看中國房地產政策翻雲覆雨的十年 未來樓市如何發展

從2008年到2018年，10年時間的磨礪，中國房地產已從初步的成長走向成熟，10年時間的積澱離不開政策的引導與扶持，這10年間，政策調控到底發生了怎樣翻雲覆雨的變化?未來的房地產發展趨勢如何?

　　2008年：金融危機下的絕地求生

　　追溯至2008年，是這十年來房地產界迅猛發展的開始，可以說這是騰飛的開始。2008美國次貸危機引發全球金融風暴波及全球。我國商品住宅銷售近十年來首現負增長，退房潮波及各地。中國經濟出現硬著陸風險，四萬億救市計劃出台。央行百日內連續5次降息。房地產就像是浮在水面上的那塊冰山，水面以下的部分交錯纏繞著是金融、政策、民生等問題。各地也紛紛頒布新政，刺激經濟增長。如成都“地產新政10條”，西安“15條”，南京“20條”，杭州“24條”等。普遍包括減稅費：包括個人方面的契稅、印花稅，開發商方面的所得稅等;降信貸門檻：包括個人方面的公積金貸款、銀行按揭貸款，開發商方面的信貸支持;允許開發商緩交土地出讓金;購房入戶;動拆遷實行貨幣化安置，迫使拆遷戶去市場購房，或者政府收購市場上滯銷的中低價房用於安置，以保護商品房市場的平穩發展。

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　　2009年：樓市複蘇後的狂歡

　　都說市場是雙看不見的手，在2008年的政策鼓勵下，銀行和信托公司掀起授信狂潮，房地產企業資金狀況大為好轉。買賣商品房的浪潮一波高過一波。房價節節升高，靠著賣房而一夜暴富的人不在少數。國務院常務會議上就促進房地產市場健康發展提出增加供給、抑制投機、加強監管、推進保障房建設等四大舉措。會議同時明確表態“遏制房價過快上漲”。 10月24日，《完善促進房地產市場健康發展的政策措施》(“國四條”)誕生。國四條明確規定：1.增加普通商品住房的有效供給;2.繼續支持居民自主和改善性住房消費，抑制投資投機性購房;3.加強市場監管;4.繼續大規模推進保障性安居工程建設。同月，營業稅免征優惠政策終止。

2010年：最嚴厲的調控政策

　　房價一再刷新曆史記錄就像是被打開的潘多拉盒子，各地出現驚人的空置率，甚至超過國際警戒線。為了遏制房價持續上漲，中央頒布“央企退房”、“新國十條”、“929”新政等。2009年被稱為是宏觀調控最嚴格的一年。為了抑制不合理住房需求，對購買首套自住房且套型建築面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低於30%;對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低於50%，貸款利率不得低於基准利率的1.1倍;對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高，具體由商業銀行根據風險管理原則自主確定。

　　2011年：二套首付提高

　　隨著中央調控政策持續加碼，1月份，“新國八條”：《國務院關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》公布，同時國務院向各地分派房價調控督查組。具體內容把二套房貸首付比例提至60%，貸款利率提至基准利率的1.1倍。各地限購政策紛紛出台，上海和重慶試點房地產稅。限購、限貸、限價全面升級，各地房企先後揭開價格戰的序幕，降價幅度高達20%-40%。然而這種短暫降價背後引來的是房價再一次的反彈。

　　2012年：全國住房信息系統聯網

　　調控房地產也是一項信息爭奪戰，建立健全住房信息系統是抑制房價的重要一環。住建部要求，保證保障性安居工程的竣工率是住建部2012年的重點工作，同時繼續加快個人住房信息系統建設，保證在2012年6月末前實現40個主要城市的聯網。嚴厲打擊炒房者，多部委多次強調堅持房地產調控不動搖，2月住建部稱加快推進房產征收稅擴大試點范圍。國土部出台土地監管新政策，嚴打小產權房。

