房企吹響沖擊千億號角 房地產行業集中度提升成趨勢

　　編者按春光明媚的三月，對房企而言卻是意義非凡。一方面，有著上一年度業績公布後的喜或憂;另一方面，則要面對新年度銷售目標的挑戰。房企年度目標，不僅體現一家房企對當年發展的判斷、對自身策略的制定，更描摹出整個房地產行業當年的發展局面和競爭態勢。隨著行業集中度的進一步加劇，房企的梯級等次已然分明。在業界看來，對於五千億級規模的“碧萬恒”而言，一騎絕塵之勢將繼續上演;而三千億級、兩千億級、千億級梯隊房企也均鉚了勁，欲在新一年度“更上層樓”;此外，越來越多的房企在今年定下了沖擊“千億陣營”的目標。

　　顯然，這場“上遊沖萬億、中遊爭千億”的2018房企“規模運動會”，已經拉開序幕。

　　對於房企而言，3月既是過去一年的總結期，也是公布新一年度目標的關鍵節點。截至目前，已有40餘家房企公布了2017年度業績及2018年度銷售計劃。

　　根據中信建投數據，碧桂園、恒大、萬科2018年的業績展望分別達到7000億元、6200億元和5500億元。不過，後面的追兵也不弱。以融創中國為例，其2017年銷售沖破3000億元大關，同比增速達140%。同樣，千億水平線上的爭奪也同樣激烈。

　　記者注意到，不少業內受訪人都表達了相似的觀點：房企年度目標不僅是口號，更大程度上可以體現一家企業對行業發展、自身策略的判斷，能側面體現整個行業當年的發展局面。2018年戰火已燃，房企競速之間又將展示出怎樣的行業新態勢?

　　“高寡占型”市場將臨“龍頭房企逆市上行、快速增長;中小型房企依然舉步維艱，成長空間及市場份額進一步被擠壓;500強企業中銷售份額小且呈現負增長的企業也不在少數。”據第三方市場機構最新發布的《房地產500強測評報告》(下稱報告)對行業格局作出如是判斷。

　　來自億翰的數據顯示，2017年TOP10房企門檻已經達到1521億元，TOP20房企門檻值已接近1000億元;TOP50房企的集中度已接近50%。自2016年以來，房企行業集中度明顯提速，預計只需要兩三年時間，中國房地產的洗牌門檻就會定在銷售額500億~1000億元。因而目前相對在後序列的企業，都吹響了2018沖擊”千億“的號角。

　　對於2018年的房企格局，克而瑞給出了預測：2018年千億陣營將由17家擴大到30家。

　　新城控股高級副總裁歐陽捷則向記者提供了一個保守估計的數據：2020年TOP4房企銷售額均將超過萬億元，TOP1房企可能接近3萬億元，合計約6萬億元;第5~10名房企銷售額將達3500億元~8000億元，合計銷售額約3萬億元。按此匡算，TOP20房企合計銷售額將達到11.5萬億元，市場占有率將超過80%，平均增速39%。即使退一步講，TOP20房企占據70%的市場份額也似乎沒有太大懸念。

　　目前的房地產局面，似乎一切生死都有關規模。“如果不能在"高寡占型"市場來臨之前搶占更多的市場份額，即便是大房企也會落伍。不進則沒!”歐陽捷坦言。

　　按照日本著名產業組織專家植草益的“市場結構劃分理論”，當行業前8強占據70%以上的市場份額，即可進入“高寡占型”市場。而中國房地產行業已行之將近。

　　“所以房企制定的目標並非為博眼球。當市場成交已呈現被龍頭房企集中的趨勢，房企制定的目標就不單決定了2018年的發展規模，更是決定了未來長遠發展。”安居客首席房地產分析師張波告訴記者。

　　正如歐陽捷所言，“有規模才有江湖地位、有江湖地位才有話語權。”

