房地產市場迎來新一輪購房熱潮 土地補庫存需求較大

　　遵循“因地制宜”調控大方針，房價上漲與調控加碼同在。

　　根據國家統計局公布的最新數據顯示，今年4月份，70個大中城市新建商品住宅價格環比上漲的城市多達58個，其中漲幅超過0.5%的城市有38個。漲幅最高的城市為丹東。

　　另外，值得關注的是，近期先後被住建部約談的多個城市均在房價漲幅榜前列。被約談的12個城市分別是成都、太原、西安、海口、三亞、長春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽、徐州、佛山。

　　住建部約談後，截止到目前，長春、哈爾濱、佛山、成都、貴陽、西安6個城市已發布調控新政，太原、海口、三亞、昆明、大連、徐州暫未出台相關調控政策。

　　21世紀經濟報道記者統計發現，截止到目前，除徐州沒有任何動靜以外，上述12城其餘城市均已發布不同程度的調控措施。其中，成都、西安、海口、三亞、長春、大連這6個城市目前已全部出台限購、限貸、限售措施;太原、哈爾濱、昆明這3個城市目前只實施了限售政策;佛山實施了限購、限貸政策，但尚未實施限售政策。

　　6城跟進調控

　　一半海水，一半火焰。

　　在房地產市場迎來新一輪購房熱潮同時，調控也在進一步升級。根據中原地產統計顯示，截止到目前，今年全國各地出台的房地產調控政策已經多達120次。近期，住建部先後約談了12個城市。約談之後，長春、哈爾濱、佛山、成都、貴陽、西安這些城市迅速跟進調控。

　　21世紀經濟報道記者注意到，在目前跟進調控的城市中，哈爾濱、貴陽首次出台了限售政策;4月24日，長春出台了限購限售措施。住建部約談之後，5月11日，長春再次要求開發商在申請預售時要申報預售價格。即，在取得預售許可證10日內，須在銷售現場醒目位置，按照申報價格一次性公開全部准售房源價格，明碼標價對外銷售。商品房實際成交價格不得高於預售申報價格，否則不予網簽;佛山則在住建部約談之後發布《關於重申房地產銷售秩序 加強銷售現場公示有關工作的通知》，進一步強調了銷售秩序等問題;西安則針對商品房規劃用途為“公寓”的產品，再次重申強調限購。

　　上述6個城市中，力度最大且最值得關注的是成都。

　　5月15日，成都出台《關於進一步完善成都市房地產市場調控政策的通知》(以下簡稱《通知》)。《通知》針對限購對象提出了調整，限購對象不再是個人，而是以為家庭為單位;《通知》還要求在成都全市范圍內限售，即商品房出售時須取得不動產權證滿3年後方可轉讓。

　　值得注意的是，成都調控升級最為關鍵的一條是針對此前人才政策進行糾偏。《通知》規定，“戶籍遷入成都市未滿24個月的購房人，應在成都市穩定就業且連續繳納社保12個月以上，才可在成都市新購買商品住房或二手住房。”而此前，成都針對新落戶人群沒有任何繳納社保要求，這導致部分投機需求通過落戶方式達到購房目的，進一步加劇當地房地產市場供需矛盾。

　　其實，在這些被約談的城市中，不少城市4月房價上漲居前，如海口、三亞新建商品住宅環比上漲1.9%，西安環比上漲1.6%，太原環比上漲1.4%，哈爾濱、貴陽環比上漲1.3%。

　　“哪裏(市場)熱就調控哪裏，這些被約談的城市房價漲幅多數在統計局監控的70個大中城市中排名靠前。”上海易居房地產研究院副院長楊紅旭在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，從此次跟進調控的城市來看，調控措施主要還是從限售、限購、限貸、限價、增加土地供應以及整治市場秩序入手。調控主線仍然主要是針對供求兩條線：一是抑制不合理購房需求，落實“房住不炒”政策;另一方面，增加供給，緩解由於供不應求造成的房價上漲。

　　調控啟示錄：分化、細化、及時

　　在複雜且多變的市場形勢之下，調控已經不僅僅局限於“因城施策”。調控整體呈現出城市更加分化、調控內容更加細化、調控效率也更加及時的特點。

　　從調控城市分布情況下，調控正從一二線城市逐漸蔓延至三四線城市。2017年調控城市主要集中在一二線城市，但2018年調控逐漸向三四線轉移;從被約談的12個城市所處的地理位置來看，主要集中在東北、中西部地區以及近期有重大政策利好的海南省;從城市等級來看，這些城市主要集中在一二線城市和熱點城市周邊的三線城市。

