掌櫃探地：虎門樓市被看好 待嫁3.4萬平限價地大起底

繼大嶺山、樟木頭兩宗限價地拍出兩天後，6月15日又迎來了另一宗限價競自持的商住地。

　　該地塊是虎門今年第二宗招拍掛的商住地，位於虎門金洲社區，占地約3.4萬㎡，樓面限價14000元/㎡，低於上一宗博湧地塊的限價(15200元/㎡)，但地理位置卻不比博湧地塊差，具體情況請繼續往下看！

　　自持面積需到土地最高年限

　　虎門金洲社區商住地編號為2018WG005，占地面積34417.6㎡，容積率為1.0≤R≤2.6，最大建築面積為89485.76㎡，起始價98434萬元，最高價125280萬元。

據東莞中原戰略研究中心分析，該地塊容積率2.6，住宅面積最高不超過70%，加上地塊方正平整，具備打造低密產品條件，建議做143㎡別墅產品、86-95㎡的三房兩廳和120㎡四房兩廳，商業方面則“商墅+辦公+底商”。

　　地塊的競拍方式為限價競自持，樓面限價14000元/㎡。需注意的是，進入競自持後，該地塊的自持面積需達到土地使用年限(住宅70年、商業40年)屆滿之日為止，自持商品住房面積最高比例為50%。

　　交通教育休閑配套吸引

　　為了深入了解該地塊，房掌櫃特意前去踩盤，印象最深的便是地塊優越的交通條件。

地塊已被平整

　　金洲社區商住地位於濱海大道與長德路的交彙處，距離虎門高鐵站、地鐵站約7.3公裏。房掌櫃從東城坐地鐵到虎門，再從地鐵站外坐公交直達地塊(可坐17路車或快線8路)，全程耗時約40分鍾。由於濱海大道是新修道路，路面寬敞，車道眾多，工作日期間也鮮見擁堵車流。

地塊正處濱海大道和長德路交彙處

　　除了四通八達的交通優勢外，教育、休閑配套也是金洲商住地的亮點所在。房掌櫃觀察到，地塊的隔壁是萬福婦產醫院，正對面就是虎門中學、虎門第三中學、虎門東方明珠幼兒園和虎門公園，旁邊緊挨著虎門富民商務中心和富民服裝雙子城，這些配套對於家庭來說無疑極具吸引力。

　　生活配套有待完善

　　其實，金洲地塊所在區域臨近許多成熟的商住小區，比如佳兆業禦龍山、虎門1號國際公寓、金地琥悅、萬科紫台、萬科金色裏程、龍泉豪苑等，這些樓盤由於樓齡、戶型差異，二手房售價也參差不齊，不過大多在21000-26000元/㎡間。

附近小區眾多

　　而距離地塊較遠的萬科雲城、冠科泊樾灣等在售新盤的售價也在23000元/㎡以上。有中介預計，待拍地塊以後的定價或會在25000元/㎡以上。不過，相比其他在售或售罄的樓盤而言，金洲地塊在生活配套上還有待完善。

旁邊就是工廠和醫院

　　據房掌櫃走訪發現，金洲地塊一邊挨著馬路，路上很多高壓線塔，另一邊挨著工廠和醫院，身後整條大街都是清一色的汽修汽配店和門窗五金店，餐館、商店等十分罕見，吃飯逛街還需開車到連升路，未來地塊的“主人”還得好好想辦法營造良好的居住氛圍哦!

整條街以汽修汽配店和門窗五金店居多

　　受政策庇蔭 虎門樓市被看好

　　從宏觀來看，虎門向來是東莞數一數二的經濟強鎮，房地產發展相對周邊區域更為成熟。隨著城市交通的完善、濱海灣新區建設的推進，粵港澳大灣區規劃即將出台等多項利好政策影響，虎門樓市欣欣向榮。

　　目前，已有萬科、碧桂園、冠科、金地、佳兆業等品牌房企耕耘虎門樓市。品牌房企的進駐，大大提升了虎門商品房的品質和人們的居住質量，為虎門打造了一個又一個優質社區。

　　據了解，虎門現在售樓盤不少於9個，包括有冠科泊樾灣、南部灣萬科城、虎門印象、虎門君悅東方、湖山雅居、德基廣場、虎門碧桂園、萬科雲城、佳兆業禦龍山等，房價均價普遍在23000元/㎡左右。

東莞中原分析，虎門住宅曆年整體供需平衡，2015年始深圳客大量進入虎門，成交量增長約55%，帶動2016年價格增長約45%，2017年受到限購政策及供應回落影響，成交量下降約51%，目前均價17564元/㎡，這數據存在一定失真，實際上在售均價一路持續走高，目前主力在售均價段為2-2.5萬元/㎡。

此外，東莞中原還提及到，目前虎門住宅整體庫存約25.11萬，主要集中在高層去化周期約6個月（受政府限簽和拆分裝修簽約的影響，簽約緩慢）。目前潛在供應約75萬㎡，供應量集中在洋房58.3萬㎡，後期競爭相對激烈。

　　有不少業內人士透露，開發商們都在等待粵港澳大灣區政策的出台，屆時整個樓市都會躁動起來，房價上漲或在預期之中。

　　6月還有4宗待拍商住地塊

　　火炎焱燚六月天，東莞的土拍市場也一如天氣熱熱熱，一周時間出讓三宗商住地。接下來，東莞還將有4宗商住地掛牌待拍，分別是6月21日待拍的南城建設路南側地塊和東坑鳳大村地塊、6月29日待拍的常平橫江廈村兩宗商住地。

　　在這4宗地塊中，最受關注的當屬南城商住地塊，這是一宗與東莞行政中心咫尺之隔的商住地，也是南城時隔多年再次推出的首宗商住地塊。

　　或許是因為該地塊有著得天獨厚的地理條件，使其拍賣門檻高於其他地塊，比如“起拍價19.6億”、“須無償建設辦公樓(含停車位)、商品住房、一座獨立占地的18班幼兒園(含停車位)、一條貫通建設路與筷子湧路的12米寬南北方向道路，並移交給南城街道辦”等條件嚴苛，很多中小房企被擋在門外，這場競拍無疑是品牌大鱷的較量。