的過熱總是引發“調控”的呼聲,在市場疲軟之後,各界又呼喚“救市”。把市場日常監管和逆周期調控,經常混淆。
2)對房地產市場宏觀調控的第一個文件,是2002年8月建設部等6部委印發的《關於加強房地產市場宏觀調控促進房地產市場健康發展的若幹意見》,對房地產市場信貸調控的第一個文件,是2003年6月人民銀行印發的《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》,此後,建設部和人民銀行承擔了房市調控的主要職能。
3)自2014年9月調整二套房認定標准,到2016年2月調整交易環節稅費,在差別化信貸、交易稅費優惠范圍等方面,住建、財政、央行已經打出一系列政策組合拳。政策刺激了房地產市場的回暖,今年以來,房地產市場延續了去年的升勢,但區域分化、冷熱不均的態勢更加明顯。面對區域分化的市場,作為宏觀調控的主體,中央政府已不太可能出手調控,更多的責任會交給地方政府,所謂“因城施策”。
地方政府是GDP考核主體,只會樹調控大旗,行監管之實。
1)自去年底中央經濟工作會議召開以來,房地產市場調控定下了“整體去庫存、局部防風險”的基調,調控已經布好局了,剩下的就交給地方政府“因城施策”,搞好市場監管。但一二線城市房價暴漲,地方政府肩負“去庫存”、“抑制房價泡沫”兩個重要任務,只好樹調控大旗,行監管之實。
2)仔細觀察今年以來的政策走向,可以發現政策並沒有發生大的變化。蘇州的“調控十條”,強調的是控制房價增長以及加強市場監管,要求地產企業一次性公開房源及價格,防止捂盤惜售、借機漲價。南京的“寧十七條”,講的是加強商品住宅用地供應監管,規范房地產市場銷售價格行為。合肥的“廬八條”關注的是商品住房價格明碼標價備案管理,實施差別化信貸政策。二線城市的政策,沿用的依然是差別化信貸、規范開發企業行為、調節土地供應的監管路數,沒有祭出“限購”,以免誤傷剛需。而新華社連發三文評房地產、住建部約見地產大佬開小會,更多的是表明政府對房地產動向密切關注,掌握輿情,對市場波動加強監管。如果市場會錯了意,以為調控韁繩又要收緊,不僅不會穩定市場、反而會加劇恐慌。
區別市場調控和市場監管,是識別未來房市政策走勢的關鍵。
1998年的7月3日,《國務院關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》正式下發,標志著中國房地產市場化的開始。18年後的今天,政府仍然身兼兩職,調控和監管。
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