　　另外，值得肯定的是，樓市調控正從簡單粗暴走向更加精細化調控。新城控股副總裁歐陽捷就注意到，被約談的城市普遍出現了明顯的供求失衡，但本輪調控措施更具針對性。“比如，被約談的城市土地供應普遍呈現下降趨勢，幾乎一年比一年少，有些城市核心城區甚至無地可供。因此可以看到的是，一些城市針對性提出增加土地供應具體舉措;另外，一些城市推出人才引進計劃，但卻變相刺激了當地樓市發展，導致供求關系嚴重失衡，這就需要針對人才引進政策進行調控糾偏。”

　　調控及時性也成為本輪調控主要特征。58安居客房產研究院首席分析師張波認為，近期以來，在房住不炒的調控基調下，部分城市進一步收緊樓市政策，涵蓋限購擴圍、房貸利率調整和限售等多個維度。從住建部約談的對象和調控落地的城市來看，樓市成交趨熱、房價上漲承壓的地方都被及時“關照”。多城調控的相繼加碼，體現了國家維持房地產市場平穩健康發展的決心，在堅定不移地抑制投機性購房的同時，通過分類調控滿足群眾的剛性居住需求。短期來看，在調控新政出台後，不僅地方樓市的交易規模受到一定的限制，市場的觀望情緒也將有所變化，部分過熱的房地產市場或出現一定程度的降溫趨勢。從長遠來看，在堅持房地產調控不放松的大背景下，“房子是用來住的，而不是用來炒的”觀念將深入人心，房地產市場將保持理性的發展態勢。

　　就調控整體而言，歐陽捷認為，房地產調控整體進入相對良性發展階段。“以前，大家對調控政策不太理解，市場甚至有很多抵觸情緒，同時也存在一些調控政策做得不到位，不符合市場規律的情況，但就本輪調控特點來看，整體較為良性。這主要體現在：第一，‘房住不炒’概念深入人心，投資性需求堅決不允許進入樓市;第二，有些行政幹預(限價)雖然不盡合理但從目前形勢看十分必要。這可以向市場傳遞出政策要保持房地產市場平穩發展的強烈信號。”

　　相關新聞：土地市場低位徘徊 一二線城市流標數量激增

　　隨著樓市調控政策延續，各地普遍加碼的限制性政策讓土地市場進一步回歸理性。一二線城市土地市場低位徘徊，流標成為普遍現象。

　　中原地產研究中心發布的最新統計數據顯示，2018年以來，一線城市共有8宗土地出現流標，為近年來少有的流標數量高峰，其中有6宗在北京，合計經營性土地流標數量同比上漲166%。從土地流標面積來看，同比上漲幅度達700%。

　　從二線城市數據看，今年以來，合計流標經營性土地68宗，流標規劃建築面積達796.66萬平方米，相比2017年同期的521.76萬平方米上漲了53%。

　　“隨著樓市調控的深入，土地市場流標現象逐漸增多。”中原地產首席分析師張大偉認為，土地流標的原因是多方面的，“首先，流標土地大多配建複雜且非熱門地塊。以北京流標的住宅土地為例，地塊處於遠郊區，而且地塊有多重屬性，導致房地產企業拿地意願不強烈”。

　　其次，房企資金壓力逐漸出現，從2016年9月底開始，全國一二線城市嚴格調控。“這種情況下，房企資金壓力越來越大，疊加融資渠道受限等原因，雖然整體銷售依然處於高位，但再拿地的資金壓力逐漸增加，企業對非優質地塊的積極性降低。”張大偉說。

　　整體來看，2018年樓市將繼續嚴格調控，未來房地產市場走勢將出現分化。不僅如此，目前房地產市場租售並舉、共有產權、限售等房地產長效機制已經逐漸落地，更清晰的配套機制在加快制定。

　　張大偉說，“這些政策的核心是‘房住不炒’，房地產市場回歸平穩。回顧目前各地的房地產政策，限購與限售全面升級。這些因素最終將導致房企資金鏈緊繃，預計流標土地數量和范圍有可能在2018年下半年繼續擴大。”

　　近日，華創證券發布的房地產行業研報稱，受4月份一二線土地供需緊張結構性因素影響，全年土地供給逐步增多，土地市場供需關系改善趨勢不變，土地價格也將進一步回歸理性。

　　據悉，土地供應方面，4月份全國受監測的100個城市各類型土地合計供應8981萬平方米，住宅類供地建面3451萬平方米，同比增長24%。其中，住宅用地供應量約占總土地供應量的38.43%。

　　華創證券相關分析師指出，純住宅地目前庫存維持低位，土地補庫存需求依然較大。從數據來看，4月份住宅類成交樓面均價同比上升6%，溢價率略有回升，考慮到4月供給形勢疊加土地掛牌價整體下行，預計未來土地市場回歸理性趨勢不變。

　　(房掌櫃整理來自21世紀經濟報道、經濟參考報)