　　土儲競爭成房企命門

　　值得一提的是，雖然企業多以銷量排位，但當下的市場格局所談論的“規模”，其實已不僅是業績量這么簡單，實力與能力無一不求。

　　而能否具備持續高增長的實力，關鍵在“糧倉”(土儲)。

　　一個有趣的細節是，TOP30房企中，不少企業近年的土地儲備金額增速遠高於銷售業績增長速度。以新城控股為例，2016年以來新增土地儲備(規劃可建面積)均高於銷售面積，兩者比例達到2.5：1。

　　“這恰恰印證了"兵馬未動、糧草先行"的戰術。”歐陽捷告訴記者，TOP30房企的銷售門檻都會在千億元以上，它們想要保持隊形、繼續擴張，勢必需要更多的可開發土地。

　　數據顯示，截至2017年上半年，恒大、碧桂園的土地儲備均已超2億平方米，萬科、融創中國的土地儲備也均過億平方米。按2017年房企平均銷售均價來計算，四家房企的貨值均超萬億元金額。而按2017年各房企銷售增速計算，億翰估測2019年~2020年會有更多房企實現萬億元貨值，個別企業可能在2018年就劍指萬億。

　　但問題是，資源有天花板，未來的土地空間將受限。

　　而且按照行業慣例，100萬平方米的可建面積中約有20%本就是不可銷售，比如公建用房、人防車庫等。因此房企要保持業績增長，就必須拿到比銷售面積更多的土地儲備，才可能獲取未來更高的增長。

　　TOP20房企去年底結轉總貨值3.5萬億元，按照標杆企業平均年去化率50%匡算，今年需要補充5.5萬億元貨值才能保證年度銷售增長51%。

　　“雖然新城控股2017年的銷售業績增速達到96%，增長速度和意願都還是很強，但在限制性發展新周期下，企業也或面臨未來增速隨大勢逐年下降的情況。”歐陽捷直言，不僅是新城控股，TOP20房企的增長意願都很強烈，但增長速度同樣也會放緩。

　　克而瑞研究也指出，規模對房企來講始終是核心，但從碧桂園不設銷售目標這點來看，戰略層面有擺脫原來大幅沖規模的跡象。淨負債率的上升、近期融資環境惡化、借長期債的難度加大等隱憂，都是企業的顧慮。

　　房企利潤長期預跌

　　與發展實力相比，能不能過得好則看利潤。

　　張波告訴記者，從已公布年報的數十家房企情況來看，龍頭房企的利潤超過預期，其中超過8成企業同比年利潤明顯上漲。“這一輪規模之爭，是囊括盈利等各項能力的綜合素質之爭。”

　　近日旭輝集團總裁林峰就再次強調，“沒有規模萬萬不能，但規模也不是萬能”。2018年，旭輝將全年銷售業績定在了1400億元。但在“政策難過、融資環境難過、市場方面難過”的背景下，林峰要求，要提高規模的質量，而不是單純的規模。

　　歐陽捷也直言，未來房企不僅要規模，更要重利潤，這是大房企追求業績的必然選擇。

　　報告指出，2017年500強房企銷售金額增長率保持高速增長，主要受益於高企的房價;但成長指標中銷售面積增長率大幅回落至22.3%;營業利潤增長率雖然連續三年回升，但均未超過2010年水平，長期看仍處於下降通道之內。由此，城市發展模式和房企盈利模式開始全面轉變——從“產銷模式”向“資管模式”轉變，從“買地造房賣房”向“資產整合優化運營”轉變，行業面臨全面轉型。

　　比如優秀開發商開始重視生活服務業務板塊，逐步探索“空間建造”和“生活服務”的統一發展，“硬件+軟件”輕重並舉，快速切入存量運營和生活服務行業，包括商業零售、辦公、旅遊、養老、租賃、眾創共享等，並開始形成產業鏈協同效應。

　　張波認為，從目前現況來看，具備沖擊第一陣營的房企數量極少，第二陣營爭奪戰火藥味實足，第三陣營則是生死之戰。在銷售增速和利潤增速都預測長期放緩的背景下，抓住目前僅有的時間，非常關鍵。

