張敬偉:中國樓市對調控反應爲何與政策設計出現偏差

國家統計局昨日發布的最新統計數據顯示，7月份中國70個大中城市房價指數連續10個月延續漲勢，且漲幅進一步擴大，新建商品住宅價格同比上漲的城市個數有所增加；不過較上月，房價上漲動力整體略有減弱，尤其是前期上漲過快的一線和二線熱點城市。

與此形成鮮明對照的是，17日在上海（樓盤）誕生了中國土地成交史上的最貴“高价地”——融信中國以110.1億元摘得合並後的新靜安區中興社區兩幅地塊，樓面價達到10.03萬元/平方米，溢價率139%。

今年供給側改革的五大任務中，樓市去庫存是政策面關切的重點之一。但接下來就要進入第四季度，樓市去庫存的實際情況可能和年初的計劃已經有所不同。

從去年開始，各地開始陸續松綁樓市，如解禁多套房限購，在商貸和公積金貸款利率、首付方面實施寬松政策等舉措。目的是以此催化樓市消費熱潮，消化掉多年來積累的樓市庫存。然而，政策性寬松的市場效果是，一線城市、的衛星城、二線城市先後出現樓市熱銷的場面，但是三、四線城市庫存難以消化的局面依舊未能出現大的改觀。

至此，房地産市場已經呈現出詭異的風險亂象：沒有庫存壓力或壓力較小的一二線城市可能走向失控的虛熱；存在庫存壓力的三四線城市依然背負著難以解套的壓力。

市場的反應未能按照政策設計的節奏走，這凸顯中國樓市積累的深層次矛盾太多，調控難度太大。這也難免讓市場回想起以往樓市調控常常變成“空調”的尴尬來。

政策所設計的劇本，何以到了市場上會演繹爲荒腔走板的劇情？顯然，各地還是沒有把准樓市的脈搏，沒有貫徹中央“因城施策”的決策，也就沒有根據不同線際城市的特點來實施有針對性的樓市去庫存之策。當一二線城市接力高漲一番後，其虛熱的慣性已經形成，即使重啓限購來“制動”，也很難讓當地樓市降溫。上海、深圳（樓盤）、蘇州（樓盤）、南京（樓盤）乃至弱二線的合肥（樓盤）等城市先後實施樓市限購，但是多地“高价地”頻出以及上海再創最貴“高价地”的接力狂歡，凸顯樓市調控之難。

一二線樓市的“高价地”狂歡，和今年樓市去庫存的基調形成了反諷。因爲政策的關切點是在三四線樓市去庫存，但是市場熱點卻是一二線樓市的高房價以及由此産生的樓市投機。政策和市場的不同步，昭示著因城施策的方向性雖然正確，卻很難在各城取得預期的市場回饋。

7月70個大中城市的樓市價格變化，也凸顯今年剩下幾個月去庫存的任務依然艱巨。樓市出現兩極分化現象，讓政策面兩頭難顧，熱點樓市要降溫，其他樓市要升溫。如何把因城施策做實？熱點樓市可以通過嚴苛的限購來解決，但地方政府基于自身利益的考慮，未必一定能夠限購到位；而對于三四線樓市，要想讓市場溫度升起來，則更爲困難。

市場、資本和人口流動都具有趨利的屬性，一線樓市有利可圖，各路資本都會蜂擁而上，限購調控反而會激發資本更大規模地流入。人員流動同樣如此。長期以來，一線城市和東部發達地區成爲人口聚集區域，這導致發達地區的城市樓市庫存壓力小，樓市上漲的趨勢也很難抑制住。

反觀三四線樓市、尤其是中西部地區的三四線樓市，大抵以人口淨流出城市爲主。這些城市對于本地人的吸引力降低，更難吸引外地人口，上一周期積累的樓市庫存很難賣出去。在此情勢下，降價、補貼、就地落戶的城市化、以及政府購買作爲經適房的努力也很難從根本上去庫存。

針對樓市現狀，解決之道除了因城施策以外，還要警惕樓市存在的系統性風險隱患。對一二線城市而言，“高价地”頻現絕非利好，各地城市的限購之策還需加碼加力。否則，熱點樓市的虛熱也可能會給下一經濟周期帶來庫存壓力。更重要的是，資本過度聚集于樓市，也使實體經濟缺金少銀，不利于産業轉型升級。而樓市資本積累過度，也容易造成過度加杠杆並引發系統性的金融風險。

對于三四線樓市，還是要摸清庫存底賬。對于累計過多已經很難消化的樓市庫存，如果以常態辦法無法消化，不妨考慮采取非常規休克療法的可能性，該收回的土地就收回，該放棄的就放棄。這也許會導致暫時的銀行呆賬增加，但長痛不如短痛，爲去沈疴不能諱疾忌醫。

中國樓市，庫存要去、泡沫要控、風險要防，手段更要多元化。這是一道難題，也考驗政策面的智慧與決心。