樓市降溫措施已奏效 房企利潤王中海地產逆周期擴張

　　根據標普全球評級近日發布的報告，房地產調控措施在控制中國和新加坡房價上漲方面取得了一定成效。澳大利亞和中國的樓市可能有所降溫，但亞太其他地區的房價上漲勢頭依舊強勁。

　　自該機構去年10月發布上一份報告以來，亞太地區住宅市場一直保持堅挺。有利的經濟環境、緊俏的勞動力市場及寬松的貨幣政策支撐了亞太區樓價。

　　“根據最新可獲得的季度性數據顯示，在我們研究的市場當中，只有三個區域出現了價格下跌，分別是中國內地的一線城市、新加坡的公共住房市場和悉尼。”標普全球評級亞太區經濟學家Vishrut Rana表示。

　　報告指出，在中國，為抑制一線城市房價過熱而出台的的嚴格調控政策，已使該區域一季度房價小幅下跌。二線城市的房價調控力度與一線城市相比稍顯溫和，但仍舊非常嚴格。調控政策在一定程度上放緩了抵押貸款增速，但中國住房抵押貸款市場的擴張速度仍高居亞太區之首。

　　此外，報告還指出，亞太區住房抵押貸款規模全面增加，盡管增速較半年前有所放緩。貨幣政策仍然高度寬松，導致抵押貸款利率下降、抵押貸款融資條件放松。

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　　房企“利潤王”中國海外發展有限公司(以下簡稱中海地產)步入顏建國時代後，有兩點巨大的變化，一是規模提速，一是運營加碼。

　　作為一家老牌央企，成本控制和融資成本的優勢，使中海在淨利潤的表現上常年位居同行前列，但近幾年規模增速落後於碧桂園、融創等新進房企。而在顏建國回歸後，中海開始提速，去年以來在公開土地市場的表現相比以往，可謂“激進”。

　　在開發業務提速同時，中海還全方位轉型做城市運營商，產業群涵蓋寫字樓、購物中心、星級酒店、物流等產業。其中場館建設和運營是一大塊，雄安市民服務中心及深圳“兩館”都是其運營的組成部分。

　　通過開發+運營而持續提升利潤，是當前幾乎所有大型房企一致的路徑。中海也加入了這一角逐，在運營和租賃收入的賽道，競爭才剛剛開始。

　　規模提速

　　自去年元月顏建國擔任董事會主席兼行政總裁開始，中海地產在傳統房地產開發業務上的規模，包括銷售和拿地擴儲速度明顯加快，意圖在規模和利潤上雙雙實現快速增長。

　　中海2017年業績報告顯示，報告期內集團收入為1660.4億港元，毛利率32.9%，同比上升5.1%，利潤率達24.6%。

　　顏建國在業績會上提出2018年2900億港元的銷售目標，並強調：“有信心2020年實現4000億港元銷售(目標)”。

　　前五月，中海系列公司的累計合約物業銷售約為1127.12億港元，同比增長16.48%。

　　據克而瑞研究中心公布的《2018年1-5月房企銷售排行榜》，中海地產1-5月銷售面積位列同行第七。

　　而拿地方面，中海地產自去年以來，就一直保持相對“激進”的態勢。

　　財報顯示，2017年中海在內地的31個城市和香港買入了76幅地塊，耗資1106億港元。總樓面面積1741萬平方米;權益建築面積為1463萬平方米，同比增長200.8%。

　　3月份的業績會上，中海方面表示，2018年將繼續積極拿地，計劃新拿地權益投資額港元1350億元，同比增長22%。

　　申萬宏源報告顯示，中海今年一季度仍持續積極增加土儲，共計新增17個項目，權益代價為280億元，平均土地成本6229元/平米(2017年為6501元/平米)，土地支出占同期合約銷售金額的比例維持在50%的水平。但公司在拓展城市布局時仍維持審慎態度，在2017年僅新進入4個新城市，且在2018年一季度未進入任何新城市。

　　中海地產公告顯示，2018年前5個月共新收購土地183.11萬平方米，耗資319.23億元;在億翰智庫公布的《2018年1-5月中國典型房企新增貨值TOP100》中，中海地產以774.8億元位列十二。

　　申萬稱，截至3月末，中海手持現金從2017年末的1040億港元下降至925億港元，推動淨負債率上升9個百分點至36%，主要原因在於公司一季度繼續致力於增加土儲。

　　中金公司指出，中海資產負債表強勁，支撐逆周期擴張。截至2017年底，公司淨資產負債率27.9%和平均融資成本4.27%均為業內最低。

　　加碼運營

　　中海城市運營業務包括中海系甲級寫字樓、購物中心、星級酒店、地鐵上蓋、城市更新與區域綜合開發、旅遊度假產業和物流產業。

　　2017年報顯示，截至2017年12月，中海商業地產已落成及在建商業項目中的投資性物業逾750萬平方米，其中投入運營的商業地產面積約300萬平方米，其餘大部分項目將在未來1-2年內陸續落成啟用。

　　寫字樓方面，據中海地產6月5日消息，中海地產創立的“COOC”中海商務品牌，目前持有運營和處於建設中的甲級寫字樓突破70個，經營面積將超過600萬平方米。

　　中海旗下綜合型購物中心品牌“中海環宇城”，目前已在濟南、南京、佛山、長沙等城市連鎖運營。此外，中海還擁有10家星級酒店。

　　在場館運營上，2012年中海地產以20億元中標深圳市當代藝術館與城市規劃展覽館“兩館”。“兩館”是深圳市政府與中海地產攜手，以BOT模式投資、建設及運營管理 “公共項目建設運營”的一次創新。並於2017年對公眾開放。

　　而在顏建國回歸後的另一大舉措，便是大大加強了與母公司中國建築的聯結，中海地產開始進入城鎮化、產城融合領域。

　　中建旗下有專注於城鎮成片土地綜合開發、城市更新業務的中建方程，以及推進“產融結合”戰略的中建資本及中建旗下各局等，通過與這些兄弟公司合作，中海地產獲取項目資源更加多元化。

　　雄安市民服務中心，便是中海作為大股東，與中國建築旗下多個子公司組成聯合體投標的。這個項目，也有助於中海在產城開發方面的能力提升。

　　多元化運營的加碼，讓中海從地產開發時代的“利潤王”，持續成為運營時代“利潤王”的有力競爭者。

　　中金公司指出，中海的經常性收益穩健增長。通過租賃面積的持續擴張(2018-2020計劃新增共310萬平方米)，公司目標2020年租金收入達到50億港元(3年年均複合增長率19%)，2023年達到100億港元(6年年均複合增長率23%)。

　　此外，股權激勵計劃和母公司支持帶動中長期可持續增長。股權激勵計劃覆蓋超400位管理層人員。母公司中建在融資和拿地方面的支持(如棚戶區改造項目)則有助於強化公司國有房地產開發商的領導地位。

　　(房掌櫃整理自21世紀經濟報道、中國證券網)