不要只盯著證券化 租賃金融和普惠化一個都不能少

　　目前，國家鼓勵集體土地入市、盤活存量非住宅空間，關鍵是要落實地方主體責任，加快片區規劃調整、用地功能調整、公共配套跟進。土地要素供給側改革，能達到吸引租賃企業進入和降低租賃成本的雙重功效。另外，借助京東、阿裏、騰訊等互聯網巨頭，各地租賃信息平台已建立，萬科、鏈家、建行等龍頭租賃企業線上線下已完成整合，可實現租賃全過程線上平台化，這樣就省去信息不對稱而產生的供需錯配、中介費、押金及管理成本，也降低了交易成本。

　　普惠金融是供給側改革，國有銀行應先行

　　另外，普惠金融是租賃要素供給側改革的重要部分。目前，租賃人口密集的大城市房價高，租金高，消費門檻也高(租金+押金+代理費+物管水電費)。易居研究院監測，大城市房租收入比多在40%左右。租房需求最剛性，公共品屬性最強，亟待普惠金融介入。目前，各大銀行都成立了普惠金融部門，支持新市民長租是業務重點。在資產收益(非工資收入)決定財富的當下，銀行一方面可以憑融資優勢，降低租賃企業投入成本、解決投入產出期限錯配，從而降低租賃供應成本;另一方面，以國家信用、百姓信賴的天然信用為保障，發揮集合投資理財優勢，創設長租普惠類金融產品，實現租客積蓄不斷積累、收益最大化，不僅普及投資理財觀念，引導租客以資產收益養房租，實現“長租即常住”，還能為租客未來買房奠定基礎，夯實租購並舉。

　　筆者認為，國有銀行應當是普惠金融的先行者、實踐者、倡導者，應該將國家背書的信用優勢所創造出來的紅利，反哺給普通百姓，甚至為此在必要時要犧牲一部分利潤。

　　降低租金，普惠金融租賃一攬子設計

　　近日，筆者參加一項活動時了解到，作為我國最大的按揭貸款銀行，承擔著培育“長租理念”、構建“租購並舉”住房梯度消費模式，壯大機構租賃的建設銀行，近期推出了“長租長住、減租減負”。咋一看，筆者的第一反應是，單純的“國企社會責任”之舉。但是，研讀整個產品設計後，筆者發現，這是耐心培育、制度建設和金融創新三者的結合。對這個創新事物的采訪訴求，建行的公共關系部門也比較配合，詳細解答了筆者的咨詢。“長租長住減租減負”包含三個模塊：第一個模塊是減租，即倡導房源企業為長租客戶提供租金折扣，對於在CCB建融公寓APP上簽約租期達一年及以上，且一次付清房租的客戶，可享受租金打折優惠，實現減少租金。

　　第二個模塊是公積金抵租，客戶預約至建行網點可以進行公積金提取，租房提取比例由50%提升至65%，可提取更多金額來抵扣月租金;第三個模塊，“長租普惠計劃”，參與該計劃可以享受專家理財和增值服務，它是指通過計劃一方面低門檻地享受高收益來抵扣月租金，另一方面享受建行為其帶來的多項增值優惠。

　　這是利用國家信用背書、銀行大信用優勢、集合理財模式、金融資源整合，實現扶持租賃企業、降低租客成本、培育長租理念的“多贏”。建行給予租賃企業支持，同時才能倡議企業對一次性付清長租房租金的客戶，參照建行提供的減租標准給予一定租金優惠。對租戶來說，幫助其減少租金和穩定租約，節省租戶租金和尋租費用支出;對房源企業或出租業主來說，一次性收妥租金，避免頻繁換租客、房屋空置、催繳租金的麻煩。同時，針對一次性支付租金壓力大的租戶，還可選擇使用建行創新的普惠金融產品——“按居貸”，以較低利率解決租金難題。

　　普惠金融租賃，所有銀行都應跟進

　　如果，這個計劃能夠將國家信用降低成本的部分反哺給百姓的話，降低租房成本的好處就確確實實能看得到。進一步，國家銀行的信用優勢，還能解決租賃市場中的各種亂象，這樣，百姓選擇長租、培育長租理念也就切實可行了。多數租客是中低收入群體，理財知識欠缺，理財門檻也較高。城市化紅利往往部分體現在資產收益上，要讓廣大百姓相信“長租即長住”、“長租即安家”，還要引導他們分享長期城市化紅利。因此，踐行普惠金融，除了降低百姓租金成本、支持長租以外，還應該借助大型金融機構的理財優勢，比如集合理財對於理財門檻的突破、收益率“上台階”的保障。

　　“找房-租房-生活-支付”，這是一個圍繞租房的資金閉環，完全可以將理財嫁接上來。國有大銀行，應該運用金融智慧、金融科學，發揮強大的集團優勢，幫老百姓積累財富。唯有此，才能讓百姓同享城市發展紅利，相信租房也能獲得美好生活。我們期待建行這個產品能盡快“落地”，也希望國內所有的銀行都參與進來，當金融支持能降低租金、鎖住租金和租期，當金融支持能提高百姓理財意識，當金融支持能完善租賃配套服務(比如租售同權)，分享城市化紅利，切切實實的好處體會在心裏，“長租即長住”、“長租即安家”的理念自然形成，租賃市場壯大也水到渠成。

作者：李宇嘉（深圳市房地產研究中心）