巴曙松：租賃市場發展邁入快車道 租房漸成生活方式

　　最近幾年，我國住房租賃市場快速發展，為年輕人提供品質租房的長租公寓更是異軍突起，規模快速擴張。特別是2017年以來，在租購並舉的大方向下，中央政府連續出台租賃相關的支持性政策，租賃市場的發展正邁入快車道。

　　他認為，一線城市及重點二線城市的品質租房需求正在快速增長，租房不只是滿足基本需求的棲身之所，而更多地表現為一種主動選擇。人們對房屋的品質、裝修、配套以及交通便利性等提出更高要求，對租住體驗和服務的期待也越來越高。在這個大趨勢下，以下情景將越來越清晰：

　　首先，未來租房人群將更多元化，租房傾向將普遍上升。租房不僅僅是年輕人的一種普遍選擇，不同年齡段和不同收入段的更廣泛人群都有可能進入租房市場，已婚人群也會在租房市場停留更長的時間。

　　其次，租期逐漸上升。從美國和日本的情況來看，單身人群的平均租期通常超過1年。對比而言，中國青年長租公寓的平均租期只有6-8個月，給企業獲客和運營帶來極大挑戰。

　　再者，租金回報率將逐步回歸可持續的正常水平。今天中國大部分城市的租金回報率只有1%-3%，這是租賃運營和租約資產證券化的最大挑戰所在。未來隨著租房人群多元化和租金持續增長，這一狀況有望逐步緩解。把這些情景綜合在一起，並大致測算：未來3-5年，中國將有超過2億人進入租房市場，租金規模將超過2萬億元人民幣。對比來看，美國2015年租戶家庭超過4000萬，租金規模超過3萬億元人民幣，僅紐約一個城市的租金規模就超過5000億元人民幣，中國未來的租房市場空間巨大。

　　前瞻性地指出租賃市場發展與規范的關鍵在於租賃運營機構的發展，而這也成為近期一系列租賃政策的重中之重。可以說，這是一次從研究到形成政策的非常有價值的嘗試。作者認為，我國當前住房租賃市場最突出的問題是供應總量不平衡、供給結構不合理。快速增長的品質租房消費升級需求得不到有效滿足，市場化的住宅租賃經營機構在供給中的比重仍然很低，專業化、機構化的租賃服務仍然十分短缺。粗略估計，2016年有一定規模的品牌公寓企業只有1000多家，運營管理的房間數量約100萬間，市場占有率僅2%左右。進一步對比，日本租賃市場最大的托管公司大東建托管理的房屋數量超過90萬套，市場占有率接近8%，日本前十名企業管理的房間數量市場占有率超過30%。

　　因此，積極培育和發展專業化的租賃經營機構顯得迫切而重要，只有大力發揮市場作用，才能促進租賃機構的成長和發展;只有促進市場化機構充分發育才能形成渠道多元、總量平衡、結構合理、服務規范、制度健全的住房租房市場。

　　總體上看，住房租賃市場是我國住房供應體系和房地產市場的重要組成部分，培育和發展市場化租賃具有非常重要的宏觀含義：其一，租房市場是經濟增長的潛在動力來源。住宅租賃行業的產業聯動效應強，對建材、家具等上下遊的帶動作用明顯。其二，租房市場發展有助於推動住房合理消費。中小戶型、中低價位的租房供給有助於實現住有所居的社會目標，從而推動人口有序流動，實現以人為中心的城市化。其三，發展租房市場是盤活土地存量、提高閑置房源使用效率的重要途徑。

　　同時，我們也看到在中國，幾乎每個行業變遷，都會經曆一輪早期的野蠻生長，接著是持續的試錯、調整、重構，然後是大范圍、長時間的洗牌重塑，最後才會進入良序發展的狀態。在住房租賃市場的大藍圖裏，呈現的是一個環節複雜、參與主體眾多、多層次需求的市場。以消費者、政府、運營機構為主的交互場景中，不同的參與者提供不同的價值：政府提供配套政策、營造環境，運營機構提供價值服務、從事規范經營，消費者獲取資產收益、享受品質生活。