澳門租金管制衝擊自由經濟？ 調節系數加減多方考慮

　　立法會有意修改“租務法”，建議設立租金調整法定機制，確保房地產租金合理調整，保障低收入人士居住權益。地產發展商會副會長管小立認為，若本澳要限制租金升幅，將衝擊自由經濟，不利市場健康發展。律師何金明表示，租金調節系數應該是可加可減，政府除考慮通脹，最近提出亦會考慮樓價指數、經濟表現等因素，相信會較適合。

　　租管未必增出租率

　　電台時事節目《澳門講場》昨探討租務管制。管小立表示，無論業界或居民，都希望樓市不會大升或大跌，租金也一樣，大升大跌不利投資者或用家。但政府應讓市場自由發揮，盡量不干預市場，除非出現突變。

　　一六年租金比一一年增一倍，但樓價可能升三倍，對投資者又是否公平?他認為，引入租金管制後，不一定可增加物業出租率，反而可能會多訴訟，其他權責分明，如嚴厲打擊違法行為，可能會釋出更多單位。

　　何金明表示，現時市場調節機制已足夠，過多干預可能會影響市場。他擔心未來可能令不續租情況增加，甚或部分業主鑽空子，續租之間斷租一天，等同新租約，不受現文本續租要求所規限。且未來可能會產生很多仲裁，都是可以預見的情況。

　　判斷居民住屋需求

　　他支持居民意見，應多參考外國做法。但澳門和香港地小人多，充斥外來資金，任何制度都未必有效。政府應先判斷居民住屋需求，可承擔的能力更需要了解，包括私人樓宇、經屋、社屋三個層面去研究。因現時措施難以見到可令市場下調。

　　澳門屬內向型經濟，祇有幾個條件推動經濟發展，樓市是其中一項，博彩亦較主要。如果調控租金，可能會影響經濟動力，一方面要推動經濟，又要穩定物價，政策需要平衡，租金成本不能超過居民收入四成。

　　對於有居民反映，每次續租時，地產中介都要求租客再支付佣金，認為不合理。對此管小立表示，相信是個別現象，每年續租收佣金不應該，如合約期兩或三年，按道理續約毋需再付佣金，且業主可與租客自行續租。過去兩年，北區租金升跌不明顯，兩房單位七千元左右;豪宅區減幅較明顯，過去租金兩、三萬元，新租約減收近六成，尤其新口岸區。

　　簽租約需要作公證

　　何金明表示，澳門尊重合同精神，但租客議價能力偏弱，續租行為一般屬商業角力。過去兩年租金下跌，相信很少由業主提出，減租個案主要是租客提出。

　　至於租務法希望整治的另一問題：“租霸”，管小立表示，“租霸”現象近年有收斂，或與條文較清晰有關。“租務法”應體現公平合理原則，分清權責，並有追溯機制。法院快速處理相關案件，增加罰則，可減少違法用途增加供應。

　　何金明表示，新法案建議簽租務合同需要作公證，此舉未必可杜絕“租霸”，但可以防止。因為祇要欠租兩個月，就可快速實施勒遷。作為律師，不排除公證有強制證明力，但律師是否已具備執行力可探討，因本澳公證員不多。對此他持開放態度。