【掌櫃日報】致敬惠州樓市十年：房價從不足4千到突破萬元

編者按：2008年，房掌櫃從金融風暴中出海，經曆過波穀的低潮和浪尖的激越，越過狂風大浪，看過碧海藍天，以夢為槳、繼續出航。十年，房掌櫃作為親曆者更是見證者，見證了房地產快速發展的十年風雲變幻。

　　歲月如刀,浮生若夢，十年，惠州有值得訴說的故事、還得許多值得想起的人和事，樓市亦然。

　　房掌櫃將陸續推出《致敬白銀時代2008-2018：惠州樓市十年》系列文章，呈現惠州樓市白銀時代的全景圖，敬請關注。

　　如果說2008年的惠州樓市是蹣跚學步的孩童，那2018年的惠州樓市無疑是重振旗鼓後的青年。十年間，房企經曆了惠州樓市的跌宕起伏，碧桂園、恒大、融創、新力等外來房企紛紛搶灘惠州，占據了惠州市場的大片江山。

　　作為與樓市波動聯系最緊密的房價，從2008年的月度最低3631元/㎡，到如今難尋萬元以下的樓盤。十年的時間讓這座城市發生了翻天覆地的變化，也讓惠州樓市重獲新生。

　　炒房客撤退和金融危機 惠州2008年全市均價3921元

　　受金融危機影響，此前受大量深圳客湧入快速拉高房價的惠州，在2008年也經曆了一場“陣痛”，惠州樓市開始急劇下降，月度均價最低僅為3631元/㎡，較2007年最高點下跌了42%。

　　據網上信息顯示，2008年全市供應商品房24119套，但全年成交住宅僅7096套，同期減少53.62%，全年均價也在3921元。銷售量降低導致樓市存量增加，2008年底庫存達24314套，供需矛盾突出。

（2008年惠城每月新增供應商品住房套數）

　　與2007年擠得水泄不通的營銷中心相比，2008年可謂是樓盤銷售職業生涯的低穀，開發商使出渾身解數來出吸引客戶，暖場活動、購房優惠、看房有禮、贈送物業費，但也沒有讓樓市有所起色。

　　房掌櫃查閱資料發現，2016年均價13000元/㎡的南湖明珠，在2008年推出的精裝房均價僅為5300元/㎡，毛坯房4000元/㎡起，還能享受96或98折的優惠，3期更推出過3888元/㎡起的特價房。以42平米的公寓為例，均價5600元，還能享受98折優惠，折後僅需23萬，對於臨近惠州一中的南湖明珠來說，帶學位的公寓戶型無疑是二手房市場的搶手戶型，即便是150平的精裝三房折後也僅為76萬，這在如今只能買到不到80平的小戶型二手房。

莞惠城軌動工樓市悄然升溫 2009年房價漲為4714元

　　盡管金融危機的餘溫未散，不過惠州樓市就已經開始發生轉變。

　　從數據來看，2009年樓市開局就一掃冷清情況，呈現上漲趨勢，1月全市新房均價為4411元，而年末的房價已經去到5425元，短短1年間，惠州房價上漲1014元/㎡，上漲趨勢較為明顯。

　　具體到樓盤來看，當年被惠州人視為豪宅象征的合生帝景灣也推出大批貨量，均價9000元/㎡，低層單位特價僅7800元/㎡，還能享受全款95折的優惠。但受樓盤開發進度影響，下半年惠州樓市開始出現供不應求的態勢。

　　2009年5月，惠州樓市傳來巨大利好，莞惠城軌正式動工，沿線樓盤均價開始隨之波動，交通利好也催生了一波購買潮，開發商在寒風中咬牙堅持的場景不再，營銷中心開始湧入大量客戶。除了國家優惠政策等利好因素外，買漲不買跌的心態也影響著購房者，2009年全市商品房成交均價達4714元，同比增長2.21%。

國十條出台 2010年房價緩慢上漲至4942元

　　房企還沉浸在2009年樓市的火爆之中，堪稱史上最嚴厲的“國十條”卻悄然出台，限制異地購房、二套房貸標准提高，猶如當頭棒喝，原本大步向前的樓市速度稍有緩解。

　　然而，國十條對惠州樓市影響有限，房價仍然保持平穩上漲趨勢，可享江景資源的荷蘭水鄉花語岸均價5800元/㎡，位於東平的東方威尼斯均價為6400元/㎡，可享受98折優惠，2009年中均價為4700元/㎡的盛世華府，在一年後已經悄然漲至6600元/㎡。

　　盡管惠城新房均價普遍上漲，區域整體均價為5418元，但其他區域的表現則不溫不火。數據顯示，大亞灣、惠東整體均價分別為4624和4105元，而博羅縣更是價格的窪地，僅3003元的均價差了周邊區域好大一截。信息顯示，2010年惠州全市均價為4942元/㎡。

　　市場持續走高讓房企對惠州樓市抱有極大信心，樓市的傳統旺季更迎來了成交高峰，市場呈回暖趨勢。但全市全年商品房批准預售面積為951.49萬㎡，同比增長83.86%，而成交量僅有588.76萬㎡，市場總體表現為供大於求。

