【掌櫃日報】中鐵撤退深圳IT第一村 八年舊改心血將付諸東流

　　5月底，上海聯合產權交易所掛出一條公開出讓信息，中鐵置業有限公司擬轉讓深圳中鐵粵豐置業有限公司80%股權，轉讓價格為67142.279169萬元。

　　房掌櫃查詢資料得知，深圳中鐵粵豐置業湧現公司的核心資產為龍崗區阪田街道馬安堂社區新圍仔村更新項目，主要開發內容包括拆除用地范圍總面積55357.9平方米，開發建設用地面積45553.5平方米，計入容積率建築面積282500平方米。在目前深圳土地資源越發稀缺的時候，中鐵置業選擇轉讓控股權則吸引了多方的關注。

　　拱手相讓：八年“燙手山芋”6.7億找“下家”

　　在深圳寸土寸金的地方，如此體量的商、住開發項目實屬難得，但中鐵置業此時選擇了控股權退出，意味著該項目即將要假手於人，讓人不免產生好奇心，也讓人琢磨不透，值得回味。目前項目一經披露就引來了市場眾多的關注。其實2017年12月，中鐵集團就已經發布轉讓信息，但曠日持久的拆遷和訴訟拖慢了中鐵的步伐，也耗光了中鐵的耐心，所以今年五月在上海聯交所正式掛牌。

　　據房掌櫃了解，中鐵集團於2010年拿下新圍仔村舊改項目，新圍仔村也因為彙集眾多來自華為、富士康等知名企業園區的奮鬥者，被譽為“深圳IT第一村”。

　　根據深圳國土資源局2011年的公開信息顯示，龍崗區阪田街道新圍仔村更新單元規劃項目被列入《2011年深圳市城市更新單元規劃制定計劃第四批計劃》內。

　　該項目一期分兩個宗地和時段開發，其中一宗地已於2014年12月竣工，命名為“中鐵諾德公館一期”，並於2015年售罄;另一宗地命名為“中鐵諾德公館二期”，截止到2018年4月30日，項目二期2號樓主體結構全部完成，1號樓主體結構完成80%。根據此前中鐵置業的規劃，項目分兩期開發建設，拆除用地范圍約5.54萬平方米，開發建設用地面積約4.55萬平方米，總投資約20億元。項目更新改造後，將打造成集商業辦公、文化娛樂、體育休閑為一體的現代城市居住服務功能片區。

　　房掌櫃實地探訪時發現，目前項目一期已經入夥，二期還在施工，但是三期屬於停滯狀態。值得注意的是，項目三期用地為新圍仔村居民宅基地，因近年深圳房地產市場變化，拆遷談判至今無實質性的進展。到目前為止，粵豐公司尚未與任何一戶居民就拆遷補償安置問題達成協議。

　　身負“重債”：糾紛訴訟拖累公司步伐

　　就目前來看，深圳的土地資源已經十分稀缺，如果房企想要在深圳能有一番作為，通過招拍掛拿地已然不現實，參與城市更新就成為了他們的拿地的主要途徑。但是深圳舊改這塊大蛋糕，幾乎所有企業都想分得一塊。然而，又因周期長、拆遷糾紛等現實問題，讓不少房企有心無力。

　　中鐵集團就面臨這樣的問題。

　　房掌櫃在上海聯交所網站查詢得知，目前深圳中鐵粵豐阪田項目二期存在拆遷補償安置糾紛，且已進入了司法訴訟及仲裁程序。其中，法律糾紛案件涉及的當事人為深圳粵豐公司、深圳市群達行精密模具有限公司以及與項目關聯的七戶居民，上述法律糾紛案件分為三起，包括兩起訴訟案件及一起仲裁案件。

　　評估報告稱，糾紛案件在一定程度上對項目二期的開發構成了阻礙，法律糾紛得以解決的最終時間無法判斷。

　　因此，在粵豐與被拆遷業主的司法訴訟及仲裁案件完全終結且相關拆遷糾紛得以妥善解決之前，阪田項目二期或將無法取得預售許可證;在四棟七戶業主相關問題沒有妥善解決前，或將會影響到該項目的規劃驗收及初始登記。

　　房掌櫃在踩盤時也對幾個工地上的工人以及新圍仔村的村民進行了咨詢。其中一個工人表示諾德公館二期現在還在施工，但是每天的工作也不是很繁重，但是具體什么時候完工他並不清楚。隨後，在新圍仔村開飯店的張老板也向房掌櫃表示，之前就聽說了要改造，但是等了這么多年，左右兩邊都已經建起高樓，就中間這一部分沒有動靜。而對於中鐵將出售項目股權的事情，兩位受訪者都表示不知情。

　　此外，房掌櫃在踩盤時也發現，目前諾德中央公館對面為魔方公寓，而萬科的首個城中村改造項目也落地阪田崗頭新圍仔村，這在一定程度上也給拆遷帶來了難度。

　　此外，項目周邊還有幾個新盤，其中碧桂園榮彙花園目前已無房源在售，大族雲峰項目預計今年內入市，而項目一期諾德中央道在鏈家網上目前有18套二手房在售，均價48258元/平方米，為阪田區域熱點項目之一。

　　望而卻步：深圳舊改依存不確定性

　　雖然近兩年來，深圳市政府出台了一系列關於城市更新、棚戶區改造的相應政策，但是中鐵此番放棄諾德公館項目，也透露出了他們對未來拆遷開發缺乏信心，並且也折射出深圳舊改推進速度緩慢的難題。

　　去年8月，深圳市規土委在《關於加快培育和發展住房租賃市場的實施意見(征求意見稿)》中提出，未來將引導城中村通過綜合整治開展規模化租賃，並對外長期租賃經營。而目前新圍仔村共計建築約230棟，住戶約6093個，萬科已經簽約其中9棟，並且有2棟正在進行立面改造，同步施工的還有一處社區公園。

　　而近期發布的《深圳市“城中村”綜合治理行動計劃(2018—2020年)》中要求，全市從今年起至2020年7月期間完成所有城中村綜合治理，消除安全隱患，並計劃在2018年完成全市40%城中村綜合治理工作，2019年完成40%，2020年完成剩餘20%。

　　其中，所有未納入拆除重建類城市更新計劃和已納入計劃但不能在2020年前正式實施的城中村，均納入本次城中村綜合治理范圍。據此，中鐵諾德公館三期雖已列入城市更新單元計劃，但目前仍未有實質性進展，在2020年正式實施的困難很大，很有可能進入綜合整治。

　　另外，企業目前尚未取得該項目的任何批複文件，也尚未對項目作可行性研究報告，所以無法對項目三期的未來收益情況進行預測，本次按賬面值確認其評估值。

未來這個項目將何去何從，房掌櫃也將持續關注。