實現全體人民“住有所居”,需要重塑住房供應制度,十九大報告提出的“多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度”,重點在供給側。
近期,圍繞培育住房租賃市場,多層次供給的雛形正在顯現。除了萬科(泊寓)、龍湖(冠寓)、鏈家(自如)等開發商和中介發展長租公寓項目外,基於互聯網平台的“機構房東”(YOU+、魔方等),也如雨後春筍般湧現。
眼下,主要由國企承接的“自持地塊”租賃項目成為租賃供應的生力軍。另外,互聯網巨頭(BAT和京東)、銀聯、商業銀行等,也爭相進入租賃行業。比如基於大數據信用,互聯網巨頭、銀聯助力地方政府建設租賃平台;銀行給租賃項目融資,投放租客貸款(如建行“按居貸”),開設網上“租賃—融資”一體化平台等;再如,首單央企租賃房地產信托投資基金(REITs)、公寓租賃REITs即將上市等。
政府和市場共同推動下,在供應端,住房租賃確實呈現出了“多層次、多主體”的良好開端,“重售輕租”的住房供應跛行局面有望改觀。
目前,租賃需求的主體是2.7億新市民(2.45億外來人口、2500萬租房大學生)、城市戶籍“無房戶”。從調研結果看,這部分人群需要的是以小戶型、低租金為主的租賃房源。以深圳(樓盤)為例,據鏈家地產統計,80%的租賃交易,其租金支付占家庭收入的30%(2500元左右)以內,52.7%的租房者月租金在2000元以內,近20%為1000元以內。但是,今年1~8月,深圳商品住房套均租金為5005元,90平方米以內戶型房源供應比需求少近20個百分點。於是,合租、城中村、外圍租賃成為主流。
由此,多層次供應除增加供應渠道,還要在政策扶持下,降低供應成本,提高供應有效性,匹配租賃需求,最終實現多渠道保障。
目前,租賃供應端存在一些問題,最典型的就是供應成本在提高。盡管長租公寓改善了居住環境,特別是改造舊住宅區、城中村的長租公寓,消防安全標准提高了、適應年輕租客的居住體驗性也提高了,但租金也明顯上漲了。
據筆者在深圳的調研,長租公寓“整租—裝修—再出租”的一般模式下,相比裝修前、相比同類普通住房,租金無一例外提高30%~50%。而且,不管是引進規范化的物業管理,還是公寓運營企業對保潔、維修等提供流程化服務,長租公寓都將以更高的租金來收回投資。再加上,相比租客和房東之間的“私人散租”,租賃企業化增加了運營、稅收、財務等成本,盡管有稅收優惠和減免,但增加的成本都會反映在房租上漲上面。
筆者在調研中了解到,租客都想租住環境好、體驗性好、引進物管和維修流程化服務的租賃住房,但任何“改善”的對價,都是高成本、高租金。基於租金支付能力不足的考慮,多數人還是選擇了低租金對價的租賃,即城中村、合租、外圍租賃等環境相對差、體驗性不好、物業管理不足的租住模式。
當然,新增租賃供應端,國家政策也考慮到降低成本。比如2016年以來,全國出讓的租賃自持用地近80幅,主要由市屬或區屬國企承接,樓面地價僅相當於同區域“招拍掛”地價的1/10~1/6。國企帶頭並發揮社會責任,無疑是降低租賃供應成本的主要渠道,但一方面,大城市新增地塊供應的可持續性不足,另外一方面新增地塊多在城市外圍,供應的有效性也需要考慮。
各方調查顯示,對於新市民和廣大租客來說,租房最看重的因素是:是否位於交通便利的位置(如是否臨近地鐵站)、租金水平、公共配套服務等。由此,外圍新增供地建設租賃住房,特別需要考慮租賃供應的有效性。
2011年,我國提出了“建設3600萬套保障性安居工程”的戰略,事後顯示,很多保障房建在了城市外圍、公共配套難以共享或跟進,甚至淪為“數字工程”,不僅浪費土地資源、財政資源,住房保障的效率也不高。因此,應該高度重視供應效率。
而且,從過往經驗看,越強調社會責任,越需要確保“投入—產出”平衡。唯有此,才能保證租賃供應的可持續性。目前,盡管土地成本降低了,但考慮到運營、財務成本,新增地塊建設的利潤率並不很樂觀,建議多數作為引導或示范,帶動社會投資進入。
另外,基於大數據信用的租賃信息平台,“租賃—融資”一體化的銀行平台除了實現租賃信息和服務“線上集中”,還要有降低押金、中介代理費,甚至降低租金等降低成本和租賃消費門檻的效果。
但是,各地租賃信息平台還在建設過程中,能否取代傳統“中介代理—線下服務”的私人“散租”模式,取決於能否最大程度集中房源,豐富供應類型;能否通過統一的租賃合同,基於大數據信用的租後監管,讓租賃雙方看到降低成本和保障權益的好處;能否提供人性化、接地氣的服務,提高租賃交易的效率等。近期,即便額度收緊,各大國有銀行依然啟動低利率的租賃融資,但是,全社會利率成本走高的情況下,銀行對租賃融資“開小灶”是否能持續也是個問題。
2022-02-17 10:31
2022-02-17 10:28
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