　　惠州整體房價再上一台階 2011年均價為5480元

　　惠州樓市高庫存真正始於2011年，數據顯示，全市全年供應量約為1200萬平，同比上漲68.2%，成交量卻同比僅上升8%。整個市場高庫存給樓市帶來巨大的壓力，二手住宅成交受抑，均價僅為2514元，在惠州以二手房為生存的中介，在這一年紛紛倒閉。

　　信息顯示，2011年惠城一手商品房總共預售了28319套，平均預售價格6718元∕㎡，兩房和三房占比最高。萬眾矚目的東平項目光耀翡儷港也在這一年推出高層組團，均價7000元，偏隅於惠城北部山區的雅居樂白鷺湖推出洋房產品，均價在4700元起。

　　2011年12月5日，央行下調存款准備金率，但並未起到刺激購買的作用，置業者仍保持觀望態勢，等待房價的松動，開發商持續推出折扣和優惠吸引客戶，及時去庫存以保證項目資金的流動。

　　下半年房價繼續往上走 2012年均價為5763元

　　雖然2012年是樓市低迷的一年，整個市場觀望情緒漸濃，中小房企哀鴻遍野，然而從數據來看，新房價格同比上一年卻驚人的上漲了283元，全年全市均價為5763元。

　　2012年惠城區一手商品住宅總共預售了28463套，預售面積333萬平方米，平均預售價格5995元∕㎡，不過相比於2011年，城區房價則有明顯下降的趨勢，整體下降幅度達到15%，具體表現為以價放量。

　　例如，位於中信大橋旁的海倫堡·院子均價為4400元/㎡，還曾推出一棟特價“惠民房”，3980元/㎡起，首付僅需兩成起，僅10萬元首付便可拿下三房，讓不少人還是成功在這一期間選擇置業。而如今已成惠州豪宅標杆之一的方直瓏湖灣樓王，均價也僅為8500元，還能享受2千抵2萬以及按揭98折的優惠。

　　惠博路在這一年有不少樓盤首次亮相，不過似乎“時運不濟”，大多數樓盤只能打起價格戰，從惠城區到博羅縣，沿路多個樓盤打出“3”字頭的價格搶客戶。

　　比上一年跌了1元 2013年成交均價為5762元

　　隨著"國五條" 出台，廣州、深圳實施限購、限價政策，抑制投機性購房，不限購的惠州迎來了小春天。

　　同時惠州也恰逢利好重重，如受環大亞灣新區規劃獲批、廈深鐵路通車、城際軌道對接深圳等，周邊城市的客戶開始注意到惠州，深圳剛需客有重返惠州市場的趨勢，外來炒房客也瞄准了惠州這個香餑餑。

　　2013年商品房均價呈上漲趨勢，惠城均價已漲至6992元/㎡，金山湖和江北成為熱門區域，方直城市時代和鼎峰國彙山均為6800 元/㎡，已逼近7字頭大關。盡管深圳客陸續重返惠州，但大亞灣均價同比上一年仍然下降，數據顯示，2013年大亞灣全區新房成交均價為4663元。

　　數據顯示，2013年惠州全市成交105862套，總成交金額622.13億元，成交均價5762元/㎡。盡管一年賣出10萬多套房，但整個惠州市場依舊處於高庫存狀態中，惠州市商品房存量為1103.59萬平，超過11萬套新房，並且有進一步增加的趨勢。

　　新房成交下滑近3成 2014年惠州新房均價5950元

　　到了2014年，房企資金短缺，業主維權頻繁，樓市降價潮湧現，惠州首度下調普通住宅標准.....這些關鍵詞拼湊成的2014年惠州樓市注定不那么平坦。網上的統計數據顯示，2014年惠州全市一手住宅成交總量為78943套，下跌幅度達到25%。

　　新房成交低迷，市場高庫存，讓更多的客戶持觀望的心態，即便基准利率數次下調，超八成樓盤采用降價、優惠的措施，也未能挽救這一年的成交量，同樣新房價格與上一年相比，也基本持平，全市在2014年的新房均價為5950元。

　　在樓市不景氣的2014年，專場團購成為樓盤促銷的一種方式，中信水岸城四期曾推出移動專場活動，均價低至5000元/㎡，開盤前交2000元還可享92折優惠，以146平的江景房為例，折算後總價約為67萬，首付最低2.5成，首套首付的價格約17萬元，讓該項目成為當年惠州最火的樓盤之一。

　　同時，暖場活動也重出江湖，各大售樓處不斷舉辦花樣各異的DIY活動，一度成為惠州市民的重要親子活動。

　　值得一提的是，曾經在惠州樓市叱吒風雲的光耀集團，被爆問題重重、負債累累，導致該公司停擺，旗下眾多項目爛尾。

　　惠灣成為樓市黑馬 2015年全市均價為6372元

　　隆生大橋全面動工、莞惠城軌通車在即，貸款政策寬松，多重利好讓惠州樓市保持持續向上的趨勢，2015年全市共有180個樓盤入市，全年惠州成交均價為6372元/㎡，這一年，在惠州買房首付20萬，。

