房企拿地與銷售兩端承壓 將轉向賣房與持有運營並舉

　　據克爾瑞研究中心發布的數據，2018年一季度TOP100房企銷售金額同比增速29%，相比2017年同期下滑35個百分點。業內人士指出，房企銷售增速放緩疊加拿地成本抬升的壓力，面臨從“拿地賣房”向“出售與持有運營並舉”轉變。部分房企尋求新的增長點，改變重資產業務結構。

　　拿地與銷售兩端承壓

　　在持續調控的背景下，土地溢價率基本平穩，大部分城市溢價率保持低位。據川財證券數據，熱點城市溢價率基本在10%左右，低於2015-2017年平均30%的溢價率。某總部在華南的上市房企人士表示，低溢價率顯示出開發商對未來房價抬升期望降低。

　　土地溢價率處於低位，但地價卻在抬升。數據統計顯示，2017年第四季度，重點城市居住用地的平均地價為6522元/平方米，比2016年同期增長10.21%;商業用途的平均地價為7251元/平方米，同比上漲4.53%;工業用途用地平均地價為806元/平方米，上升2.56%。

　　除地價抬升外，房企2018年前三月的銷售情況也不如2017年初火爆。據克爾瑞研究中心發布的數據，2018年一季度TOP100房企銷售金額同比增速29%，相比1-2月下滑16個百分點。銷售面積同比增速為28%，相比1-2月下滑5個百分點，與2017年同期相比下滑23個百分點。

　　今年二季度以來，商品房成交量下降。據數據，上周30個大中城市商品房成交面積為288.03萬平方米，同比下跌19.05%。此外，二季度第一周成交面積同比下跌23.33%。

　　上述上市房企人士表示，銷售下跌不完全代表市場變化情況，很多潛在買家目前持觀望態度。投資客戶因政策因素更趨理性，但剛需一直都在。開發商則希望限價能夠放松。

　　賣房與持有運營並舉

　　房企在拿地與銷售兩端承壓。業內人士認為，開發商拿地就賺錢的快速增長時代已過，房企要適應由“拿地賣房”的快進快出高收益模式向兼顧賣房與持有運營的“細水長流”模式轉變。

　　覺察早的公司已開始行動。早在2013年，萬科就確立全面城市配套服務商轉型戰略，提出由提供單一住宅產品轉向提供基於生活幸福感的全系列，包括終身服務，公寓租賃、社區商業、產業辦公、物流、養老、教育等多項城市配套。

　　去年6月，雅生活集團與綠地控股建立戰略聯盟，雅生活收購綠地集團全資子公司綠地物業。8月，雅生活集團與綠地集團宣布，綠地集團10億元戰略入股雅生活集團，取得雅生活集團20%股份，成為雅生活集團長期戰略性股東。

　　國海證券房地產分析師張蕾指出，存量房時代到來使得房屋服務市場浮出水面。不少房企定位由開發建設轉型為全面配套服務提供商，業務重心由主要依賴房屋開發建設模式，逐漸向房地產價值鏈後端轉移。

　　房企搶灘物業運營的邏輯，有市場潛力作為支撐。張蕾說，城市化進程持續提高，居民收入及人均住房面積不斷提升，物業服務需求有望持續提升。在政策不斷完善、業主委員會制度的推進以及房地產開發進入寡頭時代等因素推動下，物業管理行業迎來快速發展的黃金時期。

　　張蕾指出，假設未來物業管理價格保持穩定，僅依靠住宅及商業、辦公面積的自然增長，預計至2030年物業服務市場規模將達到1.35萬億元，存在兩倍以上的成長空間。在居民對高品質生活需求推動下，物業管理價格有望穩步提升。

　　除物業管理市場外，房企將“觸角”延伸到長租公寓板塊。克爾瑞研究中心數據顯示，全國top30的房企中近三分之一涉足了長租公寓，包括萬科、招商蛇口、金地等。中介服務機構方面，鏈家旗的自如、世聯行的紅璞公寓與我愛我家的相寓等布局長租公寓。經濟型連鎖酒店如鉑濤、如家等也依托自身優勢進入市場。

　　信達證券房地產行業分析師崔娟指出，從需求端來看，租賃需求人群以流動人口為主。其中，租賃需求可分為短租需求與長租需求。總體而言，租賃市場的容量逾萬億元。

　　據中國指數研究院測算，當前租賃市場規模達1.38萬億元。崔娟表示，伴隨城鎮化水平的提高，人口向一線及核心二線城市集聚的趨勢短時間內難以改變。這些區域高企的房價使得部分購房剛需受到抑制，外溢至租房市場，長租公寓前景廣闊。

　　對於開展長租公寓業務，有房企人士指出，很多開發商目前處在搶時間和搶土地階段，部分做運營的開發商及本身就做長租公寓的公司比較成熟。“長租公寓市場走向成熟路還很長。”

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　　龍頭房企銷售繼續高歌猛進。某房地產研究中心數據顯示，30家房企公布了一季度銷售業績，銷售金額合計10988億元，同比增長33%。銷售面積合計8386萬㎡，同比上漲28%。碧桂園、中國恒大、萬科銷售額居前，三家企業一季度銷售總額突破5000億元，占據30家房企銷售額的半壁江山。

　　中原地產首席分析師張大偉認為，龍頭房企2018年一季度銷售火爆有多個原因，部分完成2017年任務的企業將部分銷售結轉至2018年;一線城市樓市相對平穩，但支撐市場的三、四線城市成交處於高位。此外，部分二線城市出台多項吸引人才落戶政策，房地產市場有所回升。張大偉指出，3月大部分企業的銷售數據明顯放緩，不少企業消化了2017年預留的簽約業績，調控政策影響越來越明顯。

    （房掌櫃整理來自中國證券報、濱海時報）