中國樓市降溫趨勢確立背後 房地產“支柱”地位告急

　　變數存在於政策層面。日前有媒體報道稱，18日上午，住建部部長陳政高帶隊約談萬達、保利、融創和恒大四家房企，希望這四家代表企業為下一步政策調整支招。但據21世紀經濟報道了解，該會議上並未傳出實質性消息。業內人士也認為，政策進一步刺激的可能性不大，現有的政策思路亦很難做出調整。

　　地產股權重下滑

　　在近期整體經濟增速下滑的背景下，房地產市場的升溫，實際已經起到了穩定經濟的作用。國家統計局的數據顯示，今年上半年，全國房地產開發投資46631億元，占同期固定資產投資(不含農戶)的比重為18.0%。而2015年全年，該比重為17.4%。

　　上海易居研究院智庫研究總監嚴躍進認為，這主要是由於經濟進入低速增長的區間，而房地產市場恰好進入一個小的上行周期。

　　但過去幾年來，作為“支柱產業”的房地產，對經濟的拉動作用正在削弱。根據國家統計局的數據，房地產開發投資在固定資產投資中所占的比重，已經從2011年的20.4%，一路下滑到2015年的17.4%，5年間下降了3個百分點。

　　此外還有間接影響。據國家統計局的數據，截至2015年，全國水泥產量連續兩年出現下滑。平板玻璃產量也在2015年出現下降。近幾年來，家具市場同樣延續著較為低迷的態勢。總體上看，房地產對於經濟的帶動作用正在緩慢下滑。

　　今年“兩會”期間，全國人大代表、建業集團董事長胡葆森向21世紀經濟報道記者表示，受困於土地出讓金縮水和房地產市場低迷，2015年上半年，河南省多數城市的財政收入下滑了2到3成。

　　在這背後，房地產市場的供需基本面已經發生變化。廣發證券指出，我國房地產行業在大周期層面上已經進入成熟期，人口紅利(年齡結構、 區域分布)快速爆發期過後，新房的需求逐步下降。戶均住房套數在2012-2013年之後已經超過1，整體供需已基本平衡。該機構還表示，近年來新房的銷售面積年均複合增速逐年放緩，且新房銷售面積高點逐步下移，高點出現的間隔時間明顯拉長。這都是行業長周期增速持續放緩的表征。

　　嚴躍進也認為，從中長期的視角看，未來房地產企業拿地和房屋新開工等數據可能會削弱，房地產在國民經濟中的地位確實會弱化。對於嚴重依賴房地產的經濟增長模式來說，也將面臨嚴峻考驗。

　　不僅如此，這種變化還將影響地產股在資本市場的權重。中信建投指出，行業的邊際成長在下降、投資對經濟的邊際拉動作用也在下降，地產板塊的估值難以回到過去的榮耀。同時，越來越多企業選擇剝離房地產業務或退出房地產業，也使得地產板塊中可投資的地產標的減少，過去地產股“一呼百應”帶來的藍籌效應正在減弱。

　　該機構認為，雖然龍頭地產股和區域經濟、多元化轉型相關的股票仍然具有配置價值，但從更長遠的角度來看，地產邏輯變化很難扭轉，板塊的權重下降也不可逆。

　　但嚴躍進同時表示，隨著房地產業的變革與轉型，一種隱性的支撐力會增加，如智能家居、房地產金融等，會給經濟增長提供新的支撐。此外，存量市場的發展，也會促進第三產業的繁榮，對經濟結構的調整大有裨益。