【掌櫃日報】實探南城“限價地”前世今生 21日即將正式拍賣

近2年未有地塊出讓的南城，今日（2018年6月21日上午10點）將迎來一宗6.7萬平的大型商住地拍賣。

該地塊位於南城建設路南側，可售樓面限價約1.7萬/平。不少人預測，這塊地將引來前所未有的激烈競爭。也有業內人士認為，近20億的起拍價和需配建近9萬㎡建築給南城街道辦等硬性條件，將注定這會是一場強者的盛宴。

實地走訪

地塊原為電機廠 距東莞行政中心2個紅綠燈

南城建設路南側商住地塊位置良好，距離東莞行政中心2個紅綠燈大約1KM，處於南城核心位置，周邊擁有金色朝陽幼兒園，電機廠、建設路兩個公交站等實用配套，距離東莞傳統旺市銀豐街也只是一路之隔，可遠眺到萬科運河東1號、富通自在城等小區，周邊還正在建設有地鐵1號線莞太路站。

房掌櫃通過與周邊居民交流得知，本次即將出讓的南城建設路南側地塊為原東莞電機廠所在地，電機廠由於汙染、城市規劃等種種原因，已在2011年11月由異地搬遷至東莞麻湧。

據房掌櫃現場觀察，南城建設路南側商住地塊已經用圍牆圈起，內部所有建築已經拆除平整，其內還生長有部分樹木，兩面臨水與鴻福河筷子湧、運河相鄰，兩河水體雖未發臭但是多為城區市民生活汙水，肉眼可見水體為墨綠色，容易滋生蚊蟲，周邊居民家居多裝有防蚊網。在地塊的西南角，有一臨時建築“喜威石油氣”鴻福站。

除該地塊外，周邊還有東華機械廠、莞太路西側地塊等地塊已列入三舊改造規劃，整個片區屬於南城重點城市更新的片區之一，2016年前片區曾一度定位為餐飲娛樂組團，2016年後重新定位為將打造成以居住、配套商業及教育設施為主的城市混合片區。

周邊二手房交易冷淡 業主收到風暫緩出手賣房

2018年5月底，房掌櫃現場探完地塊後，還曾探訪了周邊小區的部分中介。當時，萬科運河東1號靠運河邊共計有中介門店6家，其中2家大鎖把門，未見工作人員辦公。

有不願意具名的中介告訴房掌櫃，由於受到三價合一、利率不斷上漲等樓市政策影響，今年以來萬科運河東1號的二手房交易表現非常冷淡，小區普遍放盤價在1.9-2萬/㎡之間。收到周邊即將拍地的消息後，原本計劃放盤的業主，也紛紛表示暫緩賣房，二手房源並不多。

一河之隔的富通自在城由於樓齡較新，放盤價格要比萬科運河東1號略高，普遍在2-2.2萬/㎡之間。一名劉姓中介表示：“小區二手房源還算充足，但是有買房意向的人並不多。”

南城住宅新房項目最高均價2.6萬/㎡

據東莞中原戰略研究中心統計，南城新房最近一周網簽45套，成交3240㎡，網簽均價18498元/㎡。

據房掌櫃了解，南城新房實際市場當前僅有萬科首鑄東江之星、萬科翡麗山、彙龍灣、漾城等4個項目在售洋房產品。其中萬科首鑄東江之星當前均價已經去到2.6萬/㎡，萬科翡麗山2.2萬//㎡，彙龍灣2.3萬/㎡，漾城2.1萬/㎡。

地塊樓面限價10788元/㎡

南城建設路南側即將出讓的商住地塊編號為2018WG006,將於2018年6月21日上午10點在東莞公共資源交易網進行最後的競價，該地塊用地面積為67476.65㎡，容積率1.0<R≤3.5，建築面積為236168.275㎡，建築密度≤30，起始總價195999萬元，報價增幅1000萬元，起拍樓面價8299.12元/平。

值得注意的是，為了避免房企進行不理性的競爭。競買保證金設定為 60000 萬元, 競買申請人商品住房用地競買資金（即地價款，含競買保證金）須為企業自有資金，不得為銀行貸款、債券融資、信托資金、資管計劃配資、保險資金等。

另外，該地塊還將延續近年來東莞商住地拍賣的一貫方法，使用“限價競自持”的方式進行拍賣。該地塊樓面限價10788元/㎡，地面限價37759元/㎡，總價限價254786萬元。當達到最高限價後，競買方式將從價高者得轉為競自持商品住房面積，當面積達到100%時，競買方式將轉為競自持年限，按照最先報出自持最高年限（70 年）的原則確定競得人。

地塊額外要求多

需無條件配建近9萬㎡建築 可售樓面限價17116.39元/㎡

根據南城街道辦事處的《地塊配建物業建設移交協議》，地塊總建築面積約 236168 平方米，競得人須無償配建建築面積不少於 43000平方米辦公樓、39993平方米住宅和 4320平方米的18班幼兒園、500個帶產權的停車位和12米寬南北方向道路給南城街道辦事處用作人才公寓、拆遷安置、租賃性住房、高新科技企業孵化器、教育、交通及其他發展配套用房等用途，即競得人須配建總建築面積87313平方米，另外可銷售建築面積約148855平方米。

地塊對面的幼兒園

該配建物業在土地交付之日起3年內建成達到交付條件無償交付給南城街道辦事處，並辦理不動產權證（幼兒園、道路除外）到南城街道辦事處指定的單位名下，辦證過程所產生的所有稅費及其他相關費用均由地塊競得人負責繳納（由南城街道辦事處監管）。

除去配建給南城街道辦的建築面積外，該地塊的起拍可售樓面價應為13167.11元/㎡，最高可售樓面限價17116.39元/㎡。

根據《東莞市人民政府關於大力發展裝配式建築的實施意見》，該宗地項目競得人應執行市關於裝配式建築的政策要求。

地塊項目建成後，競得人需對項目的商業用房（不含配建給南城街道的商業用房部分）全部自持（自取得房屋權屬登記後自持期限不低於 5 年）。