　　步入20015年下半年，惠州樓市突然迎來了戲劇性的轉變，大批深圳客湧入惠州，惠州沖出惠陽和大亞灣兩匹黑馬，成為了深圳客湧入惠州的首選之地，房價開始顯露出飆漲的趨勢。

12月成交3959套，均價達6432元/㎡。

據房掌櫃了解，從5月開始，惠州連續9個月銷售量突破100萬平方米，臨深片區更是迎來了爆發性增長，惠灣區新建商品房交易61297套，拉升了惠州整體商品房銷售量。

　　也是這一年，外來房企開始瘋狂湧入惠州拿地，在房企銷售金額榜中，本土房企無一進入top10，其中龍光地產以20.92億奪得榜首；中信、碧桂園分別以13.13億、12.42億位列亞季軍。

　　房價飆高均價一年漲2千 2016年全市均價8754元

　　有了2015年底的鋪墊，2016年毫無疑問成為惠州樓市的巔峰，全市住宅成交155896套，增長率為40.5%，惠州首次出現了銷售超百億元的巨無霸房企，也出現單盤銷售超100億元的奇跡。

　　“日光、時光、秒售”等詞語也頻繁出現在這一年，部分樓盤甚至出現連夜排隊買房的情況，多個樓盤無房可賣。惠博路沿線的樓盤也在這一年開始火起來，依雲小鎮從年初的4100元漲至年末的6700元/㎡，臨近江北的潤城雙壁灣更是從不到五千飛漲至8600-9000元/㎡，讓本地人驚歎不已。

　　來自中原年刊顯示，2016年的房地產市場火熱，使房企對惠州市場信心倍增，拿地積極性高漲，碧桂園、星河、萬達、佳兆業、海倫堡都陸續在惠州拿下地塊，高價地塊頻繁出現，拉高了整體地價，地面成本高企，房價自然也居高不下。

2016年惠州房價走勢

　　深圳客的湧入打破了客戶觀望的心態，惠灣均價動輒過萬，顛覆了惠州人對本地房價的認知，也逐漸打破了市場的平衡，由買方市場開始轉變為賣方市場。

　　在均價方面，2016年惠州樓市成交均價為8754元/㎡，同比上一年漲了37.4%。

　　調控政策接連出台 2017年房價已至10718元

　　對全國樓市來說，調控無疑成為2017年的關鍵詞，限購、限賣、提高首付，超百條調控政策接連轟炸樓市。惠州周邊的廣州、東莞、佛山陸續限購，惠州也出台了408政策，新購商品房(含二手住宅)拿證滿三年後才可轉賣，但並沒有限制購買，外地客戶繼續湧入惠州，客戶對房價的接受度已經被提高，惠城區難尋萬元以下樓盤，2017年惠州新房累計售出14.89萬套，均價10718元/㎡。

2017年惠州樓市數據

　　這一年惠灣仍是樓市的主角，部分樓盤均價甚至直逼2萬，買漲不買跌心態再次影響了購房者，無論是剛需還是改善客戶，都紛紛湧入各大樓盤，“茶水費”、“團購費”“雙合同”“驗資”等也讓真正的剛需苦不堪言，甚至衍生了“全款的往裏走，按揭的不要堵在門口，公積金的把共享單車挪走”的鄙視鏈。

　　珠三角城市限購後，惠州的價格和政策優勢愈加凸顯，位於江北的鼎峰國彙山均價為12000元/㎡，頗受惠州人青睞的中海水岸城也達11000元/㎡，受莞惠城軌利好的仲愷均價早已過萬，而毗鄰江北的惠博沿江路均價還徘徊在7000~8000元之間，吸引了一部分被高房價擠壓的剛需購房者。

　　由於開盤現場太過火爆，下半年開始，開發商甚至推出了微信選房的方式，客戶只需在家登錄微信就能選房，大大減少了開盤成本。

　　2018年惠州樓市趨穩 全年預計131個項目入市

　　步入2018年，樓市逐漸趨於穩定，數據顯示，2018年惠州全市預計推出131個新項目，新增供應住宅套數達25.65萬套，惠陽和大亞灣成為推貨的主力軍。從成交情況來看，首季度新房網簽3.26萬套，

　　惠州2018年首季度新房網簽32566套，網簽總面積344.86萬平，依舊保持每月約1.1萬套，基本於2017年成交持平，不過在價格方面，由於受有關部門未對外公布影響，暫未能取得首季度房價信息，預計首季度網簽均價在1.1萬元至1.2萬元之間。

　　品牌房企陸續入市也讓市民有了更多的選擇，據房掌櫃了解，領地、新城、碧桂園、方圓和藍光，在下半年均有新項目入市。

　　有業內人士稱市場競爭將進一步加劇，大灣區的布局和眾多利好的影響下，2018年的惠州樓市仍是值得期待。

（數據來源於中原、世聯、合縱）