專訪寇紫陽：十年樓市跌宕起伏 十年浦江風雨兼程

編者按：2008年，房掌櫃從金融風暴中出海，經曆過波穀的低潮和浪尖的激越，越過狂風大浪，看過碧海藍天，以夢為槳、繼續出航。十年，房掌櫃作為親曆者更是見證者，見證了房地產快速發展的十年風雲變幻。房掌櫃將陸續推出《2008-2018：中國地產十年》系列專題文章，敬請關注。

十年間，房地產行業發生了翻天覆地的變化，作為時代弄潮兒的各種樓市從業人員，有何值得訴說和書寫的動人故事?這次房掌櫃有幸邀請到浦江(中國)事業一部策劃總監寇紫陽，跟我們一起聊聊他這10年的房產之路。

十年前的全款 如今的首付

十年之間，恰似南柯一夢。樓市如同一場精彩的大戲，房價幾經沉浮，仍然跑贏了收入和房租，有人順勢囤了一大波房子，有人卻在高房價下仰望。如果要把十年前的房價和現在做一個對比，寇紫陽稱：“十年前的全款，已經變成如今的首付。”

“10年前，在武漢中心區一套房或許只要30萬，可在10年後的2018年，武漢房價已經從當初的3000多元/㎡漲價至15000元/㎡。目前武漢四環線已經規劃，武漢房價也呈現出4321趨勢，內環4萬+，二環3萬+，三環趨於2萬，四環均價1萬，這樣的房價趨勢，如今放眼望去，想要在武漢買一套房，至少需要准備首付50-100萬左右。”

從金融危機到租購並舉 樓市的十年蝶變

回憶起十年來的樓市發展，寇紫陽形容為“過山車”般的市場，十年間，經曆了政策、市場、房企等大事件的量變，而引發了中國房地產的“蝶變”。作為浦江(中國)的策劃總監，寇紫陽更擅長用精准的數據和政策節點來分析樓市的走向。

2008-2009年，雖然只有短短的兩年，卻經曆了一連串連鎖反應帶來的房價起伏。2007年下半年，國務院出台調控房地產的新政，令以往高燒不退的房價迅速跳水;2018年，次貸危機，促使全國樓市進入肅殺的嚴冬時期，由此進一步導致房價暴跌，眾多房企紛紛破產倒閉，掀起一股"跑路潮"。同年底，為應對金融危機引發的市場亂象，國務院再次出手調控，這也直接刺激了2019年房地產市場的爆發。

2009年末至2010年初，市場在消化掉2008年的4萬億後，經濟回暖，樓市複蘇，市場大好，各大投資客紛紛將閑散資金從股市抽出，投入房地產，房價因此上漲25%，而此時的房子早已脫離了居住的根本屬性，儼然淪為一個金融工具，成為投資客賺錢的利器。對於這4年的發展，寇紫陽總結道：“雖然調控政策頻出，但總的說來市場趨穩，房價漲幅穩步在合理的區間。正因如此，各大房企業績也逐年遞增，2011年甚至出現了全國首個千億房企。”

2014年至2017年，可謂是中國樓市的“春天”，全國房企高速發展，多家房企進入千億時代，根據中國指數研究院數據顯示,2017年共有144家房地產企業銷售業績過百億,16家企業躋身千億俱樂部。此外，房企並購、重組的劇情更是不斷上演。如萬科寶能股權之爭、融創438億接手萬達集團十三個文旅項目等。

2017年“房住不炒”概念首出，宏觀調控層層加碼，全國多個城市陸續進入“五限時代”，進入2018年，在經曆了1年時間的“五限”、租售同權、住房租賃試點等住房供應體系的調控，房地產調控長效機制已漸成型。

寇紫陽認為，2018年中國房地產市場走向成熟的一年，“掐斷樓市投機炒房通道，逼退樓市“高溫”，房價及成交漸回理性通道，也正是經曆過這些事件的錘煉，地產行業才會越來越趨向成熟。”

