致敬白銀時代2008-2018：回看廣州樓市十年調控之路

2008年，房掌櫃從金融風暴中出海，經曆過波穀的低潮和浪尖的激越，越過狂風大浪，看過碧海藍天，以夢為槳、繼續出航。十年，房掌櫃作為親曆者更是見證者，見證了房地產快速發展的十年風雲變幻。

歲月如刀，浮生若夢，十年，廣州有值得訴說的故事、還得許多值得想起的人和事，樓市亦然。房掌櫃將陸續推出《致敬白銀時代2008-2018：廣州樓市十年》系列文章，呈現廣州樓市白銀時代的全景圖，敬請關注。

十年，一個輪回。全國樓市以2008年突襲而來的金融風暴導致房地產市場驟然下行為起點，以2018年整體樓市差別化調控中平穩前行為終點。十年剛好唱完一曲高潮，餘音嫋嫋，令人尋思。

房地產政策、城市經濟發展的風向，是一個城市房地產市場運行的重要影響因素。10年前，樓市剛起步，調控還是一個陌生的詞彙。現如今，為了規范市場，房地產調控政策不斷出爐。走過十年調控，未來中國房地產市場的調控思路或將迎來轉變，樓市長效機制呼之欲出……

對於廣州樓市而言，這十年裏風雲變幻，幾次大起大伏，幾度挺過危機重生。據數據顯示，從2008年到2018年這十年間，廣州商品住宅成交面積共計3次大波動，在2008年、2011年、2014年先後形成穀底，然而廣州商品住宅成交均價卻一路上揚，截至今年5月，廣州房價已被推至曆史高位，近10年中房價上漲了7839元/平方米，漲幅達83.93%。

數據來源：克而瑞、中國指數研究院

每一個階段的廣州樓市，都和當時的政策背景和產業背景，有無法割舍的關聯。下面且來細看下廣州樓市的十年調控之路。

2008年：樓市陷入危機，也讓其成為名符其實的“政策年”

2008年1月1日，廣州市實行新的土地增值稅預征率標准，可謂打響了2008年廣州樓市政策調控的第一槍。隨後，受全球金融危機影響，全國樓市政策由上半年的“穩健財政政策和從緊貨幣政策”迅速轉換為“積極財政政策適度寬松的貨幣政策”，連續多次降准降息，並推出減息、免稅、降首付等多項樓市利好新政。但是金融危機大環境下樓市調整的格局已經形成，觀望氣氛無法打破，一、二手行業雙雙陷入困境。

在此大環境下，廣州樓市最終亦表現出：市場完成了從供不應求到供大於求的轉換，土地拍賣市場遇冷，一、二手樓市雙雙“量縮價跌”，行業面臨洗牌等特點。

2009年：市場逐漸複蘇，供過於求轉向供不應求

2009年，隨著政策逐步落實，市場預期向好，自住型需求大量釋放，改善型、投資型需求緊隨入市。整體樓市已從買方市場轉向了賣方市場。

而廣州樓市在這一年發生戲劇性變化。土地市場快速經曆了從底價成交到高價拿地頻現的戲劇性過程。商品房市場交易、投資活躍，均價逐步回升。當時廣州樓市成交量和成交金額均全面超越2007年，創出曆史最高紀錄。

這一年裏，政策方面，國務院常委會議提出個人住房轉讓營業稅免征時限由2年恢複至5年,其他稅費、貸款優惠政策繼續執行,這被業內人士看成是樓市政策開始收緊的信號。

2010年：嚴政策年，“穗4條”開始限購之路

2010年，中央明確房地產調控的主要任務：遏制房價過快上漲。這一年，注定是政策多多的一年。

2010年，廣州樓市均價突破萬元，開啟“萬元時代”。這一年，也是廣州樓市以經濟複蘇為基礎，以調控政策為走向的一年。這一年國家政府出台了30多條金融稅收、土地、房地產相關政策來調控城市，包括為業界熟悉的“國十一條”、“國十條”、“國五條”等重要房地產調控政策。

而廣州市政府也是相繼出台了“穗7條”、“穗4條”來抑制廣州房價過快上漲。

“穗7條”——

1、建立用地預申請制度(俗稱“勾地”制度)。

2、年內投入45億元，供應土地1.05平方公裏，建設300萬平方米的保障房，儲備3平方公裏左右的保障性住房用地。

3、加大商品住房用地供應，建立以包括限價房在內的中小戶型、中低價位普通商品住房用地為主流的供地結構，支持緩解“外夾心層”的自住型購房壓力。

4、探索創新土地公開出讓方式。

5、建立土地競買風險預防機制。

6、“地毯式”清查閑置地。

7、實行“陽光用地”工程，全方位、全過程公開土地供應和監管信息

“穗4條”——

廣州市市轄十區(不含從化、增城)執行限購政策，廣州戶籍和常住非戶籍家庭限新購一套房，非常住戶籍家庭禁止購房，未滿18歲人士限制單獨購房;公積金三套房貸全面叫停等。

