樓市去庫存新政遭遇現實尷尬 投資集中轉至北上廣深

　　清華大學房地產研究所所長劉洪玉算了一筆賬，按照當前的房地產稅收政策，出租房屋要繳納營業稅、房產稅、所得稅和城鎮土地使用稅等，累計超過租金收入的20%，再考慮租賃管理成本支出，淨租金收益率只剩下2.5%左右。因此，房地產企業轉售為租動力不足。

　　尷尬三：想並購，但三四線房企資金鏈風險大、交易機制不透明。記者在多省調查了解到，由於融資渠道少、融資成本高、銷售回款慢，三四線城市中小房企資金鏈趨緊現象普遍存在，有的開發企業已通過低價抵押房產或民間借貸緩解資金壓力，潛在風險逐步加大。貴州、浙江等部分地區還出現由於資金鏈出現問題導致樓盤爛尾，或開發商無力償還民間高息借貸跑路的情況。

　　萬博漳州房地產開發有限公司董事長莊慶彬告訴記者，該公司主要在福建本地的三線城市漳州等開發樓盤，但目前公司銷售額只有計劃的60%左右。受銷售不暢的影響，公司資金狀況趨緊。“目前由於銀行收緊房地產開發貸，我們中小房企很難拿到貸款，只能依靠民間借貸的方式籌措資金。”

　　貴陽市房地產商會副會長歐築秋認為，對於多數三四線城市開發商來說，由於開發周期長、資金借貸成本高，利潤已經攤得很薄，一些項目甚至已經不賺錢了。在貴陽市主城區，一些樓盤尾盤已積壓了兩三年，未來兩年內也很難去化。“在這種背景下，哪家大房企願意接盤呢?”

　　分城施策 對症下藥

　　市場人士建議，政府宜鼓勵房地產企業開發適銷對路的產品，並通過完善周邊配套;及時取消過時的限制性措施，促進租賃市場專業化;因地施策進行房地產調控。

　　記者在采訪中了解到，海南濱海集團一位營銷負責人表示，海口市政府決定開發西海岸，但由於目前周邊配套跟不上，人口導入速度幾近停滯，“政府總指望開發商出錢完善商業交通配套，目前來看，2至3年時間都很難達到預期。”

　　中國房地產業協會原副會長朱中一認為，當前樓市高庫存，一大症狀就是結構性供需錯位，開發商要提供更適銷對路、宜居的住房消費品;而地方政府則應通過調控改善供給側市場，以人為本、完善配套基礎設施建設。

　　莊慶彬建議，“去庫存”宜瞄准供給和需求的矛盾，因地施策解決問題。開發企業應該提供有品質的住宅產品，而地方政府宜在產城融合、戶籍制度等方面做好文章。

　　而在一些中小房企看來，當務之急是讓農民工買得起房。福建三明一家開發商老總巫朝魁說，現在最關鍵的是要拉近房價和收入的距離，讓農民工夠得上、有希望。“農民工不吃不喝月收入三四千元，這樣的收入，想買房簡直是一種奢侈。”

　　巫朝魁建議，政府宜對進城買房的農民給與補貼和稅收減免，還可以嘗試擴大住房公積金范圍，把農民工和個體工商戶納入。

　　全國工商聯房地產商會理事陳寶存建議，未來政府宜通過減稅等方式，幫助在三四線城市有大量庫存的房企加大降價幅度，從而進一步釋放購房需求。

　　但大鼎城股份集團董事局主席孫江榕表示，目前不少房企是采用新穎的營銷模式，促進成交量。對於三四線城市，降價是“去庫存”的最主要手段。“對於‘新市民’來說，價格是影響購房的關鍵因素，因此，政府宜考慮加大補貼力度，降低購房的成本，有效加快去庫存。”

　　此外，上述人士還提出，應及時取消過時的限制性措施。胡景暉表示，鼓勵發展房屋租賃市場，需要突破涉及多個部門的政府審批和政策瓶頸，比如對於需要改變土地性質、建築用途的用房，小產權房、國有閑置用房的租賃標准及期限等均應出台相應規定，使租賃市場更加規范化。“租賃政策破題的核心就是增加租賃住房的收益率，從而吸引社會資本關注，促進行業規模化、專業化發展。”

　　記者調查發現，目前房地產市場上仍存在一些較為過時的限制性措施。如2013年出台的“國五條”規定，“強化預售資金管理”，“對預售方案報價過高且不接受城市住房城鄉建設部門指導，可暫不核發預售許可證書”，在銀行信貸方面，第三套及以上住房貸款繼續暫停發放等。此外，有的地方對房地產項目重複做環境評估和地震評估：在土地出讓之前進行評估，項目驗收時再做一次。這無疑增加了開發商的時間和資金成本。

　　中原地產首席分析師張大偉表示，取消過時的限制性政策將有助於活躍交易、降低整體房價水平。