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　　上市房企的業績表現成為近期投資者關注的焦點。從已披露業績的上市房企看，龍頭房企在拿地、品牌、資金成本等方面優勢突出，業績表現搶眼。銷售收入提升是業績增長的直接原因。值得注意的是，報告期內，房地產企業在長租房、共有產權房、物業租賃等創新領域積極開拓，成為報告期內一大看點。

　　業績確定性高

　　Wind數據顯示，截至3月22日，22家房地產A股上市公司發布2017年年報，13家業績同比增長。此外，有64家房地產A股上市公司發布2017年業績預告，45家預喜，預喜比例達70.31%。

　　記者梳理發現，已披露2017年業績情況的房地產企業，業績增長主要與銷售量增加、毛利率提升有關。此外，往年銷售項目在2017年得以結轉，助力相關公司業績增長。

　　以碧桂園為例，公司3月20日披露2017年年報。2017年全年共實現營業收入2269億元，同比增長48.2%，實現歸屬於上市公司股東淨利潤260.6億元，同比增長126.%。業績增長的主要原因是，報告期內公司實現合同銷售5508億元，同比增長78.3%。實現合同銷售面積6606萬平方米。公司預計，隨著已銷售面積進一步交付，未來利潤持續增長可期。

　　有龍頭房企在發布2017年業績的同時，一鼓作氣制定了2018年銷售計劃。以旭輝控股為例，公司2017年實現營業收入318.2億元，同比增長72%。實現歸屬於上市公司股東淨利潤48.3億元，同比增長45%。實現合同銷售金額1040億元，同比增長96%;實現合同銷售面積626萬平方米，同比增長116%。兌現2017年初“沖擊千億”的承諾，躋身千億房企俱樂部。公司表示，2018年公司可銷售資源超2500億元，因此將2018年的銷售目標定在1400億元，同比增長35%。

　　業內人士表示，龍頭房企在拿地、品牌、資金成本等方面具備優勢。華融證券研報顯示，相比小型房企，龍頭房企憑借其較強的經濟實力以及項目經驗，拿地優勢愈發明顯。業績增長快、估值低的龍頭房企值得關注。中泰證券研究報告認為，房地產行業集中度提升已成趨勢，龍頭房企業績增長確定性高。

　　值得注意的是，報告期內，房地產企業在長租房、共有產權房、物業租賃等創新領域投入積極。保利、招商蛇口、旭輝、龍湖、碧桂園、恒大等龍頭房企在2017年先後進軍長租房領域，目前已初具規模。不少上市公司制定2018年長租房目標。以旭輝為例，公司2018年目標簽約6萬間長租房。碧桂園則表示，三年內將建100萬套長租房。

　　旭輝控股總裁林峰在接受記者采訪時表示，龍頭企業都在加碼長租房市場，國外也有長租房，處於微利狀態。但是，微利不等於不盈利，規模大了利潤自然可觀。因此各大房企希望把長租房規模先做起來。

　　處置原有資產、專心租賃業務，實現業務轉型，也是一大看點。以SOHO中國為例，公司全年實現營業收入19.63億元，同比增長24%;實現歸屬於上市公司股東淨利潤47.33億元，同比增長420%。其中，租金收入約16.69億元，同比增長11%。報告期內，公司成功處置盈利性不強的資產，轉型為物業租賃企業。報告期內，物業租賃毛利率80.5%，略高於去年;運營穩定的投資物業平均出租率達到97%。公司預計到2019年中期，公司全部自持項目都將完工，屆時，將持有總建築面積約140萬平方米的北京、上海核心地段的優質物業。

　　SOHO中國董事長潘石屹表示，公司2018年租金收入會上升，這種勢頭在2017年下半年已顯現。目前，公司要處置的非核心資產已處理完畢，目前持有的都是盈利性強的核心資產，未來不會考慮再出售所持資產。

　　(房掌櫃整理來自每日經濟新聞、中國證券報 )