一系列的調控政策下，雖然抑制了廣州一手住宅成交量的上升，對住宅的價格的上漲影響並不大。

2011年：房地產大打組合拳，調控不放松

進入到2011年，多重調控政策持續加壓，限購、限價、限貸、限外……等政策層出不窮，經濟和行政手段並用，從抑制需求、增加供給、加強監管等多方面對房地產市場進行全方位調控，全國樓市第二輪跳躍的舞步也被戴上了層層枷鎖。

而對於廣州樓市而言，調控步伐也是趨於緊湊。2月24日，廣州版新“國八條”細則正式落地，以進一步加強房地產市場宏觀調控。3月30日，廣州出台2011房價控制目標，要求2011年新建住房價格漲幅要低於11%。3月31日，從化發布樓市調控細則，全文未提及限購，其中明確新建住房價格控制目標為2011年新建住房價格漲幅要低於全市年度生產總值增幅和城鎮居民人均可支配收入增幅，全面推行“一房一價”。4月1日，廣州市公布《廣州市2011年住房保障工作方案》，明確2011年廣州擬籌集8.5萬套保障房。下半年，廣州多家銀行提高了首次置業者按揭貸款利率，上調幅度較大的為執行基准利率的1.05倍。

多重調控政策致使市場呈現出需求減少並減緩了房價上漲的趨勢。2011年廣州一手住宅市場交易登記均價12725元/平方米，雖然同比上漲2.6%，但漲幅低於2003～2010年年均增長速度。

2012年：政策欲緊還松 量穩價升折射樓市變遷

2012年樓市調控基本以穩為主，地方出台的樓市調控政策並沒有前兩年多。就廣州樓市而言，這一年政策調控情況如何呢?主要有——

1月1日，從化正式執行取消買房入戶政策，該政策為2012年的從化樓市增添了很多變數。據數據顯示，2012年從化樓市成交均價最高為1月份的8891元/平方米，隨後持續4個月下跌，最低跌至5938元/平方米。

3月7日，廣州國土房管局發文稱，要嚴格執行“限外令”，暫停受理外籍人士及港澳台胞購買非居住物業，進一步明確非居住物業包括寫字樓、商鋪和商業物業中的公寓。

9月24日，為了有效遏制年末因豪宅產品大量推貨導致的翹尾行情，廣州市國土房管局24日晚通過官方微博透露，對廣州市區個別異常高價的住宅項目暫時采取適當限制預售規模、控制交易節奏的措施。

樓市調控政策的弱化，這一年廣州樓市顯得格外地鑼鼓喧囂、熱火朝天。前11個月，廣州十區兩市均價總體呈量穩價升局面。

2013年：樓市在調控中跌宕前行

2013年伊始，在樓市響起一片“漲”聲之時，國務院常務會議出台樓市調控“國五條”，再次重申堅持執行以限購、限貸為核心的調控政策，堅決打擊投資投機性購房。同時，並提出對房價上漲過快的城市及時采取限購措施，以及建立穩定房價工作問責制等內容。

而這一年的廣州樓市，可謂是跌宕起伏。3月底，在“新國五條”政策背景下，廣州市“國五條”細則落地，釋放政策將持續從緊的信號。據悉，國五條落地半月，廣州成交量跌近5成。

10月23日，廣州市發改委公開征求公眾意見的《廣州市積分制入戶管理辦法》，為積分入戶申請者設立了最基本的“門檻”。新政策取消了年齡、房產、捐款、社保等加分項目，申請者不再單純“血拼”積分，而是社保繳費年限。

11月18日，繼“深八條”、“京七條”、“滬七條”的出台後，廣州市出台“穗六條”，對非本市戶籍居民家庭限購一套住房資格由原來的“累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明”，調整為“需連續繳納3年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明”。在四大一線城市中，廣州的嚴厲程度僅次於北京的5年，上海及深圳分別只需要2年、1年。

在先後經曆了“新國五條”、“穗六條”“限購限簽”等樓市調控政策之後，廣州的樓市猶如一匹脫韁的野馬，頻出地王、房價連續5月領漲、成交量創新高等。

2014年：受政策限制，成交量明顯萎縮

2014年，隨著經濟增速逐漸步入新常態，房地產業褪去光環，限購、限貸等調控手段逐漸退出，去行政化，逐漸回歸市場成為政策主調，建立市場長效調控機制將是今後發展的主流方向。在市場仍存下行壓力的情況下，除北上廣深和三亞限購外，多數城市出台適度放松政策支持房地產業發展。

於廣州而言，這一年大部分時間廣州都在實施嚴格的限購政策，導致成交嚴重受阻。2014年十區成交僅595萬㎡，同比下降16%，成交均價17729元/㎡，同比上升12.7%。

除在執行的限購政策外，廣州還發布公積金新政、首次明文打擊“雙合同”等政策。如2月12日,經國務院批複,廣州市原蘿崗、黃埔合並為新的黃埔區，從化、增城“撤縣設區”。在此大利好之刺激下，三月份廣州一手樓市成交量環比激增41%，二手樓市成交量環比激增32%。

