二線城市土地市場交易旺盛 132家房企存貨逾4.5萬億

　　在各地樓市調控政策不斷加碼之時，土地市場仍處於相對旺盛的狀態。

　　中原地產統計顯示，截至5月9日，今年全國50個熱點城市土地出讓金達12340.6億元，同比上漲50.3%。其中，杭州、蘇州、武漢、鄭州等熱點二線城市土地交易旺盛，成為市場的重要特征。受去年市場向好刺激，部分三線城市同樣交易旺盛，溢價率甚至超過二線城市。

　　不過受土地出讓規則調整、房企資金壓力偏大的影響，大部分熱點城市溢價率明顯收窄。

　　分析人士認為，當前房企仍處在補庫存過程中，加之部分城市推地規模較大，土地交易仍處於旺盛狀態。但隨著樓市調控政策的逐漸加碼，土地交易會進一步趨於平穩。

　　仍處補庫存進程

　　按照中原地產的統計，截至5月9日，今年杭州市出讓的土地規劃建築面積為1005萬平方米，同比增長75%。土地出讓金規模達1127億元，同比上漲了279%，是今年首個土地出讓金破千億的城市。其間杭州土地平均溢價率為38.73%，同比收窄了29個百分點。

　　同期，蘇州、北京的土地出讓金規模均為606億元，重慶達到516億元。武漢、鄭州、濟南、廣州、佛山等城市均實現400億以上的土地出讓金額。

　　同杭州類似，大部分熱點城市出讓土地的規劃建築面積同比有所上升。如濟南的增幅就達到210%，寧波則增長了145%。多數熱點城市的土地溢價率出現下降，中原地產指出，熱點城市溢價率普遍在10%左右，明顯低於2015-2017年30%左右的平均溢價率。

　　“房企仍處於補庫存的節奏中。”中原地產首席分析師張大偉向21世紀經濟報道表示，2014年至2016年，房企購置土地面積連續三年負增長，雖然2017年轉為正增長，但仍然難以彌補企業的庫存缺口。

　　他表示，溢價率下降，主要是由於土地出讓規則的變化，如很多城市設置了最高限價，並增加了配建規模。

　　此外，由於資金狀況趨於緊張，部分房企收緊了拿地預算。加之熱點城市頻繁出台樓市調控政策，企業的拿地心態也受到影響。這都會影響到房企在土地市場的表現。

　　多家機構統計顯示，盡管今年以來土地交易規模增加，但流標、流拍的現象同樣十分明顯，且大多集中在熱點城市。據不完全統計，在4月24日門頭溝和房山的土地分別流拍之後，今年北京流拍的土地數量達到6宗。

　　此外值得注意的是，受去年市場向好刺激，今年部分三四線城市土地交易也十分旺盛。據中原地產統計，截至5月9日，包括南通、常州、嘉興、徐州、揚州、菏澤、上饒、阜陽等在內的20個三四線城市，土地出讓金額超過了100億。

　　該機構指出，由於市場體量較小，這些城市的土地出讓金規模不及一二線城市，但增幅普遍高過後者。如上饒市土地出讓規劃建築面積達1100萬平方米，同比上升137%;土地出讓金166億元，同比增長393%。

　　房企的矛盾心態

　　土地市場往往與住宅市場表現出同樣的變化趨勢，但通常滯後於住宅市場。今年以來土地交易旺盛，也被視為住宅市場表現的一種傳導。

　　根據統計局的數據，今年第一季度，全國商品房銷售面積30088萬平方米，同比增長3.6%;商品房銷售額25597億元，增長10.4%。盡管增幅收窄，但仍然呈現出正增長。

　　但隨著樓市調控進一步深化，熱點城市住宅交易可持續性存疑，並有可能影響到土地市場。

　　“從長遠看，成都樓市有上漲空間，現在這種萬人搖號買房的情況就是證明。”成都某房企相關負責人向21世紀經濟報道表示，盡管如此，企業仍然不敢貿然拿地，因為限價政策十分嚴厲，“項目在短期內根本掙不到錢”。