房企分化加速 不進即是退

十年時間，無數房地產商或中途退出，或筋疲力盡倒在競爭的最後關頭。與之相反，也有一些新銳力量，在默默的堅持自己的砥礪前行，逐漸成為市場主力軍。

說起那些消失的房企，寇紫陽舉了較近的例子：“證大集團旗下有房產和金融兩大主業，資料顯示，證大在全國開發很多房地產項目。而在2015年，戴志康的上海證大集團宣布徹底退出房地產。”

一部分房企消失，而另一部分房企則在實現著飛速的擴張。2017年，以碧桂園、萬科、恒大為首的房企前三強已經步入5000億元梯度，另外融創也通過收並購實現擴張，與碧桂園、萬科、恒大成為行業"新四強"。

隨著一線城市調控日益嚴厲，作為二線龍頭的武漢，成為品牌房企戰略布局的必爭之地。特別是近兩年，融創、綠城、龍湖、華夏幸福、正榮等陸續到來，加上已深耕武漢的萬科、恒大、保利、金地、華潤等，武漢已集齊了19家中國地產10強，20強。

“房地產市場集中度當前正快速提升，房企分化發展加速，"不進即是退"成為默認行規。”在武漢強勁崛起的同時，寇紫陽也表現出了對本土房企的擔憂，“面對外來大鱷的強勢來襲，如何“肿儭笔潜就练科竺媾R的關乎生存的抉擇。部分本土房企在布局、多元化、品牌、社區文化、服務等方面也取得創新突破，如福星惠譽、武漢地產、百步亭、庭瑞、奧山、紐賓凱等，這些漢派房企，也給中小房企發展帶來啟發和思考。”

十年樓市跌宕起伏 十年浦江風雨兼程

人與人沒完沒了的恨與愛，天與地沒完沒了的暑與寒。十年來，樓市跌宕起伏，浦江也曆經了十多年的風雨兼程。

在被問到十年來最想訴說的故事時，寇紫陽滿心裝的都是浦江，他跟隨浦江一路走來，恰如浦江在樓市的風雲變幻中不離不棄。

14年裏，浦江中國在風雨曆程中，也取得不小的成績。“在激烈的市場競爭環境下，我們每年都超額完成銷售業績，我們經曆過低迷蕭條，也經曆過火爆熱銷，從群雄逐鹿到大額突降，一路走來，可謂風雲變化，跌宕起伏。”

“浦江中國在十幾年的競爭格局與市場格局突變的過程中，把握機遇，在平台精細化的管控下，公司服務的每一個開發商項目都取得輝煌的業績，我們深知我們的職責就是為開發商提供最專業的服務，隨著互聯網的沖擊和傳統消費習慣的改變，對房地產從業人員的要求也越來越高，新的商業模式的探索，創新的營銷方式，跨界資源的嫁接，房地產行業需要我們有更前瞻的事業和嫁接資源的能力。”

“感動的是浦江服務各開發商過程中碰到的艱難與解決過程。感動的是浦江的人，眾志成城，團結一致，陪伴公司曆程一起走過的風風雨雨。”

未來10年 房地產市場整體上揚

十年裏，武漢乃至全國的房地產市場都發生了翻天覆地的變化。“房住不炒”這一理念的提出，正是近十幾年來，房地產政策碎片化的產物。

2016年底，中國涉及房產的貸款有26.7萬億，占全部銀行貸款25%。到現在，真正和房價、地價相關的貸款已經達到了70%。目前中國銀行放款多需擔保抵押質押，而這些貸款中，用房產，用廠房，用土地做抵押貸款，占到整個貸款的30%到40%。

羅列了一連串嚴峻的樓市數據後，寇紫陽提出了自己的建議：“應盡快建立一個確立長效機制的房地產統籌研究小組。可以由住房建設部掛帥，人民銀行，銀監會，發改委，財政部，幾個部門共同研究，一項項政策怎么出，目標就是長效機制。”

而對於未來十年的樓市走向，寇紫陽用了3個“上揚”來表明自己的觀點：“未來10年，房地產市場整體是上揚的，但當中會有上下振蕩，總體上揚，因調控、漲價過猛、政策影響、供求關系變化等因素上下波動，總體上揚。”