4月，廣州市房管局要求，開發商在為樓盤拿預售證時，須先承諾不搞“雙合同”，才給發預售證，如違反承諾則願接受相關行政處理。

10月11日，廣州發布公積金新政，公積金貸款僅限於首次使用者，且首付將從兩成調整為三成。同時，貸款基礎條件也有所調整。

2015年：樓市新政連環出擊 政策轉好成交數據更好看

2015年是不折不扣的樓市“政策年”。330新政、5次降准降息、 “7090”政策退出、公積金新政、外資購房松綁、統一不動產登記制度、新版930……2015年，從中央到地方，救市政策一波一波，掀起多個樓市高潮，呈現出密集、立體化、全方位、組合使用的特點。

具體到廣州樓市，這一年先後推出政策涉及3月18日，廣州購買90平以下首套房，公積金首付降低至兩成。5月1日，佛山全面取消限購，光明正大“搶”廣州客。5月29日，增城撤市設區正式掛牌，樓市仍實行不限購政策。6月8日，廣州公積金新政實施，首套房首付兩成;首套結清，二套首付三成;首套未結清，二套首付四成;放款外地戶申請條件，連續繳納6個月可申請。7月24日，廣清公積金互貸儀式啟動。8月12日，從化區撤市設區掛牌，居民可享市區戶口待遇。10月26日，廣州公積金貼息實施，並上調貸款額度上限。

雖稍有波折，跌宕起伏，但隨著各項新政的推出，房企和購房者信心回暖，購房需求得到釋放，2010年廣州新房網簽成交93217套，重回12、13年的成交高峰水平。

2016年：樓市政策穩定 成交金額曆史高

對於2016年房地產政策，用“因城施策”來形容再適合不過了。在房地產持續分化的這一年，“政策收緊”與“去庫存”並駕齊驅，力促樓市穩定。

於廣州而言，這一年是廣州近十年來房地產政策相對穩定的一年。

2月28日，廣東省人民政府發布文件，實行 “一類一策”去庫存政策。隨後4月15日，廣州發布文件，提出“三去一降一補”的三年行動計劃，並明確廣州將繼續執行限購計劃。

2016年4月至6月，廣州市全市開展為期三個月的房地產市場專項整治，包括整治未備案的“黑中介”以及不明碼標價的房產等。

10月4日，中國廣州政府出台《有關進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的意見》，提出廣州繼續限購限貸，實行價格指導，加大宅地供應。10月5日 ，公積金網站也發布了《廣州市人民政府辦公廳關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的意見》，指出二套房首付四成變七成，利率上浮10%。

隨後，廣州加大整頓房地產市場秩序的力度，嚴打中介虛假宣傳，嚴禁發布“日光盤”“封盤漲價”“地王”“樓王”等炒作信息，嚴查虛假房源，部分房產中介風聲鶴唳，一度將房源全部下架。

11月，廣州土拍潮試行新舉措，包括不管外圍還是中心區均設定最高限價，當報價達到最高限制地價後，競買方式轉為競配建拆遷安置房，或人才公寓，競拍保證金由20%提高至50%，限定自由資金來源等。

溫和調控下，2016年廣州樓市交出了一份搶眼的成績單。2016年廣州一手住宅網簽成交128352套，相當於月均售出10696套房子。面積1415.10萬㎡，比2015年增加32%，比2014年增加69%，是近幾年中成交量最高的一年。

2017年：樓市調控顯成效!2017年廣州樓市成交量跌價穩

2016年，是廣州樓市紅紅火火的一年，高溫甚至蔓延至2017年年初。然而“花無百日紅”，隨著“3.17”新政——廣州史上最嚴限購政策的出台，廣州的樓市迎來拐點，再加上一系列樓市降溫政策措施，廣州樓市進入了“恒溫”期。

(圖片來源：美聯物業全國研究中心)

據數據顯示，2017年以來，出台相關房地產調控政策措施已經接近250次，嚴厲度與密集度超過了以往任何一年。而對於廣州樓市而言，在堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的大背景下，廣州上半年采用了最嚴厲的限購、限貸、限售政策進行調控;下半年積極發展住房租賃市場。可以說廣州樓市在多番調控中，也找到了發展的新方向，向租售並舉大時代轉變。

2018年：廣州樓市政策總體維穩

如今，2018年已經過去接近半年，在“房住不炒”的大背景下，縱觀整年的樓市基調，依舊是“調控不動搖，力度不放松”。前段時間，針對近期部分城市房地產市場出現過熱苗頭等現況，住建部印發《住房城鄉建設部關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》，重申堅持房地產調控目標不動搖、力度不放松。可以預見，廣州樓市在政策上，將保持目前的穩定狀態，堅持實施限購、限貸等調控政策及市場監管措施;在成交上，也有望保持價穩量升的趨勢。