2020年30万间目标面临时间考验
目前从房企布局长租公寓的情况来看,万科、龙湖布局时间较早渐成规模,发展迅速。
作为国家代表队的保利,在长租公寓领域目前仍处于冲刺阶段。
“到2020年公寓管理规模达30万间,成为国内领军的租赁住房投资运营商”一直是保利发展长租公寓的目标,但是,据公开数据,去年保利拥有30多个长租公寓项目,管理规模仅为1万+间。
业内人士分析,两年时间想要达到30万间的目标有一定难度,万科涉足长租公寓市场比较早,2014年推出至今房源数约为16万间,对比来看,保利要达成目标确实需加强冲刺。
在早前的访问中,保利公寓事业部副总经理姚志鹏透露,保利公寓主要布局一线、新一线或强二线城市,以广佛地区为主。保利地产内部项目的存量资产和自持租赁地块为业务基础,同时积极联合内外部资源抱团获取外部公寓项目。
掌柜财经根据保利公寓官网的数据统计得出,目前保利长租公寓的房源在全国布局并不广泛,且仅在北京、天津、沈阳、大连、杭州、武汉、长沙、广州、重庆和西安十个城市有房源,其中广州是保利公寓布局的核心城市。
央企资金雄厚 运营面临双重考验
保利作为国资企业,有着资源整合方面的优势,包括各类存量房、土地、资金的优势,而且还有国家利好政策的支持。
2018年保利成为国内首单房企租赁住房REITs发行者,首期规模为17.17亿元,成为央企回笼资金的示范者;2019年2月保利申请发行12.6亿元资产支持专项计划获受理。
但是在运营的过程中,保利同样面临着外部市场和内部运营的考验。
从外部市场来看,并不太乐观,从2018年下半年开始,公寓市场有超过7家企业的租赁专项债券遭到监管层终止,总规模超过200亿元。
从保利公寓内部运营来看,提升运营能力、创利回笼资金、提升社区服务的品质不容忽视。
据了解,保利长租公寓在对外合作的管理模式主要包括两种:委托管理模式和收益分成模式,除此之外,保利也在进行外拓项目:对城中村微改造和更新;与其他的开发商进行合作开发和经营。
正如保利方面所言,目前保利在长租公寓行业的盈利主要是通过租金差来实现。
但市场分析人士认为,保利虽然可以通过一些增值收入,但改变不了其长租公寓主要的盈利模式。
克而瑞广州首席市场分析师肖文晓指出,对于企业来说,从事住房租赁业务的主要挑战之一就是资金投入大、回报周期长,发行REITs产品可以更快从市场募集资金,为企业的可持续滚动发展提供融资助力。
“目前来说,包括企业和监管机构、金融机构都在摸索中,房地产信托投资基金还不能成为住房租赁企业顺畅的融资渠道之一。”
而广州知名专家邓浩志则表示,央企保利虽然在政策和融资上有相对的支持,但是实际上这些支持不一定能够有很好地发展。就目前保利发行的REITs来说,如果是在像广州等一线城市投资开发,这些REITs的资金数目算不上有优势。
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