中城建違約風險引發擔憂 下半年房企償債壓力將顯現

在融資渠道收緊的背景下，房地産企業如何應對即將到來的償債高峰期，成爲市場關注的焦點。

22日晚，中國城市建設控股集團有限公司（下稱“中城建”）公告稱，由于公司受評級下調等因素影響，融資受限，流動性存在一定壓力，其應于2017年3月1日支付利息的2016年度第一期中期票據(16中城建MTN001)，存在償付不確定性。

經濟導報記者了解到，2017年國內到期的地産債約爲1277億元，同時進入回售期的債券規模超過1256億元，且集中出現在下半年，整體償債壓力較去年有所升高，風險也在增加。而通過Wind資訊統計發現，僅山東今年將到期的、與地産行業相關的信用債規模已達139億元，其中部分償債主體存在資産負債率攀升等問題。

“中小房企如果恰好今年趕上償債期，對資金鏈的壓力會較大。”23日，國創展博金融業分析師吳峰對經濟導報記者表示，房地産業新債發行難度上升，融資成本擡升的現狀，都會推升主體信用風險，應引起投資者關注。

風險頻現

公開資料顯示，中城建主要從事市政、房地産建設、土地開發等項目施工業務，其2012年至2014年的業績一直呈現穩步上升態勢，但從2015年開始公司經營狀況開始出現下滑。2016年以來，中城建在營業收入和資産方面大幅減少，債務負擔快速增加。

財報顯示，截至2016年9月底，中城建（合並）資産總額已下降至688.07億元，現金類資産僅20.45億元，較上年底大幅減少；母公司資産負債率達92.11%；2016年1至9月，中城建利潤總額比上年同期大幅下降48.5%。

據悉，此次面臨償付不確定性的“16中城建MTN001”，發行總額18億元，本計息期債券利率3.97%。在此之前，中城建已有三期債券出現違約，所以如果此次公司仍未能按期兌付利息，將成爲第四只構成實質性違約的債券。

對于上述變化，公司將問題指向了“身份”的轉變，將“公司股東發生變化”這一因素擺上案台。

經濟導報記者了解到，去年4月中城建宣布公司99%股權現由惠農投資基金持有，原全資股東中國城市發展研究院所持股權則由100%降至1%，公司的性質由“國企”轉變成“民企”。受此影響，多家評級機構將其列爲下調評級觀察名單，令公司陷入尴尬境地。

不過，從現在的情況看，融資難導致的資金鏈條收緊，才是中城建違約的直接原因。公司22日晚的公告中也稱，“雖采取了加大回款力度、通過多方渠道籌措資金等措施，但目前本期債券利息的資金尚未落實。”

經濟導報記者注意到，除中城建以外，多家與房地産行業相關的發債主體，近來也被機構下調評級。如大公國際資信評估有限公司1月就將北票市建設投資有限公司主體信用評級由AA-下調爲A+，指出公司經營性淨現金流受政府往來款結算進度的影響較大，對債務的保障能力産生不利影響。而萬達商業地産、茂業國際控股有限公司等也因債務杠杆升高、流動性風險增加等原因，被穆迪、標普等機構直接降級或列入負面信用觀察名單。

債務兌付風險增加

對于上述風險警示級別的提升，吳峰認爲，其與地産行業近來融資渠道收緊、債務到期規模增加均有密切關系。“貸款、股市再融資、公司債等融資渠道一個個被堵上，房企的現金流已不再像年初那樣寬松，部分擴張激進的房企如今都要面臨較大的流動性壓力，債務兌付風險也就隨之增加。”

經濟導報記者注意到，2016年地産債呈現快速增長態勢，總發行量達到11560億元，淨融資額10801億元。與之相應的是，2017年即將到期的地産債也隨之攀升到了1277億元，另外還有超過1256億的地産債進入回售期。

以山東地區爲例，今年地産建築業信用債發行主體需到期償還的債務近140億元，其中泰安市泰山投資有限公司發行的“14泰山投資PPN001”“14泰山投資PPN002”合計到期規模就達30億元，另外淄博市城市資産運營有限公司發行的“16淄博城資CP001”、濟南西城投資開發集團有限公司發行的“14濟西投PPN001”等均在10億元以上。

從已公布的財報看，相關發行主體中，不乏負債率快速上升的情況。如即將有5.1億元短融到期的日照市城市建設投資集團有限公司，資産負債率從2015年底的58.57%升至去年三季度末的64.75%。

吳峰說，國內房地産企業面臨的融資環境正全面收緊，已經有部分公司開始轉向海外融資，對于負債率較高、規模較小的房地産企業來說，資金鏈將受到嚴峻考驗。“資質較弱的房企，債務違約風險也將進一步增大。”