籌備社區業委會遭遇“難產” 小區業主狀告主管部門

針對珠海買房者外來人口眾多、很多社區屬於“候鳥型社區”、入住率不高的特點，珠海現行的《物管管理條例》為了降低業委會的成立門檻，出臺了“推定同意規則”，即有關社區的投票表決事項公告7日，業主未進行投票或未向業主代表提交書面意見的，除籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金以及改建、重建建築物及其附屬設施事項外，其餘表決事項，推定該業主表示同意參與投票的多數人的意見。

旭 日 灣 花 園此次成立業委會選舉是否適用推定規則成為了焦點之一。多名業主表示，此次投票收到有效票600多份，已經占到業主的半數以上，而按照推定原則，另外400多名沒有參與投票的業主也應視同“同意成立業委會”，加上這些業主的物業面積，投票面積已經過半。

對此，主管部門予以否認，稱適用“推定規則”的前提是，參與投票的業主所占專有部分的面積超過一半，但此次選舉中，投票面積未超過一半，因此不適用“推定規則”。

一審二審敗訴

該案歷經一審、二審，均以業主敗訴告終。珠海市中院近日在二審判決中認定，根據相關法律法規，社區圍牆外的酒店、商場、幼稚園及會所屬於開發商，與社區業主共用物業設施設備，由同一家物業管理公司統一提供物業管理服務，因此屬於社區專有面積，共17.8萬餘平米，社區業主有效投票面積8.6萬餘平米，並未過半。

法院同時認可了主管部門有關不適用“推定規則”的解釋，稱由於投票面積未過半，涉案選舉不具備適用“推定同意”的原則，主管部門認定選舉未達到成立業委會要求，暫不予備案的結論正確，駁回業主們的上訴。

盡 管只差3000平米就能成立業委會，但業主們表示，由於社區僅開發商擁有產權的地下停車場、酒店、商場等物業面積就有2萬多平米，開發商又一直反對成立業委會，業主們要另外爭取3000平米的投票面積並非易事，“按照規定，我們只能重新選舉投票，這意味著之前的努力打了水漂，又要從頭開始。”

珠海修法降低成立業委會門檻

南都記者獲悉，目前珠海成立業委會的社區比例約為兩成，低於上海80%和全國30%的平均水準，另一方面隨著法制意識的增強，業主與開發商、物業公司的矛盾糾紛進入高發期，業主對成立業委會的需求日益強烈。

珠海市法制局表示，今年已對原有的《物業管理條例》進行修改，針對社區業委會啟動難、成立難的現狀，新的條例草案大幅降低了門檻，原來要求社區交付面積達50%，且20%的業主聯名方可啟動成立業主大會的程式，修改後，上述兩個條件只需具備一個，就可發起成立業主大會，同時增設“首套房屋出售交付使用超過2年，交付使用的建築面積達到該區域建築物總面積的30%以上”的設立條件，門檻明顯降低。

針對成立業委會需“雙過半”的要求，相關人士表示，“雙過半”的表決規則是《物權法》的明文規定，屬民事基本制度，地方立法無權變通。

業主呼籲政府多提供指引

由於“候鳥型社區”眾多，珠海成立業委會的社區比例長期偏低，籌備中“卡殼”擱淺的案例也不鮮見。多名受訪的業委會負責人和業主代表均表示，業主缺乏經驗和政府部門有效的指導是最大的“痛點”，以至於在籌備業委會的過程中頻頻走“冤枉路”，甚至功敗垂成。

除了旭日灣花園，另一個“候鳥型社區”海怡灣畔也遭遇了同樣的難題。業主們反映，早在2010年，業主們就花了兩年時間籌備業委會，但因沒有經驗，操作時狀況頻出，“我們本來自己推選出籌備組組長，事後才發現應由鄉鎮政府代表擔任，社區最早成立的籌備組組長和籌備組無效，在投票時，業主們不知道要挨個上門作動員，現場收集投票，選擇給業主郵寄選票，結果很多選票寄出去就沒有了回應，最終開箱驗票發現票數不過半。”2012年籌備失敗後，海怡灣畔業主今年重振旗鼓，又成立籌備租選舉業委會。

華髮新城業主委員會主任陸星洲表示，該社區第一次籌備業委會時也因為收票沒投票和對代投票有爭議等原因導致業主大會籌備“流產”。該社區歷時9年才成立業委會。

“我們社區成立業委會也花了8年，”銀石雅園業委會主任劉本高說，社區業主同樣因不滿物業公司的管理，自2005年開始籌備業委會，一直到2013年才成立，其間因為不懂怎麼籌備業委會，做了大量無用功，“我曾和一群熱心業主花了一年半湊集簽名，但送上去才被有關部門告知簽名格式不對，只能重搞，又多花了一年，如果相關部門能提前告訴我們正確的格式，就能少花一年多時間。”