2013年：穩定房價的調控政策依舊在路上

　　2013年是房地產業好壞參半的一年，城鎮化建設帶來的好處就是拉動了GDP的快速增長，各地房地產均呈現不同程度回暖趨勢，龍頭房企加速一二線城市布局，一線城市地王湧現。國務院再次出台"新國五條"國務院常務會議不僅再次重申堅持執行以限購、限貸為核心的調控政策，堅決打擊投資投機性購房，還在繼2011年之後再次提出要求各地公布年度房價控制目標。要求各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩定的原則，制定並公布年度新建商品住房價格控制目標，建立健全穩定房價工作的考核問責制度。穩定房價的調控政策依舊在路上。

　　2014年：各地松綁限購政策

　　前期限購嚴政讓不少的房企庫存量增加。7月住建部提出，各地可以根據當地實際出台平穩房地產市場的相關政策，其中庫存量較大的地方要千方百計消化商品房待售面積，加強房地產結構調整，完善房地產項目周邊配套設施，加快行政審批速度等。全國47個限購城市，除一線城市北上廣深外，均有不同程度的松綁。同年9月頒布 “930”房貸新政：央行出台房貸新政，對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭，貸款購買第二套住房時，可按照首套房貸政策執行;對於貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基准利率的0.7倍等。雖然然多個城市松綁限購限貸，但大多購房者尤其是剛需購房者，仍然選擇觀望等待最佳出手時機，房地產低速增長成為新常態。

　　2015年：降准降息尋求房產刺激點

　　2015年中國的人口紅利見頂，樓市的剛需高峰正在過去。央行多次降准降息，多輪政策調控。央行、住建部、銀監會聯合發文，全國二套房首付降至四成;財政部通知，將個人出售普通住宅，營業稅免征的購買年限由5年下調至2年。政策堅持促消費、去庫存的總基調，供需兩端寬松政策頻出，改善行業運行環境促進市場平穩向好。需求端中央多輪降准降息降首付，擴大需求、促進消費、去化庫存;供應端調控土地規模結構，加強保障房貨幣化安置。多輪政策組合刺激下，樓市持續回暖，但中小城市庫存壓力仍然嚴峻，年末中央多次表態化解房地產庫存，未來政策仍有望繼續放松。同時隨著房地產長效機制的建立健全，戶籍制度改革、土地改革、房產稅等穩步推進，也將不斷激發房地產市場化活力，實現市場平穩健康發展。

2016年：寬松政策化為泡影

　　隨著央行和銀監會松綁房貸，超過150個城市出台“去庫存”新政，房價新一輪暴漲序幕被拉開。與09年的全國暴漲不同的是這一輪暴漲主要是一二線熱門城市，漲幅超過30%～40%，幾乎相當於前三年的總和，寬松政策不得不被大規模終結。21個城市出台新的樓市調控政策，多地重啟限購限貸。

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　　2017年：房子是用來住的不是用來炒的！

　　業內人士稱2017年是樓市全面進入“限購+限貸+限價+限售”的“四限時代”。一年內15條重要政策接連不斷的出台，調控力度不斷加碼。第十九次全國代表大會開幕會上，習近平主席代表十八屆中央委員會向大會作報告，在報告中提出，房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度，讓全體人民住有所居。在嚴控四限的時代，推出多種措施保障住房，像是租購同權、租賃市場改革政策等都在這一年發生。

2018年：限購政策依然很嚴厲

　　2018的調控政策可以說是緊鑼密鼓，層出不窮的新政出台，對於政策動態和房市走向，只能順行不能逆行。三線城市成為新的房產增長點，第一季度三線城市房產交易首次超過二線城市。各地調控政策依舊嚴厲，值得關注的是在各地紛紛轉型的時代，各地的人才爭奪戰拉開序幕，以購房優惠吸引人才的房地產政策也紛紛出台。總體而言，2018年的政策調控依舊值得眾多人關注。