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“以房換房”或“以房養房”如何實現無縫對接?

(匿名) 2020-01-14 看房
“以房換房”或“以房養房”如何實現無縫對接?
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  • (匿名)

      由於高漲的房價,近期很多人選擇舍棄市區的“老破小”,選擇在非市中心購置環境較好的新房(准現房/新二手房)。然而,這個過程也是很糾結的,時間怎么把控?老破小是該賣還是租?有哪些注意事項?哪些因素是不能忽略的呢?如何實現無縫對接??

      目前房產市場上有“以房換房”和“以房養房”兩個概念:

      以房換房:

      以房換房是指雙方均有房,且在互相認可的前提下,通過等價或者補差價的形式進行房屋交換交易,從而滿足雙方各自的需求。

      賣掉原來老破小的主城房子,換一套環境好,面積大的新房。

      以房養房:

      是指在不出售老房子的情況下,用自己手頭的資金購置新房,然後出租老房子,用工資+月租來養新房,同時持有兩套房屋。

      如果是 “ 以房養房 ”

      只要自己的手頭資金相對充裕可以支付新房的首付款的話,是比較推薦的。

      因為隨著時間推移,工資會越來越高,租金也會相對增加,再加上通貨膨脹等因素的影響,還款壓力也會越來越小。

      就目前市場情況而言,房屋是保值或升值的,同時持有兩套房產也是可以的。

      後期如果有資金需求的話,老房子還可以靈活處理。

      如果是 “ 以房換房 ”

      如果是雙方互換房屋的話(目前相對來講比較少,這個多是50/60年代才有的情況),那就以雙方達成的意志進行交換。

      簽協議、過戶、交房、補差價等等。

      如果是賣掉老破小,一定有換的必要嗎?

      目前北京、深圳、鄭州等熱點城市時常會出現因手頭資金不足,需賣掉老破小換新房。

      以改善需求為主的換房需求,多是兩種原因

      1、家庭成員增加,當初買的不夠住了,需要換新的;

      2、老房子環境差,沒有電梯,沒有物業,難停車等,需要換新的。

      12月1日,住建部在廈門開了一場以老舊小區改造試點工作為主題的座談會,一共選取了15個城市作為試點城市,分別是廣州、韶關、柳州、秦皇島、張家口、許昌、廈門、宜昌、長沙、淄博、呼和浩特、沈陽、鞍山、攀枝花、寧波。

      老破小的整體環境等各方面均有所改善,那么,換房還有必要嗎?

      如果確定要換,那么:

      換房不能忽略的因素

      1、把握好買和賣的時間差

      一般來說,賣房子比買房子快。

      賣房子的時間和自己買房的時間最好同步進行,如果隔著太長的話,老房子賣不出去,新房子又繼續用錢的話,損耗會比較大。

      2、選擇支付能力較好的買家

      急需用錢買房的話,需要買家全款或者高額首付支付。

      不急需用錢的話,選擇支付能力較好的買家。首付越高,你買新房能撬動的杠杆就越高,能置換的房子也會更大一些。

      3、留足備用金

      以房換房涉及到買、賣兩個過程,除購房款之外,還涉及到中介費,契稅、個稅、增值稅等其他款項。

      4、確定自己是否有貸款記錄

      無貸款記錄,買房按首套算;有貸款記錄,即使名下無房,也是二套,首付60%。

      5、購買二手房,注意房齡

      目前銀行對二手房貸款的房齡要求很嚴格。

      一般情況下,超過20年的二手房基本不放貸。

      個別銀行甚至要求房齡在15年以內的二手房才可貸款。大部分銀行貸款的門檻是房齡在20年以內,面積在60平方米以上。對於優質學區房可以適當放寬到25年以內。

      購買二手盡量避免購買房齡在10年以上的舊房子。

      因為再次出手轉讓,會有很多不利因素。

      首先過個5-7年,房齡就接近20年了,到時想要再出售除非找到全款購買的買家,否則銀行是否願意放貸是個問題,即使能貸款額度也會低很多,且銀行可能會要求較高的首付款,對於找到合適的買家會比較難。

      其次,即使准備長線持有,老房子的租金通常會比新房低20%-40%,甚至更多。

      6、還要注意房屋類型

      根據不同的房改房類型,房改房的產權也是不同的。

      房改房的房屋來源一般都是事業單位購買的商品房、自建房屋、集資建房等。

      房改房又分為成本價、標准價、央產房等類型。

      按照成本價購買的,房屋所有權歸職工個人所有,按照標准價購買的,職工擁有部分房屋所有權,一般在5年後歸職工個人所有。屬於部分產權。交納一定價款後將產權由房管所或者原產權單位買為個人的完全產權,這類房產在交納土地出讓金之前是不具有土地使用權。

      房改房已按標准價或成本價付清房款,取得房地產權證的,可以抵押、出租,產權人應按交易評估價格的1%繳納出讓金。

      7、資金是否需要第三方監管

      第三方監管,對於買方來說風險小,有一定的保證;對於賣方來說,所有程序走完能一次性拿到房款;銀行放過款才能過戶;

      非第三方監管,對於買方來說,風險較大;對於賣方來說,前期拿到首付款,後期銀行放貸下來之後才能拿到尾款。付過首付就能過戶。

      無論是“以房換房”還是“以房養房”,都是目前有房一族改善性需求,在資金不是特別充足的情況下的購房之舉。

      由於置換的過程中,會牽涉到購房時間、交易稅費等多重問題,相對比較複雜。

      但不論哪種情況,願每個人都能有房可住,有家安心!

    • 2020-01-14 11:03:51

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