地産商天價拿地找到借錢新路子 債券市場成重要來源

“上海110億高價地，完全是金融大戰，因爲從房地産開發角度已經理解不了這個價格了。”這是業內人士對融信以110.1億元高價拿下上海靜安地塊的感慨。有分析文章則指出，融信資本運作的邏輯就是“土地進行高估值→增加淨資産→降低負債率→獲得高評級→債權融資→再買地→再進行高估值”。在這種模式下，融信不計成本拿地就不奇怪了。

前日，上海拍出一塊百億級的高價地震驚了全國樓市。該地塊位于上海靜安中興社區，經過400多輪競價，融信中國打敗了包括保利、融創、萬科在內的17家知名房企，以110.1億元的高價拿下。該地塊可售樓面價高達14.3萬元每平方米，業內預測其未來保本售價將超15萬元。這一數字創下中國土地成交史上最貴單價紀錄。閩系房企融信幾乎一戰成名。

競拍結束之後，一名地産分析師在朋友圈感慨：“上海110億高價地，完全是金融大戰，因爲從房地産開發角度已經理解不了這個價格了。” 融信是誰？這家市值只有80億元左右的上市房企如何能夠拿下110億的高價地？自今年初上市7個月以來，該房企已經花費340億元買地，拍賣土地的資金哪裏來？

現象

80億市值房企今年買地已花340億

融信前身是于2000年創立的莆田市交通房地産開發有限公司。創始人歐宗洪通過基建賺得第一桶金後，開始從事住宅物業開發業務。整個集團創立于2003年，目前是一家擁有地産開發、金融産業、資本運作等綜合業務的大型現代化企業集團。融信集團旗下的融信中國控股有限公司于今年1月13日在香港聯交所主板上市。

上市僅7個多月，融信在上海、杭州等城市土地拍賣中耗資總額已超過340億元，高居上市房企的榜首。而截至昨日收盤，其總市值約95億港元，折合人民幣約80億元。僅所拍上海土地的總價就遠超其市值。在拍下靜安地塊之前，融信在土地拍賣市場已經收獲了多宗高價地，在半個多月前，以31.55億元競得上海楊浦區新江灣城地塊，預估可售部分樓板價達到9萬元。

公開的財務報告顯示，去年融信的銷售收入約74.1億，簽約銷售額約119.16億。這意味著今年以來融信在買地上花費的資金已經相當于去年全年銷售額的4.5倍，簽約銷售額的近3倍。

關注

融信高杠杆的資金從哪裏來？

資料顯示，2015年融信中國淨資産負債率247%，但資本成本在10.5%左右，均遠高于同類房企，其中，負息債務爲163.7億元。而其上市的招股書顯示，從2012年到2015年上半年，融信的淨資産負債率分別約爲：170%、500%、1540%和640%。杠杆如此之高，這些杠杆資金到底從哪裏來？

在2015年上半年之前，融信的主要資金來源是信托和銀行貸款，利息並不低。招股書顯示：截至2015年中期，融信借款總計182.4億，其中信托及其他借款爲160.3億，占總借款的87.9%，平均利率爲11.69%。

但2015年下半年之後，持續走低的債券利率讓融信改變了“借錢”的方式。其通過低利率的債券市場獲取了巨額的資金。據統計，去年下半年以來，融信獲准在交易所發行的公司債券和私募債總額高達110億元，這讓今年年初IPO時融信獲得17.8億港元融資額相形見绌。

融信今年以來的債券市場融資包括：3月22日，融信完成發行第一批私人公司債券，本金額5億元人民幣，爲期三年，年利率7.5%；4月29日公告稱，完成發行第二批私人公司債券，5.5億元，爲期3年，年利率7.4%；6月24日公告稱，完成發行第三批私人公司債券，10.5億元，爲期3年，年利率7.52%；7月29日公告稱，完成發行第四批私人公司債券，29億人民幣，爲期3年，年利率5.8%。今年以來，融信四批公司債已獲得50億元資金。可以看出，融信公司債的利率跟此前的融資方式相比，其利息成本幾乎降低了一半有余。在銀行對高價地的貸款收緊之後，債券市場已經成爲制造高價地最重要的資金來源地。

融信的其他杠杆方式還包括：7月8日，融信獲准發行購房尾款ABS8.8億元；在券商平台，還能搜到“15融信01”、“16融信01”等融資産品。

除了債券市場之外，銀行的授信也是融信杠杆資金的重要來源。公開資料顯示，2014年11月，融信集團與中國平安銀行簽署《銀企戰略合作協議》，據此平安銀行首期將爲融信雙杭城項目提供高達65億元的授信支持。

值得一提的是，融信還通過入股險資，以圖打通新的融資渠道。4月25日融信公告與京東方科技、平潭國有資産、平潭投資及北京旋極訂立發起人協議，將成立合營公司，以用于中國經營保險業務。同時，各訂約方各持有合營公司的20%股權且將以現金注資4億元，最終出資總額爲20億元，將用于應付合營公司的營運資金需求。近期，恒大和寶能通過保險資金在二級市場上瘋狂舉牌，融信或許將很快成爲該模式中的一員。

分析

融信不計成本拿地的邏輯是什麽？

然而，令市場感到困惑的是，雖然融信不斷借債，其資産負債比率不升反降，2014年資産負債率是96.74%，2015年大筆發債後，資産負債率反而減到了85.42%；淨資産負債率的變動則更大，2014年的1541%減到了2015年的247%。

融信2015年年報顯示，融信的貨幣資金增加了21億元，有息借款減少了約8.86億元，資産淨值從2014年的10.29億元變成了2015年的50.72億元，增加了40億元。其資産淨值幾乎翻了5倍。有業內人士分析，在2014年融信幾乎沒有拿地的情況下，其通過大幅提高土地評估值，從而提高淨資産來降低負債比例。

負債比率的降低導致了公司更好的投資評級。2015年，融信發行公司債券的信用評級都是“AA”，之後又從“AA”變成了“AA+”。而最近一筆公司債的利率上，由此前的7%以上一下降到了5.8%。

知名地産微信號“地産經緯”的分析文章指出，融信資本運作的邏輯就是“土地進行高估值→增加淨資産→降低負債率→獲得高評級→債權融資→再買地→再進行高估值”。在這種模式下，融信不計成本拿地就不奇怪了。

然而，高價地的頻繁出現也讓監管層的神經變得敏感。近期高層會議首次明確提出“抑制資産泡沫”。證監會官員在7月25日召開的保薦機構專題培訓會上提出，房企再融資募集資金只可用于房地産建設，不得用于拿地及償還銀行貸款。而銀行也收緊了對高價地項目的信貸。房地産市場最終將如何走？這些讓市場驚愕的高價地能否成功變現？融信這樣的高杠杆買地的房企能否最終成功突圍？這些都面臨著較大的變數。