任澤平：房產市場調控不會發生大轉折 但監管會加強

　　我們在2015年中預測“一線房價翻一倍，三四線漲不動”，隨後一線房價暴漲，三四線去庫壓力仍大。7月26日政治局會議提出抑制資產泡沫。近期新華社連續3日評樓市變局。

　　投資要點：

　　政治局會議提出抑制房市泡沫，房地產調控擔憂再起。

　　近日，樓市政策面消息不斷：新華社連續3日評樓市變局，7月26日，政治局召開會議，指出降成本的重點是增加勞動力市場靈活性、抑制資產泡沫和降低宏觀稅負。市場關於新一輪調控政策預期又起，政策似乎在“去庫存”“穩增長”與“防泡沫”“降成本”之間面臨抉擇。

　　中央政府是房地產宏觀調控主體。

　　1)自1998年房改以來，中國的房地產市場經曆了迅猛發展，階段性的過熱總是引發“調控”的呼聲，在市場疲軟之後，各界又呼喚“救市”。把市場日常監管和逆周期調控，經常混淆。

　　2)對房地產市場宏觀調控的第一個文件，是2002年8月建設部等6部委印發的《關於加強房地產市場宏觀調控促進房地產市場健康發展的若幹意見》，對房地產市場信貸調控的第一個文件，是2003年6月人民銀行印發的《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，此後，建設部和人民銀行承擔了房市調控的主要職能。

　　3)自2014年9月調整二套房認定標准，到2016年2月調整交易環節稅費，在差別化信貸、交易稅費優惠范圍等方面，住建、財政、央行已經打出一系列政策組合拳。政策刺激了房地產市場的回暖，今年以來，房地產市場延續了去年的升勢，但區域分化、冷熱不均的態勢更加明顯。面對區域分化的市場，作為宏觀調控的主體，中央政府已不太可能出手調控，更多的責任會交給地方政府，所謂“因城施策”。

　　地方政府是GDP考核主體，只會樹調控大旗，行監管之實。

　　1)自去年底中央經濟工作會議召開以來，房地產市場調控定下了“整體去庫存、局部防風險”的基調，調控已經布好局了，剩下的就交給地方政府“因城施策”，搞好市場監管。但一二線城市房價暴漲，地方政府肩負“去庫存”、“抑制房價泡沫”兩個重要任務，只好樹調控大旗，行監管之實。

　　2)仔細觀察今年以來的政策走向，可以發現政策並沒有發生大的變化。蘇州的“調控十條”，強調的是控制房價增長以及加強市場監管，要求地產企業一次性公開房源及價格，防止捂盤惜售、借機漲價。南京的“寧十七條”，講的是加強商品住宅用地供應監管，規范房地產市場銷售價格行為。合肥的“廬八條”關注的是商品住房價格明碼標價備案管理，實施差別化信貸政策。二線城市的政策，沿用的依然是差別化信貸、規范開發企業行為、調節土地供應的監管路數，沒有祭出“限購”，以免誤傷剛需。而新華社連發三文評房地產、住建部約見地產大佬開小會，更多的是表明政府對房地產動向密切關注，掌握輿情，對市場波動加強監管。如果市場會錯了意，以為調控韁繩又要收緊，不僅不會穩定市場、反而會加劇恐慌。

　　區別市場調控和市場監管，是識別未來房市政策走勢的關鍵。

　　1998年的7月3日，《國務院關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》正式下發，標志著中國房地產市場化的開始。18年後的今天，政府仍然身兼兩職，調控和監管。

　　調控和監管，二者有本質的不同。

　　其一，兩者的使用情景、目的不同。房地產調控，是在市場失靈時采取的政策，直接目的在於引導市場預期，糾正市場失靈;房地產監管，是規范買賣雙方市場主體政策，直接目的在於糾正微觀主體的不當行為，防范可能引發的市場風險。

　　其二，兩者的具體手段不同。房地產調控，主要包括需求端的限購、限價、信貸措施、稅收政策、財政補貼，以及供給端的土地供應、保障房供應等。房地產監管，在需求端包括規范房產交易程序、禁止首付貸和配資等高杠杆行為、規范中介行為等，在供給端包括規范開發商拿地、定價和預售等行為。

　　其三，力度和直接效果不同。房地產調控，是主動幹預型措施，直接對房地產短期供需產生影響。房地產監管，是被動防范性措施，僅就擾亂市場秩序的市場主體行為產生約束，正常情況下很少對市場整體運行造成沖擊。

