2017年中國樓市將迎一個短期調整期 總體將平穩回落

近日，由中國社會科學院財經戰略研究院、中國社會科學院城市與競爭力研究中心共同主辦，鳳凰財經研究院、廣東經濟出版社協辦的 “《中國住房發展報告（2016－2017）》（以下簡稱《報告》）發布暨研討會”在北京（樓盤）舉行。

“由中國社會科學院財經戰略研究院課題組完成的《報告》，是同時邀請中國社會科學院院屬5院所的專家團隊攜手會診當前房地産問題，共同把脈2017年的發展走勢。”中國社會科學院財經戰略研究院院長高培勇強調。

財經戰略研究院院長助理、《中國住房發展報告》主編倪鵬飛指出，《報告》在評述2016年中國住房及相關市場走勢的基礎上，系統分析了當前住房市場發展中存在的突出問題及深層原因；通過構建中國住房市場風險監測體系、華房指數預測預警指標體系，量化評估了全國及主要城市住房市場發展風險狀況，預測了2017年住房市場發展變化；剖析了住房市場及其相關領域協調健康發展所面臨的主要問題與挑戰，針對性地提出了相關政策建議。

課題組指出，2015－2016年，中國住房市場逐步進入上升的周期，全國商品住房銷量快速增長，2016年1－4月同比增長率達38．8％，是2015年年初以來的峰值。1－9月份同比增長27．14％，比2015年全年高出了20．27個百分點；總體房價同比增幅先快速攀升，後有所收窄。2016年3月全國商品住宅平均銷售價格同比增長率爲18．25％，9月份爲12．66％；房地産開發投資同比增速則扭轉俯衝式下滑後于2016年年初後有了明顯回升，對經濟增長的影響有所增強。總體變化趨勢符合課題組2015年12月利用華房指數的預測。與先前的樓市上漲特征顯著不同，本輪樓市運行形勢集中體現爲市場回暖過程中的局部過熱。第一，熱點城市房價上漲過速過猛。第二，部分城市的本地及外地投資投機需求旺盛。第三，總量上庫存連續減少，截至2016年9月末，全國商品住房現房待售面積4．14億平方米，比2015年末減少0．39億平方米；住房期房待售面積大約爲33．24億平方米，比2015年末（34．36億平方米）減少1．12億平方米，總庫存比2015年底減少了1．51億平方米，去庫存取得了一定成效。但空間錯配持續加劇，一二線城市庫存小、銷售快，三四線城市庫存大、銷售慢。

《報告》通過建立中國住房市場風險監測體系測度發現，全國35個大中城市普遍存在估值過高的風險。從橫向來看，熱點城市的整體風險狀況較爲突出，而二線非限購城市的風險狀況相對樂觀。整體風險最爲突出的十個城市依次是：深圳（樓盤）、廈門（樓盤）、上海（樓盤）、北京、南京（樓盤）、天津（樓盤）、鄭州（樓盤）、合肥（樓盤）、石家莊（樓盤）、福州（樓盤）（限于35個大中城市）。從縱向來看，當前住房市場風險整體高于2010年，估值過高的住房市場將極有可能出現房價增速放緩甚至是房價下跌的情形。本輪樓市過熱主要集中于一線城市與部分二線城市等熱點城市，無論是熱點城市房價的上漲幅度還是風險的積累程度，均已超過2009－2010年，值得各界高度警惕。但全國總體風險仍然處在可控的範圍。第一，主要指標沒有超越風險控制線。第二，本輪過熱是局部不是全局性的。第三，本輪高漲與繁榮不是長期拐點。第四，有諸多工具可以使用和備用。

對于房地産形勢及其房地産調控的長效機制建設，國務院發展研究中心市場經濟研究所原所長任興洲指出，在固有的制度漏洞之下，樓市局部過熱及其一系列問題的産生，是購房者、開發商、金融機構、中介等市場主體以及政府部門，基于利益追求和心理預期開展合作博弈的結果。第一，經濟下行、人民幣貶值、資産荒、實體經濟不景氣與城市分化是引發樓市局部過熱的重要環境條件。第二，驅動全社會支持或從事房地産投資投機的利益機制是導致樓市局部過熱的深層根源。第三，市場主體合作博弈是樓市局部過熱的整體原因。第四，巨量資金導入是樓市局部過熱的主要源頭。第五，“地王”頻出是加速樓市過熱與恐慌的直接原因。第六，地方政府消極調控是房價暴漲和市場恐慌的重要原因。

《報告》預測，2017年中國樓市將迎來一個短期調整期，總體將平穩回落，但具有不確定性。基于華房指數、基本面、改革紅利以及投資投機需求轉換等多個層面進行預測，未來樓市調整的幅度和時間長度有賴于調控和改革的力度。在空間上，市場調整也將繼續呈現差異化。在具體指標上，全國房價整體增幅將收窄，個別月份或將絕對下降，其中，一二線城市中先前房價上漲快的城市的房價增幅回落會更大，三四線城市分化；房地産開發投資將放緩，增幅或將低于2016年；總體庫存將會進一步下降，降幅會有所收窄，且城市間分化嚴重，三四線城市去庫存任務仍然艱巨；在銷售開工方面，2017年銷售或將有較大幅度下降，開工面積也將會下降，同時分化還會持續，一二線新開工或將增加。但特別需要警惕，調整沒有到位過熱仍在繼續、調整過速過猛、調整出現逆轉等未來的市場不確定性發展。

倪鵬飛建議，爲避免樓市調整過猶不及爲金融穩定與經濟增長帶來壓力，需要完善短期政策引導樓市軟著陸，堅持“虛實結合，主動調控”“長短結合，標本兼治”“邊調邊看，逐步完善”“分城施策，協同作戰”等調控施策原則。第一，密切監測調控效果，做好後續補調的准備。第二，完善“分城施策”，建立“協同作戰”機制。第三，調整城市間土地供給規模，完善土地拍賣制度。第四，清查樓市的違規融資，取消過熱城市的房貸利率優惠。第五，實施前瞻性引導調控政策，主動發聲引導市場預期。

此外，與會專家呼籲，推進中國經濟去房地産化，促進房地産穩定健康發展，釋放新需求去庫存並對衝市場調整，關鍵是建立一套讓房地産利潤平均化的市場調節機制與政府調控機制，讓政府部門與市場相關主體積極、理性地參與促進房地産發展，未來需要在四個方面著手構建長效機制。第一，調整發展戰略，讓房地産與宏觀經濟、城市化協調發展。第二，加快相關制度改革，釋放新需求去庫存並對衝市場調整。第三，在土地、金融、財稅等關鍵領域實現改革突破，鏟除經濟房地産化及波動的根基。第四，健全樓市調控的工作機制，完善樓市調控的問責機制。