　　這種矛盾心態在開發商群體中普遍存在。西安某房企人士也表示，中小企業已甚少涉足土地招拍掛市場，只有資金實力雄厚、抗風險能力強的大型房企才會參與競爭。

　　近日來，住建部陸續約談12個城市政府相關負責人。這12城均為近期的熱點區域，且大部分分析人士認為，被約談後，這些城市樓市調控加碼的預期十分強烈。

　　根據該報告的數據，今年第一季度，106個監測城市的住宅地價水平為6666元/平方米，環比增長2.21%，增速連續三個季度回落。其中，三線城市的住宅地價增速超過一二線城市。

　　中原地產認為，房企拿地的動力仍在，無論一二線城市還是部分三線城市，今年土地交易量仍將維持在高位。但隨著政策影響的逐漸顯現，土地交易會進一步平穩，土地溢價率收窄，高價地出現的幾率將大大下降。

　　相關新聞：132家房企存貨逾4.5萬億元 萬科等10家占比近六成

　　高周轉正成為房企擴大規模，保證安全的大殺器。

　　A股房企2017年年報披露已收官，《證券日報》記者根據Wind資訊統計數據發現，按照申銀萬國行業分類，剔除可對比性數據不全的上市房企，132家上市房企存貨總計超過4.5萬億元，比去年同期增加了9268億元，同比增長26%。同時，這意味著平均每家房企存貨達342億元。

　　值得一提的是，以萬科為首的前10家房企存貨總計接近2.5萬億元，占比達55%，接近六成。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進接受《證券日報》記者采訪時表示，近年來房企擴張意願強烈，去年一、二線房企加大拿地力度，其土地談判力強，掌握資源更多，並購項目量大，拿地儲備較高。

　　《證券日報》記者根據Wind資訊統計數據發現，存貨門檻在1000億元以上的有13家，分別為萬科、綠地控股、保利地產、華夏幸福、招商蛇口和首開股份等，其中，陽光城、榮盛發展、金科股份、中南建設、華發股份等房企近三年來存貨首次超過1000億元;500億元至1000億元的有9家，其中包括掉隊嚴重的金地集團;300億元至500億元的有8家;100億元至300億元的有28家。

　　另有分析人士認為，房地產行業本身的樓盤開發具有周期較長特點，庫存增加有其合理性，一般房企會儲備滿足企業未來3年發展需求的土地量。但有些企業雖存貨增長幅度較慢，或者甚至出現存貨大幅降低的現象，這也並不意味這些房企運營健康。

　　據記者統計，萬科存貨約為5981億元，同比上升36%;綠地控股存貨為5146.82億元，同比上升僅7%。

　　有接近綠地控股人士向《證券日報》記者透露，綠地去年個別區域銷售業績不理想，商業項目庫存量大，導致拿地支出相對大型房企來說較少，因而補貨力度不大。據克而瑞統計數據顯示，在2017年新增土地貨值排行榜中，銷售額曾一度超過萬科的綠地控股位列第13位，新增貨值不足2000億元。

　　不過，從整個行業去庫存效果來看，2017年，一些此前在三、四線城市集中布局的房企去庫存效果理想，甚至有在三、四線大量布局的企業能一下回籠上千億元的銷售款。

　　另據《證券日報》記者觀察，有不少企業存貨周轉次數減少，存貨周轉天數變長，可見其運營能力和存貨管理水平變弱，項目適銷不對路，進而導致現金回流較慢，資金鏈承壓，對企業快速擴張造成阻力。

　　有業內人士表示，目前來看，在A股房企6.5萬億元負債的高壓下，高周轉幾乎成為房企保證資金鏈安全的“重中之重”。庫存管理能力若較弱，一般非高端項目無法三年內清盤，那么將影響企業短期償債能力。而近兩年拍出的多幅地王地塊由於限價政策限制，尚未實現大量變現，會進一步降低存貨周轉速度，資產周轉率也將受到影響。

　　(房掌櫃整理來自21世紀經濟報道、證券日報)