　　下半年政策展望：房市調控不會發生大轉折，但監管會加強;區域政策分化;降溫土地市場;房產稅和利息抵個稅政策短期難以推出

　　1)目前房地產調控的主要思路是“整體去庫存、局部防風險、因城施策、分類指導”。在現階段市場分化、市場主體預期並未發生根本轉變的情況下，市場監管政策將會推出，調控政策可能不會發生大的改變。如果調控政策過於頻繁出台，增加市場發展的不確定性，加劇市場波動，甚至影響正常的投資和消費，增加投機者套利。在經濟下行、三四線去庫存壓力較大、一二線房價漲速過快的背景下，預計今後一段時期，政府在房地產政策方面的風格是：加強行業監管，淡化行政調控，個別地方適度幹預。

　　2)市場分化，政策也在區分。去庫存方面，雖然統計局口徑的商品房待售面積，上半年減少437萬平，住宅待售面積減少1650萬平，商品房和商品住宅狹義庫存仍高達71436萬平和43598萬平，考慮到在建未售、以及已規劃未開發，房地產潛在庫存巨大。而上半年，一、二線城市庫存去化很快，但是三、四線城市乃至中西部二線城市去庫存將是一場持久戰。防風險方面，一線城市成交回歸理性，調控措施效果初現，但房價上行仍存壓力，政府對其監測和關注將會持續;熱點二線城市需求集中釋放，一致性預期下投資投機需求出現，導致供需緊張，迅速推高房價，因此防止開發商借機漲價、增加有效供給仍是二線城市調控主基調。

　　3)勸退國企拼高价地，降溫土地市場。年初我們講“高价地邏輯”，強調在“大魚吃小魚”的央企整合背景下，拿現金換資產，掌握充裕的土地儲備，不僅在估值上占據優勢，更能掌握話語權。上半年高价地頻現，已經引起輿論和政府的高度關注，下半年，一些城市不排除會用“行政談話”、土地拍賣勸退央企的方式，給土地市場降溫。但是不斷減少的土地供應、地方政府對土地財政的依賴，決定了高价地只會被推遲，難以被禁止。

　　4)房產稅短期不具備出台的條件。十八屆三中全會提出加快房地產稅立法，並適時推進改革，此後房產稅要推出的傳聞不絕於耳。我們認為，房產稅改革，應立法先行，並滿足6個前提條件：一是開展全國的住房普查，掌握全國住房的基本情況;二是建立全國統一的不動產登記系統，准確及時的采集房屋登記和交易數據，實現全國聯網、實時查詢;三是統一界定房屋性質，由於曆史遺留原因，目前僅在北京，就有央產房、軍產房、經濟適用房、兩限房等不同類型的房屋，產權性質差別大，稅基不統一;四是完成房地產稅改革，目前在房地產稅收環節，有11個稅種，應重新設置建設、交易、保有環節稅賦，避免重複征稅;五是完成《城鎮住房保障條例》立法，清楚界定居民“基本住房標准”，以確定房產稅的免征條件。六是完成修訂《稅收征管法》，為依法治稅，提供依據。

　　5)利息抵個稅目前不是合適的推出時機。早在2003年，十六屆三中全會即提出，我國個人所得稅改革的方向是“實行綜合和分類相結合的個人所得稅制”，2011年修訂個人所得稅法，僅將個稅起征點上調至3500元，其課稅模式一直是分類所得制。十八屆三中全會決定再次提出，逐步建立綜合與分類相結合的個人所得稅制，個稅改革應是箭在弦上。

　　所謂“綜合與分類相結合”，即是將個人收入加總計算，同時考慮到家庭類型的不同，確定稅前抵扣范圍。從國際經驗看，稅前扣除項一般包括房租、利息支出、醫療費用支出、特定的商業保險與社會保障支出等，綜合考慮贍養人口、按揭貸款等情況，涵蓋住房、教育、養老等多個范圍。

　　房貸利息抵個稅符合個稅整體的改革思路，需要明確的是，稅前扣除不僅是房貸利息，房租也是可能的抵扣項。

　　在目前的市場環境下，如果推出利息抵個稅，對於房貸使用率較高的一二線城市，將會率先收益，但房價會火上澆油。高庫存的三四線城市，居民杠杆率低，對去庫存作用有限。因此，在目前的時點，可能不是合適的推出時機。

　　6)交易稅費一線城市不會上調，三四線可能先征後補去庫存。目前，在房地產交易環節，有增值稅、城建稅和教育費附加、土地增值稅、企業所得稅、個人所得稅、契稅等6個稅種。其中，對個人轉讓住房，免征土地增值稅。交易環節稅收意在打擊短期投機性需求，但在供求關系緊張的市場形勢下，賣方會將稅費轉嫁給買方，無法實現調控目的。出於對誤傷剛需的擔心，交易稅費天然存在“天花板”，短期不具有上調的空間。而年初的契稅、營業稅下調，在很大程度上，已將一線城市排除在外。下半年，去庫存壓力大的城市可能通過“先征後補”，減少交易環節稅費，鼓勵購房。